Τα έργα real estate οικοδομούν κοινότητες και βελτιώνουν την ποιότητα ζωής των ανθρώπων. Την ίδια στιγμή, η βιώσιμη ανάπτυξη θέτει ως στόχο την προστασία και την αειφορία του δομημένου-φυσικού περιβάλλοντος. Συζητώντας με τον Ιωάννη Ορφανό, Εταίρο της Arbitrage Real Estate.

Είναι έτσι όμως; Ποιες είναι οι εκφάνσεις και εκφράσεις της βιώσιμης ανάπτυξης στο real estate και πώς σχετίζεται το ESG με τη συγκεκριμένη αγορά; Σε αυτά τα ερωτήματα, μεταξύ άλλων, τοποθετείται ο Ιωάννης Ορφανός, Εταίρος της Arbitrage Real Estate, που είναι μια από τις μεγαλύτερες ανεξάρτητες εγχώριες εταιρείες παροχής συμβουλευτικών και διαχειριστικών υπηρεσιών επί ακίνητης περιουσίας.

Πόσο αλληλένδετη είναι η έννοια της βιώσιμης ανάπτυξης με την αγορά ακινήτων; Το ESG αποτελεί ξεκάθαρη διακριτή έννοια για την ελληνική αγορά του real estate;

Ίσως σε πολλούς στον κλάδο η έννοια της βιώσιμης ανάπτυξης ακούγεται αρκετά γενική και αόριστη. Πολλοί τη συσχετίζουν με τα πράσινα πιστοποιητικά στα κτίρια, κυρίως γραφείων, άλλοι με τον βιοκλιματικό σχεδιασμό τους και άλλοι με τον τρόπο κατασκευής τους από οικολογικά υλικά. Επίσης, έχει αναπτυχθεί πρόσφατα μια σημαντική τάση, η οποία πηγάζει κυρίως από τα θεσμικά επενδυτικά ταμεία, και αφορά μεταξύ άλλων τον κοινωνικό αντίκτυπο μιας αναπτυξιακής κτιριακής επένδυσης στην ευρύτερη γεωγραφία της.

Ο αντίκτυπος σχετίζεται τόσο με τη δημιουργία σταθερών θέσεων εργασίας όσο και με την οικονομική αναζωογόνηση και ανάπλαση μιας περιοχής. Άλλοι πάλι συσχετίζουν τη βιώσιμη ανάπτυξη με την προσέλκυση επενδυτών μακροπρόθεσμής στόχευσης και όχι ευκαιριακής μεγιστοποίηση κερδοφορίας (βλ. opportunistic funds). Τέλος, άλλοι τη συσχετίζουν με την παρουσία θεσμικών αναπτυξιακών κεφαλαίων σε μια συγκεκριμένη επένδυση ή επιχειρηματική δραστηριότητα, τα οποία επενδυτικά κεφάλαια διαχειρίζονται οργανισμοί που ακολουθούν βέλτιστες πρακτικές διακυβέρνησης.

Όπως καταλαβαίνετε, το ερώτημα δεν μπορεί να απαντηθεί μονοδιάστατα. Η έννοια της βιώσιμης ανάπτυξης είναι συνδυαστική, καθώς αφορά όλες τις παραμέτρους που προαναφέρθηκαν και φυσικά ακόμη περισσότερους. Τόσο γενικότερα όσο και ειδικότερα στην αγορά των ακινήτων.

Για τον λόγο αυτόν, πρόσφατες νομοθετικές ή θεσμικές πρωτοβουλίες της αγοράς κατέστησαν, αν όχι υποχρεωτική, σίγουρα παραπάνω αναγκαία τη συμμόρφωση με το κανονιστικό πλαίσιο που άπτεται του ESG. Ιδιαίτερα για τις μεγάλες εταιρείες και τους θεσμικούς επενδυτές. Αυτό είναι ίσως ένα πρώτο στάδιο. Ωστόσο, θεωρώ ότι το σκεπτικό της εισαγωγής του πλαισίου του ESG και η σύνδεσή του με τις επενδύσεις βιώσιμης ανάπτυξης δεν είναι γενικότερα ευρέως κατανοητά στην ελληνική αγορά του real estate.

