Τα έργα που δρομολογούνται στη Θεσσαλονίκη θα αναβαθμίσουν την περιοχή και θα δώσουν ώθηση και προοπτικές στην κτηματαγορά της, αναφέρει στο περιοδικό Construction ο Αντιπεριφερειάρχης Υποδομών & Δικτύων Πάρις Μπίλλιας.

Δεν είναι όμως μόνον τα έργα και οι υποδομές που θα διευκολύνουν την επιχειρηματικότητα, την αγορά εργασίας και εμμέσως το real estate. Στη Θεσσαλονίκη, διευκρινίζει, προχωρούν οι διαδικασίες για τη δημιουργία του Τεχνολογικού Πάρκου 4ης γενιάς, το Thess Intec, στο οποίο υπολογίζεται ότι θα δημιουργηθούν 7.000 θέσεις εργασίας. Ταυτόχρονα, ο αμερικανικός κολοσσός, η Pfizer, έρχεται στη Θεσσαλονίκη, βάζοντας την περιοχή στο κάδρο της καινοτομίας και στον χώρο του φαρμάκου. Με Pfizer και Thess Intec, εξηγεί, όχι μόνο θα υπάρξει ανάσχεση του brain drain, αλλά και προσέλκυση Ελλήνων επιστημόνων από το εξωτερικό, οι οποίοι θα πάρουν την απόφαση του επαναπατρισμού τους. Και όλοι αυτοί οι άνθρωποι θα έχουν ανάγκη για κατοικία και μάλιστα υψηλού επιπέδου, κάτι το οποίο θα οδηγήσει την κτηματομεσιτική αγορά σε άνθηση.

Η Θεσσαλονίκη αναπτύσσεται,κομβικός ο ρόλος των τραπεζών
Η κτηματαγορά της Θεσσαλονίκης αυτή τη στιγμή ανεβαίνει σταθερά. Παρά τη μερική υποχώρηση της αγοράς λόγω του COVID-19, ο κόσμος δεν σταμάτησε να ψάχνει για αγορά ακινήτου, είτε αυτό πρόκειται για ιδιοκατοίκηση, είτε για επένδυση. Οι περιοχές που παρουσιάζουν το μεγαλύτερο επενδυτικό ενδιαφέρον είναι το κέντρο και η ανατολική Θεσσαλονίκη, αναφέρει η ΑΝΑΔΟΜΩ real estate. Καθώς πλησιάζει ο Σεπτέμβριος του 2021, η αγορά θα αρχίσει πάλι να ανεβαίνει, ενώ τα χαμηλά επίπεδα αυτή τη στιγμή των τιμών των καταστημάτων προς ενοικίαση αποτελούν κατάλληλη ευκαιρία για αναζήτηση νέας επαγγελματικής στέγης.

Οι περιοχές της Θεσσαλονίκης που συγκεντρώνουν το μεγαλύτερο ενδιαφέρων είναι για την ώρα το κέντρο και η Ανατολική Θεσσαλονίκη. Πρόκειται, σύμφωνα με την ΑΝΑΔΟΜΩ, για low risk – low return επενδύσεις, αφού ένα συντριπτικά τεράστιο ποσό των φοιτητών και εργαζομένων έχει την τάση να προτιμά αυτές τις περιοχές. Οι τιμές είναι σχετικά υψηλές, όμως υπάρχουν ακόμα ακίνητα που μπορούν να δώσουν αποδόσεις από 7% ως 10%. Οι κατασκευαστές, δε, έχουν δραστηριοποιηθεί και χτίζουν σε οικόπεδα που απέκτησαν στο παρελθόν και πουλάνε σε τιμές που προσεγγίζουν τα επίπεδα προ κρίσης (2008-9). Η ανάπτυξη τώρα της αγοράς εξαρτάται από τη λήξη των lockdowns.

Οι τράπεζες αυτή την εποχή παίζουν κομβικό ρόλο στην κτηματαγορά της Θεσσαλονίκης. Πολλοί, ωστόσο, αγοραστές δεν γνωρίζουν πώς να πάρουν ένα δάνειο. Στο πλαίσιο αυτό η εταιρεία παρέχει πληροφορίες, διευκολύνοντας τη διαδικασία.

