Για το αφιέρωμα του Build στην αγορά των κατοικιών, συνομιλήσαμε με τον Θέμη Μπάκα, ιδρυτικό στέλεχος και πρόεδρο της E-Real Estates, ο οποίος μεταξύ άλλων μας παρουσίασε τους παράγοντες που επηρεάζουν την αξία ενός οικιστικού ακινήτου και τις τελευταίες τάσεις στην εγχώρια και διεθνή αγορά κατοικιών. Αναφέρετέ μας τις τελευταίες τάσεις στην εγχώρια και διεθνή αγορά κατοικιών (και πώς αυτές επηρεάζουν όσους αγοράζουν και όσους πωλούν). Tα επόμενα χρόνια θα ζήσουμε συστηματικά σε υψηλότερο πληθωρισμό , δεν μπορεί να υπάρχει ανάκαμψη χωρίς να ανέβουν οι επενδύσεις στην κατοικία, από την άλλη, πλευρά, όμως, δεν γίνεται να γίνουν όλες οι επενδύσεις real estate στην κατοικία. H ανάκαμψη της αγοράς των ακινήτων είναι συστηματική, όμως, δεν έχουμε φτάσει ακόμα στα προ κρίσης επίπεδα.
Ένα στα 4 νοικοκυριά πληρώνει πλέον 40% του εισοδήματός του για στέγαση και στο θέμα της ανόδου των ενοικίων δεν θα υπάρξει εύκολη λύση. Επίσης, θα χρειαστεί στο μέλλον αλλαγή στο μέσο μέγεθος της κατοικίας, καθώς αυξάνεται ο αριθμός των νοικοκυριών χωρίς παιδιά. Ενώ, υπάρχει απόθεμα παλιών κατοικιών που φτάνει στα όριά του, καθώς δεν είναι εύκολο να εκσυγχρονιστούν. Παράλληλα, οι εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων πρέπει να προσέξουν πολύ την κεφαλαιακή τους διάρθρωση, καθώς διανύουμε ένα δύσκολο οικονομικό περιβάλλον, το οποίο θα γίνει στο άμεσο μέλλον ακόμα πιο δύσκολο. Ποιοι είναι, επί του παρόντος, οι κυριότεροι παράγοντες που επηρεάζουν την αξία ενός οικιστικού ακινήτου στην Ελλάδα;
1. Αύξηση του κόστους κατασκευής
Η ακρίβεια των υλικών και η ενέργεια, έχει κάνει ακόμα ακριβότερη την κατασκευή και άρα το τελικό κόστος ενός ακινήτου. Η αύξηση του κόστους κατασκευής αγγίζει ακόμη και το 50%.
2. Αύξηση των τιμών πώλησης/Αντιπαροχής οικοπέδων
Από το 2018 έως και σήμερα, έχουν αυξηθεί αισθητά τόσο οι ζητούμενες τιμές πώλησης των οικοπέδων, όσο και τα ζητούμενο ποσοστό αντιπαροχής .
3. Υψηλή Ζήτηση / Μικρή διαθεσιμότητα
Μέσα στην κρίση των μνημονίων, ο όρος νεόδμητο είχε αντικατασταθεί από τον όρο «απάτητο», λόγω της μη ύπαρξης νεόδμητων κατοικιών σχεδόν για μια δεκαετία. Αυτή η χαμένη δεκαετία, αν και τώρα η αγορά έχει ανάκαμψη, διατηρεί το έλλειμμα στην ελληνική αγορά.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ οι επενδύσεις για την ανέγερση νέων κατοικιών στην Ελλάδα κατέγραψαν συνολική πτώση της τάξεως του 95% το διάστημα από το 2007 μέχρι το τέλος του δεύτερου τριμήνου του 2016, ενώ η πτώση της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας την περίοδο από το 2005 έως το τέλος του πρώτου εξαμήνου του 2016 άγγιξε το 93% . Είναι χαρακτηριστικό ότι οι επενδύσεις σε κατοικίες, ως ποσοστό του ΑΕΠ, μειώθηκαν από το 10,8% το 2007 σε μόλις 0,8% το 2015. Σχεδόν 15 φορές λιγότερες κατοικίες κατασκευάστηκαν το 2016 σε σύγκριση με το 2007, όταν η οικοδομική δραστηριότητα βρισκόταν στο απόγειό της. Το πρώτο οκτάμηνο του 2016 ολοκληρώθηκαν μόλις 4.853 νέες κατοικίες, όταν το αντίστοιχο διάστημα του 2007 είχαν κατασκευαστεί 71.936 κατοικίες σύμφωνα με στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ. Παράλληλα, σημαντικό ρόλο αποτελεί η «δέσμευση» δεκάδων χιλιάδων ακινήτων από τα funds και τις τράπεζες.