Πόσο σημαντική είναι ουσιαστικά η έννοια του ESG για την αγορά ακινήτων;

Εκτιμώ ότι η θεμελιώδης έννοια που κρύβεται πίσω από το ESG είναι ότι μια επιχειρηματική ή επενδυτική δραστηριότητα δημιουργεί αρνητικές εξωτερικές επιδράσεις (negative externalities). Με άλλα λόγια, οι επιχειρηματικές ή επενδυτικές δραστηριότητες έχουν μεταξύ άλλων και αρνητικό αντίκτυπο ή δημιουργούν κινδύνους για το περιβάλλον, σε ορισμένους ενδιαφερόμενους φορείς (stakeholders) και στην κοινωνία γενικότερα. Αυτό ισχύει και για την αγορά ακινήτων. Θα πρέπει ουσιαστικά οι σχετιζόμενοι και ενδιαφερόμενοι φορείς αλλά και η τοπική κοινωνία γενικότερα να «αποζημιώνονται» κατά κάποιον τρόπο από τις επιχειρήσεις που προκαλούν αρνητικές επιπτώσεις μέσω των επενδυτικών τους σχεδίων. Με τον όρο αποζημίωση, δεν αναφέρομαι στην χρηματική αν θέλετε διάσταση του όρου αλλά κυρίως στις ωφέλιμες περιβαλλοντικές και κοινωνικές επιδράσεις μιας επένδυσης που θα προάγουν μεταξύ άλλων την ενίσχυση των διαρθρώσεων διακυβέρνησης (governance structures).

Για τον λόγο αυτόν, θα πρέπει να υπάρχει κάποιος μηχανισμός, όπως είναι το πλαίσιο του ESG, που να ισοσταθμίζει τις επιπτώσεις αυτές, ώστε η επωφελής οικονομικά μείωση κόστους ανάπτυξης σε βάρος ας πούμε του περιβάλλοντος να οδηγεί τελικά στην αύξηση του ολιστικού κόστους της επένδυσης λόγω των αναγκαίων αντισταθμιστικών πρωτοβουλιών που θα αναγκαστεί ένας developer ή/και επενδυτής να αναλάβει.

Με τον τρόπο αυτό, θα αποτρέπεται μια τέτοια επιζήμια επενδυτική επιλογή τεχνητής μείωσης κόστους και θα υιοθετούνται εξαρχής βέλτιστες και βιώσιμες αναπτυξιακές πρακτικές που θα συνάδουν με το πλαίσιο του ESG.

Παράλληλα, μια τέτοια επιζήμια (για το περιβάλλον στην προκειμένη) επενδυτική λογική μείωση κόστους ανάπτυξης ενός εμπορικού ακινήτου θα οδηγούσε πολύ πιθανό και σε μικρότερο χρηματοοικονομικό και εισοδηματικό όφελος μέσω της εφαρμογής του πλαισίου του ESG στην αγορά ακινήτων.

Συγκεκριμένα, οι περισσότερες μεγάλες ή/και πολυεθνικές επιχειρήσεις, θεσμικοί επενδυτές ή τραπεζικοί φορείς θα απέφευγαν να μισθώσουν, επενδύσουν ή χρηματοδοτήσουν αντίστοιχα μια τέτοια ανάπτυξη εάν δεν ήταν εναρμονισμένη και συμμορφωνόταν ουσιαστικά με τις αρχές του πλαισίου ESG. Αντίστοιχο επενδυτικό ή χρηματοδοτικό πρόβλημα θα έχει γενικότερα στο εγγύς μέλλον μια επιχείρηση του κλάδου των ακινήτων που προωθεί επενδύσεις, αν όχι επιβλαβής, τουλάχιστον με μη θετικό αντίκτυπο στο περιβάλλον και την ευρύτερη τοπική κοινωνία.

