Πλήρως διαδεδομένο είναι το ΒΙΜ για την ανάπτυξη και διαχείριση ακινήτων της Λετονίας, ξεκινώντας από τη φάση του σχεδιασμού και φτάνοντας μάλιστα στο στάδιο του facility management.
Την αξιοποίηση των δυνατοτήτων που δίνει η ΒΙΜ στο real estate παρουσίασε μέσα από την περίπτωση της Λετονίας ο Dmitrijs Kots, Head of Building Information Modeling and Management Division στην κρατική εταιρεία SJSC “State Real Estate” (SRE). Σημειώνεται ότι ο βασικός σκοπός της εταιρείας είναι η διατήρηση και ενίσχυση των αξιών των ακινήτων που διαχειρίζεται το κράτος. Βασικά functions της SRE είναι η ανάπτυξη (development), διαχείριση (management) και άλλες τυχόν αναθέσεις από την κρατική διοίκηση.
Η παρουσίαση έγινε στο πλαίσιο των Επιμορφωτικών Εργαστηρίων που οργανώνει εδώ και ένα και πλέον χρόνο το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος και με πρωτοβουλία της Διεύθυνσης Δημοσίων Σχέσεων, Διεθνών και Ευρωπαϊκών Θεμάτων του ΤΕΕ.
Η SRE «τρέχει» με αυτό το μοντέλο 126 projects, εκ των οποίων 41 είναι πρότζεκτ ανάπτυξης (κτιριακά πρότζεκτ γραφείων, κτιρίων πολιτιστικού ενδιαφέροντος κ.o.κ), 49 πρότζεκτ maintenance καθώς και 36 ακόμη έργα που είναι στο στάδιο των «νέων ιδεών» (new ideas).
Δημόσιο και ιδιώτες χάραξαν τον… οδικό χάρτη μαζί
Σημειώνεται ότι η συζήτηση για την κατάρτιση του οδικού χάρτη για την εφαρμογή της ΒΙΜ στα έργα κατασκευών ξεκίνησε στη Λετονία το 2018. Ο οδικός χάρτης ολοκληρώθηκε το 2019. Αξίζει να τονιστεί ότι το μοντέλο που εφαρμόζεται στη χώρα της Βαλτικής αναπτύχθηκε συνεργατικά από το δημόσιο και τον ιδιωτικό τομέα μαζί. Ζητήθηκαν το feedback, η συμβολή και τα δεδομένα τόσο μελετητικών γραφείων όσο και κατασκευαστικών εταιρειών. Από πλευράς δημοσίου, στις Αρχές που είναι υπεύθυνες για την κατάρτιση αλλά και εφαρμογή του οδικού χάρτη
είναι το υπουργείο Οικονομικών της χώρας. Από τον Σεπτέμβριο του 2023 έχει ψηφιστεί ότι η εφαρμογή της ΒΙΜ θα είναι υποχρεωτική για όλα τα μεγάλα δημόσια κτιριακά έργα (6 και άνω ορόφων ή 1000 τ.μ. επιφάνεια) από τον Ιανουάριο του 2025. Υπάρχει ενιαίο Πληροφοριακό Σύστημα Κατασκευών ώστε όλα τα μοντέλα ΒΙΜ να ανεβαίνουν σε ηλεκτρονική μορφή και να είναι προσβάσιμα από όλους.
BIM activities
Στις ενέργειες που έχουν εκτελεστεί από τη Ρίγα μέχρι σήμερα περιλαμβάνονται: Η κατάρτιση των Εθνικών ΒΙΜ προαπαιτούμενων καθώς και οι Εmployer’s Ιnformation Ρequirements (EIR), εθνικό σύστημα αρχειοθέτησης, προγράμματα εκπαίδευσης που περιλαμβάνουν μονοήμερα σεμινάρια για τη χρήση του ΒΙΜ καθώς και τα προαπαιτούμενα του συστήματος εθνικών προμηθειών (procurement). Είναι, επίσης, προσβάσιμο από όλους το template του BIM Execution Plan (BEP).
O ρόλος της SRE στα BIM project
Η λετονική κρατική εταιρεία real estate (SRE) έχει καθοριστικό ρόλο σε μια σειρά σταδίων/ενεργειών όπως:
- Ο λεπτομερής καθορισμός των ΒΙΜ προαπαιτούμενων (προαπαιτούμενα ανταλλαγής πληροφορίας, τεχνικές προδιαγραφές και προαπαιτούμενα, το template του ΒΕΡ).
- Ο διαμοιρασμός της πληροφορίας (3D point cloud).
- Η αξιολόγηση των δυνατοτήτων (Competency assessment).
- Η διαχείριση της πληροφορίας (έγκριση/απόρριψη των παραδοτέων και αρχειοθέτηση, έλεγχος του workflow και των διαδικασιών, έλεγχος και υπογραφή του ΒΕΡ).
- Ποιοτικός έλεγχος (συντονισμός, clash detection, καθορισμός των levels of development – LoD, σχεδίων, οn-site έλεγχος στη φάση της κατασκευής).
ΒΙΜ στη φάση του project planning
Οι δυνατότητες που αξιοποιούνται κατά τη διάρκεια του σχεδιασμού του έργου περιλαμβάνουν την οπτικοποίηση των απαιτούμενων των πελατών (δημόσιων Αρχών της Λετονίας που κατέχουν και διαχειρίζονται τα assets) καθώς και η ψηφιοποίηση των προαπαιτούμενων. Γίνεται laser scanning των κτιρίων και με τη χρήση εργαλείων Εικονικής Πραγματικότητας (VR) μπορεί ο πελάτης/αναθέτουσα Αρχή να περιηγηθεί στο κτίριο.