4. Επενδυτικό Ενδιαφέρον
Αύξηση 39% στις ξένες επενδύσεις στα ελληνικά ακίνητα καταγράφηκε το πρώτο εξάμηνο του 2023 σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα πέρσι σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσίασε ο Υπουργός Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών. Αξίζει να αναφέρουμε ότι την προηγούμενη χρονιά, το 2022 είχαμε επενδύσεις από ξένους στα ακίνητα, περίπου 2,1 δισ. ευρώ που σημαίνει 68% παραπάνω σε σχέση με το 2021.
Παράλληλα, οι επενδύσεις σε ακίνητα των 9 Εταιρειών Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας (ΑΕΕΑΠ) στο τέλος του Ιουνίου διαμορφώθηκαν σε 4.603,4 δις. από 4.430,8 δις. ευρώ τον Δεκέμβριο του 2022, αύξηση 3,9%.
Οι ΑΕΕΑΠ ξεκίνησαν το 2018 με 471 ακίνητα φτάνοντας τα 655 το 2022 (αύξηση 38,4%). Η μεγαλύτερη αύξηση (19,7%) σημειώθηκε μεταξύ 2018 και 2019 (από τα 471 ακίνητα στα 564), ενώ ο δείκτης FFO αυξήθηκε 41,6%, από 76,46 εκατ. σε 108,1 εκατ. ευρώ
5. Τουρισμός / Αποδόσεις
Η άνοδος της τουριστικής βιομηχανίας σε συνάρτηση με τις επενδυτικές ευκαιρίες που εμπεριείχε η εγχώρια κτηματαγορά λόγω μνημονίων και μείωσης των τιμών, αποτέλεσαν πόλο έλξης αποδόσεων για τους επενδυτές που στόχευσαν τόσο σε οικιστικά όσο και σε τουριστικά ακίνητα.
6. Πληθωρισμός / Μηδενικά επιτόκια καταθέσεων
Ένα από τα βασικά εργαλεία αποταμίευσης των Ελλήνων καταθετών μετά την είσοδο της χώρας στην ευρωζώνη βρίσκεται υπό κατάργηση. Ο λόγος γίνεται για τις προθεσμιακές καταθέσεις, οι οποίες σύμφωνα με τις τράπεζες, μετά τη συρρίκνωση των αποδόσεών τους ελάχιστα πάνω από το 0%, δεν έχουν πλέον λόγο ύπαρξης. Γεγονός που σε συνάρτηση με τη ραγδαία αύξηση του πληθωρισμού, φαίνεται να αποτέλεσε αρωγό που «τροφοδότησε» με κεφάλαια την κτηματαγορά από όσους αναζητούν ασφαλείς επενδύσεις και αποδόσεις.
7. Στεγαστικά δάνεια
Οι Τράπεζες «ανοίγουν» τη στρόφιγγα των στεγαστικών δανείων, με το σταγονόμετρο, αλλά την ανοίγουν. Σίγουρα, δεν αγγίζουμε το ύψος εκταμιεύσεων στεγαστικών δανείων των εποχών πριν τα μνημόνια, αλλά από το 2019 και μετά καταγράφεται μια αυξητική τάση χρόνο με το χρόνο. Το παντοτινό «δίλλημα» της αγοράς με στεγαστικό δάνειο ή ενοίκιο τα τελευταία χρόνια επανήρθε δυναμικά, ιδιαίτερα τα τελευταία 3-4 χρόνια που τα ζητούμενα μισθώματα καταγράφουν αυξήσεις ακόμη που κυμαίνονται από 37,2% έως 42,1%, ενώ τη φετινή χρονιά καταγράφουν μια επιπλέον μεσοσταθμική αύξηση της τάξεως του 6%-10%. Ανασταλτικός παράγοντας για τους εν δυνάμει αγοραστές, συνεχίζει να παραμένει η ιδία συμμετοχή ύψους 30%-40% της αξίας του ακινήτου που ζητούν ως προϋπόθεση χορήγησης στεγαστικού δανείου τα τραπεζικά ιδρύματα.