Συμπερασματικά, μέσω της ευρύτερης εφαρμογής του πλαισίου του ESG στην αγορά ακινήτων, οι επενδύσεις που έχουν (περιβαλλοντικά και κοινωνικά) αρνητικές εξωτερικές επιδράσεις δεν θα είναι πια βιώσιμες. Ο στόχος μιας σχετικής επένδυσης θα παραμένει πάντα η μεγιστοποίηση της κερδοφορίας της, αλλά αυτή θα πρέπει να γίνεται με ορούς οικονομικής βιωσιμότητας και παράλληλα σεβασμού στο περιβάλλον και στην κοινωνία. Με όρους βιώσιμής ανάπτυξης δηλαδή. Διαφορετικά τα κόστη θα είναι μεγαλύτερα ή αν θέλετε τα οικονομικά οφέλη θα είναι μικρότερα.

Και για να το πέτυχουμε αυτό, το κανονιστικό πλαίσιο του ESG στην αγορά ακινήτων θα χρειάζεται να υιοθετηθεί συντεταγμένα σε όλους τους βασικούς τομείς της αγοράς ακινήτων.

Βάσει ποιων κριτηρίων δομείται η στρατηγική του ESG; Ποια η σημασία των GRESB πιο συγκεκριμένα;

Όπως γνωρίζετε, η έννοια του ESG αναφέρεται στο Περιβάλλον, στον Κοινωνικό Αντίκτυπο και στην Κοινωνική Διακυβέρνηση, ένα συνδυαστικό πλαίσιο που βοηθά τις επιχειρήσεις, όχι μόνο του real estate, να κατανοήσουν πώς ένας οργανισμός διαχειρίζεται τους κινδύνους και τις ευκαιρίες γύρω από ζητήματα βιωσιμότητας.

Προκειμένου λοιπόν ένας οργανισμός στον κλάδο των ακινήτων, και όχι μόνο φυσικά, να αναπτύξει και να εφαρμόσει μια στρατηγική ESG, θα πρέπει να ακολουθήσει μια σειρά από βήματα.
Το αρχικό βήμα είναι η διεξαγωγή μιας αξιολόγησης ουσιαστικότητας (materiality assessment) για να προσδιορίσει και να κατανοήσει τη σχετική σημασία συγκεκριμένων θεμάτων ESG και βιωσιμότητας σε μια επένδυση ή εταιρική στρατηγική. Αυτό περιλαμβάνει την εξέταση μιας ποικιλίας παραγόντων που αφορούν δύο συγκεκριμένες παραμέτρους.

Πρώτον, τον πιθανό αντίκτυπό της στον οργανισμό και δεύτερον τη σημασία της για τα ενδιαφερόμενα μέρη (stakeholders). Στη συνέχεια, αφού καθοριστούν οι στρατηγικοί στόχοι στο πλαίσιο πάντα του ESG, θα ακολουθήσει μια αξιολόγηση της τρέχουσας κατάστασης για να καθοριστεί ένα αρχικό σημείο αναφοράς (baseline). Αυτό θα βοηθήσει ώστε να γίνει μια ενδελεχής ανάλυση του χάσματος (gap analysis) μεταξύ των στόχων και της υπάρχουσας κατάστασης. Για τη γεφύρωση του τυχόν χάσματος, θα χρειαστεί να αναπτυχθεί ένας οδικός χάρτης εφαρμογής τoυ στοχοθετημένου πλαισίου ESG και κατόπιν φυσικά να τεθεί σε εφαρμογή ένα σχέδιο δράσης με μετρήσιμους βασικούς δείκτες απόδοσης (KPIs).