Σημαντικός και ο ρόλος της αντιπαροχής όπου αυτή την εποχή «τρέχει», ωστόσο τα ποσοστά των 50 και 60% δεν υπάρχουν σήμερα παρά μόνο σε εξαιρετικές περιπτώσεις. Αυτό που θα δώσει τη μεγαλύτερη ώθηση για αλλαγή στην εικόνα της αγοράς της Θεσσαλονίκης είναι η ολοκλήρωση των έργων του μετρό,. Έτσι η αγορά ακινήτων της συμπρωτεύουσας τρέχει με βάση τις μελλοντικές προοπτικές.

Οι πέντε κίνδυνοι της αγοράς
Οι κίνδυνοι στην κτηματαγορά είναι διάφοροι. Πρώτον, ο πωλητής δεν έχει έτοιμο και ολοκληρωμένο φάκελο του ακινήτου που θέλει να πουλήσει. Τα δικαιολογητικά που χρειάζονται είναι πολλά εν αντιθέσει με την υπόλοιπη Ευρώπη. Το εθνικό κτηματολόγιο δεν έχει τελειώσει ακόμα και υπάρχουν πολλά προβλήματα με το ιδιοκτησιακό καθεστώς. Οι αντικειμενικές αξίες στα περισσότερα μέρη της Ελλάδος είναι πολύ μεγαλύτερες των πραγματικών εμπορικών αξιών, όπως και οι δυσβάσταχτοι φόροι για τις αποδοχές κληρονομιάς κλπ. είναι μεγάλοι, σύμφωνα με τον Γρηγόρη Λιάντα, Επίτιμο Πρόεδρο της Ομοσπονδίας Μεσιτών Ελλάδος (ΟΜΑΣΕ), ο οποίος ζητά την εξυγίανση της αγοράς.

Τον τελευταίο καιρό με τον κορονοϊό και το lockdown, επηρεάστηκε η κτηματαγορά σε όλη την Ελλάδα. Ιδιοκτήτες και ενοικιαστές διαμερισμάτων ανέβαλλαν τα ραντεβού υπό το φόβο και τον κίνδυνο του κορονοϊού. Η αγορά, επίσης, επηρεάστηκε λόγω υπολειτουργίας διαφόρων υπηρεσιών και άλλων παραγόντων.

Οι τιμές στα διαμερίσματα είναι σταθερές τον τελευταίο χρόνο και δη στα νεόδμητα. Οι κατασκευαστές πουλάνε από 1.800 ευρώ/μ. στον 1 όροφο και φτάνουν έως και τα 2.500 ευρώ/μ. για τους υψηλούς ορόφους. Στα μεταχειρισμένα οι τιμές κυμαίνονται από 600 ευρώ/μ. μέχρι και 1.000 ευρώ/μ.

Η ζήτηση στις ενοικιάσεις κατοικιών έπεσε πολύ, επίσης, λόγω του ότι δεν ήρθαν όλοι οι καινούργιοι φοιτητές στη Θεσσαλονίκη για να σπουδάσουν.

Τροχοπέδη η ελλειψη τουρισμού
Η κτηματαγορά στο οικιστικό κομμάτι από τα τέλη του 2014 και έπειτα, γνώρισε μια εξωπραγματική αύξηση ζήτησης και ταυτόχρονα ελάττωση των προσφερόμενων ακινήτων, γεγονός που οδήγησε σε μια τεράστια αύξηση τιμών, σύμφωνα με την ACB Real Estate. Αρκετός κόσμος, κυρίως από πόλεις παρακείμενες της Θεσσαλονίκης, αναζητούσε να αγοράσει ένα σπίτι στο κέντρο της πόλης είτε ως τοποθέτηση χρημάτων είτε ως κατοικία των παιδιών τους που σπουδάζουν. Στην αρχή της πανδημίας η ζήτηση για αγορά ακινήτων πάγωσε, αλλά τους επόμενους μήνες υπήρξε μια αναθέρμανση του ενδιαφέροντος, όχι όμως και επαναφορά στα προηγούμενα επίπεδα, που δεν επέτρεψε την πτώση τιμών.