Πώς επηρεάζει η κατάσταση ενός σπιτιού την αξία του στην αγορά και ποιου είδους ανακαινίσεις έχουν συνήθως την καλύτερη απόδοση όταν πρόκειται για επενδύσεις;
Η ανακαίνιση σπιτιού αποτελεί ιδανική λύση και εξαιρετική επένδυση για τους ιδιοκτήτες που θέλουν να ενισχύσουν τη θέση της ιδιοκτησίας τους στο χώρο της ακίνητης περιουσίας.
Καθώς μάλιστα πάνω από το 50% των κατοικιών στην Αθήνα είναι χτισμένο πριν το 1980, είναι φανερό πως οι ανάγκες για αναβάθμιση των υφιστάμενων σπιτιών είναι κάτι παραπάνω από επιβεβλημένες.
Οι ανακαινίσεις σπιτιών λειτουργούν ιδιαίτερα ωφέλιμα στη βελτίωση του ακινήτου και κατ’ επέκταση στην άνοδο της αξίας του, αντιμετωπίζοντας, μεταξύ άλλων, δύο από τα βασικότερα προβλήματα που χαρακτηρίζουν ένα παλαιό κτίριο: την ενεργειακή απώλεια και τη λειτουργική ανεπάρκεια.
Ανάλογα με την κατάσταση στην οποία βρίσκεται ο χώρος και την οικονομική δυνατότητα του κάθε ιδιοκτήτη, οι ανακαινίσεις μπορεί να είναι ολικές επιφέροντας ριζικές αλλαγές στο εσωτερικό και το εξωτερικό του χώρου ή να κυμαίνονται σε μικρότερη κλίμακα που επικεντρώνεται σε πιο στοχευμένες τροποποιήσεις. Πέρα από τις εργασίες σε κουφώματα, υδραυλικές και ηλεκτρολογικές εγκαταστάσεις που είναι απαραίτητες για οικονομικούς και περιβαλλοντικούς λόγους αλλά και λόγους ασφαλείας, μεγαλύτερο βάρος δίνεται συνήθως στην ανακαίνιση μπάνιου, στην ανακαίνιση κουζίνας, δύο κατεξοχήν λειτουργικούς χώρους που χρησιμοποιούνται καθημερινά και εμφανίζουν τις μεγαλύτερες απαιτήσεις για συντήρηση και εκσυγχρονισμό.
Αυτό βέβαια δε σημαίνει πως μια ανανέωση και στα υπόλοιπα δωμάτια του σπιτιού δεν είναι εξίσου σημαντική.
Αναφέρετέ μας τρόπους με τους οποίους κάποιος που επιθυμεί να πωλήσει ένα οικιστικό ακίνητο μπορεί να αυξήσει την αξία του Η αύξηση της αξίας του ακινήτου είναι άμεσα συναρτώμενη με το είδος των παρεμβάσεων που έχουν πραγματοποιηθεί στο ίδιο το ακίνητο. Δεν υπάρχουν «τεχνάσματα» ή/και «τεχνικές» αύξησης της αξίας, παρά μόνο για την αύξηση της επισκεψιμότητας ή/και του ενδιαφέροντος.
Ποιες είναι οι κύριες τάσεις στην Ελλάδα όσον αφορά στην τοποθεσία ενός σπιτιού; Δηλαδή, τι προτιμούν κυρίως οι αγοραστές και εκείνοι που πωλούν;
Η κύρια τάση στην Ελλάδα όσον αφορά την τοποθεσία ενός ακινήτου είναι κυρίως να βρίσκεται πλησίον μέσω μαζικής μεταφοράς και ιδιαίτερα στάσης του μετρό ή/και των μεγάλων οδικών αξόνων. Η άνωθεν τάση υιοθετείται κυρίως από νέους και εργαζόμενους, οι μεγαλύτεροι ηλικιακά ή/και συνταξιούχοι, αναζητούν κυρίως κατοικίες στα προάστια της Αττικής τόσο λόγω φυσικού περιβάλλοντος όσο και λόγω οικονομικότερης λύσης.
Οι ίδιες ακριβώς τάσεις καταγράφονται και από τους αγοραστές ακινήτων ανάλογα με την ηλικιακή ομάδα. Σίγουρα όμως διαφοροποιούνται οι τάσεις όταν πρόκειται για επενδυτές.
Οι επενδυτές στοχεύουν κυρίως σε περιοχές που αναμένουν να αυξηθούν οι αξίες τους λόγω αναπλάσεων ή/και εξυπηρέτησης τους από στάση
του μετρό.
Πρώτη δημοσίευση της είδησης στο καθημερινό newsletter Build