Όσον αφορά το δεύτερο σκέλος της ερώτησης σας, το Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) είναι βασικά για τις μεγάλες κυρίως επενδυτικές εταιρείες του κλάδου των ακινήτων ένα χρήσιμο εργαλείο για τη συγκριτική αξιολόγηση των επενδύσεών τους στα χαρτοφυλάκια των ακίνητών τους σε σχέση με την εγχώρια και πολύ περισσότερο ευρωπαϊκή αγορά. Το ίδιο ισχύει για οποιοδήποτε άλλο θεσμικό και διεθνώς αναγνωρισμένο πλαίσιο αναφοράς (reporting framework) που καθιερώνει την υποβολή εκθέσεων και προσφέρει διαφάνεια δεδομένων που σχετίζονται με θέματα ESG και βιωσιμότητας επενδύσεων σε ακίνητα. Δεδομένα που αφορούν μεταξύ άλλων τις πράσινες πιστοποιήσεις του, ζητήματα διαχείρισης κινδύνου, επενδυτικών αποδόσεων και ενεργειακής αποδοτικότητας. Έτσι, η υποβολή εκθέσεων ESG στη βάση ενός αναγνωρισμένου διεθνώς πλαισίου αναφοράς, η οποία εφαρμόζεται τώρα από ορισμένες μεγάλες επιχειρήσεις του κλάδου και ενδέχεται σύντομα να απαιτηθεί από έναν ευρύτερο σύνολο εταιρειών, θα τις ωφελήσει.

Σε κάθε περίπτωση, ορισμένοι δείκτες που αφορούν αντιληπτές περιβαλλοντικές επιδράσεις μιας αναπτυξιακής επένδυσης real estate είναι ευκολότερο να μετρηθούν από άλλες. Για παράδειγμα, οι εκπομπές άνθρακα που προκαλούνται από μια συγκεκριμένη επένδυση ή δραστηριότητα μπορούν να μετρηθούν και να αναφερθούν για οποιαδήποτε δεδομένη περίοδο με σχετική ακρίβεια.

Άλλες όμως πτυχές του ESG, ιδιαίτερα αυτές που αναφέρονται σε κοινωνικό αντίκτυπο (social impact) ή πρότυπα διακυβέρνησης (governance) δεν φαίνονται προφανείς στη μέτρηση. Για παράδειγμα, πώς μετράτε εάν ένας developer αντιμετωπίζει τους υπαλλήλους του ή τους εργολάβους του δίκαια;

Πώς μετράτε εάν μια ΑΕΕΑΠ είναι υπεύθυνος εταιρικός πολίτης (corporate citizenship); Αναμφισβήτητα, μπορεί κανείς να εντοπίσει περιπτώσεις όπου οι εταιρείες του κλάδου αποτυγχάνουν να πληρούν τα πρότυπα εταιρικής συμπεριφοράς στο πλαίσιο του ESG ή ακόμη και να παραβιάζουν τους σχετικούς κανόνες διακυβέρνησης που διέπουν τις δραστηριότητές τους. Ωστόσο, φαίνεται ότι ο σκοπός του ESG reporting δεν είναι να εντοπίσει τις επιχειρήσεις που δεν ακολουθούν βέλτιστα τα υπάρχοντα ESG πρότυπα ή δεν κάνουν καλά τη δουλειά τους, αλλά να προωθήσει πιο πολύ αυτές που υπερβαίνουν τους βασικούς δείκτες απόδοσης και τις τρέχουσες προσδοκίες.

Είναι τα «πράσινα»-βιοκλιματικά κτίρια η απάντηση στο να επιτύχουν οι εταιρείες και συνολικά ο κλάδος τους στόχους της αειφορίας και του ESG; Τίθεται θέμα σύγκρισης αυτών με τα παλαιότερης τεχνολογίας κτίρια όσον αφορά το κόστος;

Όχι από μόνα τους. Είναι ίσως κάτι πια απαραίτητο. Καταρχήν, επειδή το επιβάλλουν και σε σημαντικό βαθμό οι κανονισμοί και η πολεοδομική νομοθεσία (βλέπε τον ΚΕΝΑΚ). Και αντίστοιχα, επειδή οι μεγάλοι και αξιόχρεοι εταιρικοί μισθωτές και χρήστες αναζητούν πιστοποιημένα πράσινα κτίρια με βιοκλιματικό σχεδιασμό και ανέσεις στους εσωτερικούς χώρους τους που προωθούν την υγεία και την ευεξία (health & wellbeing) του προσωπικού τους. Και ως εκ τούτου δεν επιθυμούν να μισθώσουν ένα ακίνητο που δεν θα πληροί τις ελάχιστες προϋποθέσεις περιβαλλοντικής συμμόρφωσης με το ισχύον πολεοδομικό πλαίσιο ή ανάπτυξή του θα έχει απέναντι του την τοπική κοινωνία λόγω μεγέθους ή γενικότερης όχλησης που θα αποφέρει η χρήση του στην ευρύτερη περιοχή.