Μετά από έναν χρόνο με μια κοινωνία και οικονομία δοκιμαζόμενη από όλα όσα διαδραματίζονται, οι τιμές όχι απλώς έχουν παραμείνει στα ίδια επίπεδα αλλά σε αρκετές περιπτώσεις είναι υψηλότερες από την αντίστοιχη περσινή περίοδο. Ο όγκος των προς πώληση ακινήτων μπορεί να αυξήθηκε κατά ένα 20% με κατά κύριο λόγο ακίνητα που ήταν διαθέσιμα προς βραχυχρόνια μίσθωση, αλλά αυτό δεν επηρέασε καθόλου την πορεία των τιμών.

Οι περιοχές που γνωρίζουν τεράστιο ενδιαφέρον είναι το κέντρο της πόλης και ανατολικά έως και την Μαρτίου. Εκεί επικεντρώνονται, κυρίως όσοι αναζητούν ένα διαμέρισμα, είτε προς επένδυση είτε προς κάλυψη των δικών τους αναγκών. Επίσης η Νέα Παραλία είναι μια περιοχή με μεγάλο αγοραστικό ενδιαφέρον κυρίως όμως για ιδιοκατοίκηση, καθώς είναι δίπλα ακριβώς στη θάλασσα και στα πάρκα της Νέας Παραλίας αλλά και άμεσα προσβάσιμη από και προς το κέντρο ακόμα και με τα πόδια. Αν και η Golden Visa σε άλλες περιοχές πουλά, στη Θεσσαλονίκη ο κύριος όγκος των αγοραστών, περίπου 70-80%, είναι από τη χώρα, άρα και ο θεσμός αυτός δεν ήταν καταλυτικός παράγοντας για την πορεία της κτηματαγοράς στο κέντρο της πόλης. Τώρα στην πλειοψηφία τους οι πωλητές είναι τεχνικές εταιρείες και όχι ιδιώτες, γεγονός που δεν επιτρέπει πλέον την πώληση ακινήτων σε πολύ χαμηλές τιμές.

Ο κύριος ανασταλτικός παράγοντας για την αγορά στη δεδομένη στιγμή κατά την ACB Real Estate είναι η απαγόρευση μετακίνησης. Εμπόδιο παραμένει και η έλλειψη τουρισμού, μιας και πολλά ακίνητα αγοράστηκαν με σκοπό τη βραχυχρόνια ενοικίασή τους, είτε σε κόσμο που ερχόταν για συνέδρια-εκθέσεις, είτε σε τουρίστες ακόμα και κατά τη χειμερινή περίοδο.
Τροχοπέδη επίσης στην παρούσα συγκυρία, αποτελεί και η απουσία των φοιτητών, καθώς αρκετοί ενδιαφέρονταν είτε να αγοράσουν ένα διαμέρισμα για τη στέγη των φοιτητών-παιδιών τους είτε να το μισθώσουν σε φοιτητές.

Οι προοπτικές της αγοράς με την άρση των μέτρων απαγόρευσης κυκλοφορίας θεωρούνται ευοίωνες καθώς η ζήτηση για αγορά κατοικίας στο κέντρο της πόλης θα κινείται συνεχώς σε υψηλά επίπεδα. Όσον αφορά τις τιμές θα συνεχιστεί το παράδοξο να ανεβαίνουν ακόμη και σε ένα τόσο θολό, για την υπόλοιπη οικονομία, τοπίο.
Εντούτοις, το πρώτο από όλα που χρειάζεται όχι μόνο ο κλάδος των ακινήτων αλλά ολόκληρη η οικονομία και η κοινωνία είναι η ομαλοποίηση και η επανεκκίνηση της ζωής μας. Η μείωση του φόρου εισοδήματος από μισθώσεις για το χαμηλό κλιμάκιο θα μπορούσε να τονώσει εκ νέου το ενδιαφέρον. Επίσης η επιδότηση ενοικίου σε μεγαλύτερο κομμάτι του πληθυσμού θα ήταν σημαντική.

Τα έργα υποδομών χαράσσουν ισχυρές προοπτικές ανάπτυξης
Η Θεσσαλονίκη έχει λαμπρές προοπτικές σαν πόλη. Αν εξαιρεθεί η παρένθεση του κορονοϊού και της ύφεσης που προκάλεσε η πανδημία, υπάρχει μία δυναμική σημαντικής ανάπτυξης της πόλης στο μέλλον. Με την αναβάθμιση του αεροδρομίου «Μακεδονία», την έλευση των ξένων επενδυτών, (τα τελευταία χρόνια πολλών Εβραίων) και την επικείμενη ανάπτυξη της περιοχής 26ης Οκτωβρίου στο λιμάνι Θεσσαλονίκης η περιοχή απέκτησε μεγάλη δυναμική, εξηγεί η Galanos Real Estate.