Σχεδιασμός στη… λεπτομέρεια
Στη φάση του design, οι αρχιτέκτονες έχουν διαθέσιμες ακριβείς πληροφορίες (3D) που μπορούν να αξιοποιήσουν.
Οι πληροφορίες αυτές έχουν προέλθει από το laser scanning που προαναφέρθηκε. Αξίζει να σημειωθεί η προστιθέμενη αξία που δίνουν οι πληροφορίες αυτές στη διάρκεια του σχεδιασμού καθώς τα περισσότερα έργα της SRE αφορούν την αναβάθμιση ή ανακατασκευή παλαιών κτιρίων στην πρωτεύουσα Ρίγα, με όλες τις ειδικές απαιτήσεις που περιλαμβάνει η φύση των έργων αυτών (ενδεικτικά αναφέρονται οι απαιτήσεις διατήρησης του κελύφους αφού είναι διατηρητέα κτίρια, απαιτήσεις στατικής αναβάθμισης κ.ά.).
Τι έχουν στη διάθεσή τους ανάδοχος και κύριος του έργου
Εκτός του ποιοτικού ελέγχου που διεξάγει η SRE, όλα τα δεδομένα είναι προσβάσιμα τόσο στην εταιρεία-ανάδοχο του έργου όσο και στον κύριο του έργου. Μάλιστα, η SRE ενθαρρύνει τους BIM managers των κυρίων του έργου να ελέγχουν και οι ίδιοι τις πληροφορίες που είναι διαθέσιμες εντοπίζοντας ενδεχόμενα προβλήματα που μπορεί να προκύψουν προτού ξεκινήσει η φάση της ανακατασκευής/αναβάθμισης, αποφεύγοντας χρονικές καθυστερήσεις και εξοικονομώντας κόστη.
Μοντέλο as built και facility management
Με τη χρήση των πληροφοριών που έχουν συλλεχθεί αλλά και με τη χρήση εργαλείων Επαυξημένης Πραγματικότητας (AR), είναι δυνατή η δημιουργία ενός πλήρους μοντέλου as built για κάθε συγκεκριμένο κτιριακό asset. Τέλος, όλα τα στοιχεία και οι πληροφορίες είναι διαθέσιμα και μετά την ολοκλήρωση του έργου κατασκευής (αναβάθμισης/ανακαίνισης) και μπορούν να τα αξιοποιούν στο στάδιο της λειτουργίας και συντήρησης του asset από τους αρμόδιους για το facility management.
Case Studies σε ακίνητα της λετονίας
Case #1
Ζητούμενο: Δημιουργία χώρου γραφείων στο πατάρι κτιρίου στη διάρκεια ανακαίνισης.
Με τη χρήση ΒΙΜ: Έδειξε ότι το σύστημα εξαερισμού που βρισκόταν στη στέγη καθώς και η μόνωση των δομικών στοιχείων αυτής δεν επιτρέπουν να εξασφαλιστεί ο απαιτούμενος χώρος για τη δημιουργία χώρων γραφείων.
Αποτέλεσμα: Ελήφθη η απόφαση να μη δημιουργηθούν οι γραφειακοί χώροι στο συγκεκριμένο σημείο του κτιρίου, κάτι που χωρίς τη χρήση ΒΙΜ θα φαινόταν στη φάση της κατασκευής μόνο. Έτσι οι συγκεκριμένοι χώροι αναπτύχθηκαν σε άλλο σημείο του κτιρίου.
Case #2
Ζητούμενο: Κατασκευή συστήματος θέρμανσης σε ιστορικό κτίριο.
Με τη χρήση ΒΙΜ: Διαπιστώθηκε ότι οι αγωγοί είχαν σχεδιαστεί με διαφορετικά ύψη, κάτι που θα καθιστούσε το σύστημα μη αποδοτικό, επιπλέον δεν πληρούσε τις προδιαγραφές ασφαλείας.
Αποτέλεσμα: Καταγράφηκαν τα σημεία που δεν θα μπορούσαν να περάσουν οι αγωγοί του συστήματος θέρμανσης (κυρίως λόγω των υπάρχοντων δοκαριών). Έτσι αξιοποιήθηκαν άλλες λύσεις θέρμανσης του εν λόγω κτιρίου.
Case #3
Ζητούμενο: Κατασκευή συστήματος MEP σε υφιστάμενο κτίριο.
Με τη χρήση ΒΙΜ: Διαπιστώθηκε ότι είχε σχεδιαστεί ένα σύστημα ΜΕΡ που ήταν πολύ μεγαλύτερο, περίπλοκο και κοστοβόρο από όσο πραγματικά απαιτούσαν οι ανάγκες του συγκεκριμένου έργου.
Αποτέλεσμα: Βελτιστοποίηση των τεχνικών λύσεων κατασκευής. Το έργο της κατασκευής υλοποιήθηκε σε πολύ πιο σύντομο χρόνο και με πολύ μικρότερο κόστος από την αρχική εκτίμηση.
Σχολιάζοντας την παρουσίαση των συγκεκριμένων case studies ο Dmitrijs Kots επεσήμανε πως «η ΒΙΜ δεν λύνει το πρόβλημα, οι άνθρωποι λύνουν το πρόβλημα, αλλά με τη χρήση της ΒΙΜ μπορούν να εντοπιστούν και να αντιμετωπιστούν εγκαίρως σοβαρά ζητήματα που είναι πιθανό να προκύψουν σε άλλες φάσεις» και, μάλιστα, που δεν θα ήταν εύκολα διαχειρίσιμα αν προέκυπταν σε άλλες φάσεις του έργου.