Όσον αφορά το σκέλος του κόστους, τα παλαιότερα, πιο ενεργοβόρα κτίρια δεν θα έχουν εμπορικά μέλλον και μάλιστα πολύ σύντομα αν δεν ανακαινιστούν σωστά. Θα καταστούν απαρχαιωμένα και ξεπερασμένα. Άρα δεν τίθεται θέμα αυξημένου κόστους, αλλά βέλτιστου κόστους. Σωστής δηλαδή μελέτης και οικονομοτεχνικού σχεδιασμού που θα πρέπει να στοχεύει στις πιο αποδοτικές τεχνικά και οικονομικά λύσεις σε σχέση με τις ανάγκες του μελλοντικού χρήστη ή της εμπορικής στόχευσης στου ακινήτου. Το μόνο σίγουρο είναι το κτίριο θα είναι «πράσινο»-βιοκλιματικό. Ή, εν πάση περιπτώσει, όσο πιο «πράσινο» τεχνικά μπορεί να γίνει με βάση τον διαθέσιμο προϋπολογισμό και τη στόχευση της επένδυσης αν πρόκειται για ανακαίνιση υφιστάμενου κτιρίου.

Τι επιπρόσθετες προκλήσεις θα θέσουν για τις εταιρείες ανάπτυξης και διαχείρισης ακινήτων τα κριτήρια του Social Taxonomy που αναμένονται;

Δε θα τις αποκαλούσα μόνο προκλήσεις. Σίγουρα λόγω των επιπροσθέτων αναγκών αναφοράς θα υπάρξει στην αρχή μια κάποια επιπλέον προσπάθεια. Ίσως και δυσκολία κατανόησης και προσαρμογής στα νέα δεδομένα. Το σημαντικό όμως είναι ότι θα επιφέρει μεγαλύτερη σαφήνεια και στο τέλος θα διευκολύνει την κατανόηση του κοινωνικού αντίκτυπου των επενδύσεων στην ακίνητη περιουσία (και όχι μόνο φυσικά). Θα βοηθήσει επίσης στην αφομοίωση των μεθόδων αξιολόγησης και αναφοράς στη βάση λογικά σχετικά μετρήσιμων δεικτών απόδοσης.

Με ποιους τρόπους θα διασφαλιστεί ότι οι επενδυτικοί πόροι θα κατευθυνθούν όντως σε ESG επενδύσεις και όχι σε φαινόμενα greenwashing;

Ο καλύτερος τρόπος για την καταπολέμηση του greenwashing είναι η διαφάνεια. Θα πρέπει να υιοθετηθεί θεσμικά η τυποποιημένη αναφορά (reporting) που βασίζεται σε ένα σύνολο διεθνώς εγκεκριμένων και προσαρμοσμένων προτύπων (standards), κριτηρίων και αρχών. Σημαντικός παράγοντας για τη διασφάλιση της εν λόγω διαφάνειας θα είναι η αληθινή και δίκαιη επικοινωνία σχετικά με τους επενδυτικούς σκοπούς, τα σχετικά επιτεύγματα και τις αντίστοιχες δράσεις που προωθούν τη βιώσιμη ανάπτυξη στο πλαίσιο του ESG. Για να γίνει αυτό, θα χρειαστεί να επιβληθούν κανόνες στα πρότυπα αναφοράς, είτε σε εθνικό ή καλύτερα σε ευρωπαϊκό επίπεδο.

Θα βοηθήσει προς την κατεύθυνση αυτή η αυξανομένη ζήτηση τα τελευταία χρόνια των θεσμικών επενδυτικών κεφαλαίων και χρηματοδοτικών φορέων για βιώσιμες αναπτυξιακά επενδύσεις και υπηρεσίες στη βάση κριτήριων και συστηματικών εκθέσεων αναφοράς με μετρήσιμους και τυποποιημένους βασικούς δείκτες απόδοσης (KPIs).