Η Θεσσαλονίκη είναι μία πόλη-πόλος έλξης για ξένους τουρίστες και επενδυτές που αποτελεί ιδανικό προορισμό λόγω της θέσης-κλειδί που κατέχει κοντά στη Χαλκιδική και δίπλα στη θάλασσα. Ακόμα και κατά τη διάρκεια του lockdown τα μεσιτικά γραφεία του κέντρου δεν σταμάτησαν τις αγοραπωλησίες και μάλιστα κάποιες από αυτές έγιναν εξολοκλήρου από απόσταση χωρίς καν ο πελάτης που βρίσκεται στο εξωτερικό να δει από κοντά το ακίνητο.

Οι τάσεις των τιμών στα οικιστικά ακίνητα θα εξακολουθούν να είναι σε ανοδική πορεία, ειδικά στο κέντρο της Θεσσαλονίκης. Όσον αφορά όμως τα επαγγελματικά ακίνητα υπάρχει κατακόρυφη μείωση ζήτησης για ενοικίαση καταστημάτων λόγω του αβέβαιου μέλλοντος του εμπορίου μετά τον κορονοϊό.

Το πιο σημαντικό φοροκίνητρο για την ανάπτυξη του κλάδου θα είναι η κατάργηση του ΦΠΑ στα νεόδμητα ακίνητα, ένα μέτρο που μέχρι στιγμής παραμένει σε αναστολή έως και το 2022.

Εκτός όμως από τα φοροκίνητρα, το πιο σημαντικό από τη μεριά του κράτους είναι να καταστεί πιο εύκολη η διαδικασία πώλησης ενός ακινήτου με την ψηφιοποίηση όλων των δικαιολογητικών και λοιπών διαδικασιών, κάτι το οποίο είναι ήδη σε πολύ καλό δρόμο, διευκρινίζει η Galanos Real Estate, υπογραμμίζοντας ότι η ολοκλήρωση των έργων υποδομών θα δώσουν ώθηση στην αγορά με πρώτο και καλύτερο το μετρό της Θεσσαλονίκης.

ΚΤΗΜΑΤΑΓΟΡΑ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ
Καζάνι που σιγοβράζει

Γεώργιος Τσακούμης, Πρόεδρος ΤΕΕ/ΤΚΜ

Με την εμφάνιση της πανδημίας του COVID-19 πάγωσε όποια κινητικότητα είχε αρχίσει να αναπτύσσεται στην κτηματαγορά της Θεσσαλονίκης και της ευρύτερης περιοχής, η οποία όμως ήταν σημαντική, συγκρινόμενη με την ακινησία της σχεδόν 10ετούς οικονομικής κρίσης. Παρ’ όλα αυτά, παρατηρείται μια έντονη κινητικότητα σε διερευνητικό επίπεδο – κυρίως – και στάση αναμονής όσον αφορά στην υλοποίηση project.

Θα μπορούσε να παραλληλίσει κανείς την κτηματαγορά στη Θεσσαλονίκη με ένα καζάνι που σιγοβράζει και περιμένει την κατάλληλη ευκαιρία για να εκραγεί.

Η σημαντικότερη παράμετρος για να ανακάμψει είναι φυσικά η εξάλειψη ή ο δραστικός περιορισμός των επιπτώσεων της πανδημίας όπως επίσης και μια ισχυρή τονωτική ένεση χρηματοδοτικών μέτρων και κινήτρων από την πολιτεία.

Φυσικά η κίνηση της κτηματαγοράς θα επηρεαστεί και από τα μεγάλα έργα που είναι σε εξέλιξη ή φάση ωρίμανσης, όπως η αναβάθμιση του Λιμένα και η σύνδεσή του με τα δίκτυα μεταφορών, η ανάπλαση της ΔΕΘ και του παραλιακού μετώπου, το Flyover και η μαρίνα της Καλαμαριάς.