Νέους κανόνες προσφοράς και ζήτησης στο real estate και τις κατασκευές διαμορφώνουν τα σχέδια επέκτασης των νέων γραμμών του μετρό. Η ζήτηση για ακίνητα στις περιοχές όπου θα περάσουν οι συρμοί του μετρό εμφανίζει μεγάλη κινητικότητα διαμορφώνοντας τους κανόνες της προσφοράς. Το ακίνητο αποτελεί μορφή επένδυσης και μέσο καλύτερου δανεισμού με εμπράγματες ασφάλειες.

Το περιοδικό Construction καταγράφει τις πρώτες εκτιμήσεις στελεχών από την αγορά του real estate. Οι κ.κ. Λευτέρης Ποταμιάνος, Πρόεδρος Μεσιτών Ακινήτων Αθηνών και Αττικής, Αργύριος Κουρσιούμης, Prosperity Real Estate Greece, Φώτης Γιόφτσιος, Διευθύνων Σύμβουλος της Ten Brinke Hellas, Τριαντάφυλλος Νικολόπουλος, Διευθυντής Καταστήματος Aspis Real Estate, και Γιώργος Υφαντής, Γενικός Διευθυντής Πωλήσεων Berkshire Hathaway HomeServices Athens Properties, σχολιάζουν τις εξελίξεις, παραθέτοντας τις εκτιμήσεις τους για την πορεία του κλάδου στο προσεχές χρονικό διάστημα.

Λευτέρης Ποταμιάνος, Πρόεδρος Μεσιτών Ακινήτων Αθηνών και Αττικής

Οι επιχειρήσεις με ακίνητα δανείζονται ευκολότερα
Ο υπολογισμός των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων ανά την επικράτεια βοηθά τη φορολογική πολιτική και προσδιορίζει σε κάθε περίπτωση τον φόρο των πολιτών σε σχέση με την περιουσία που αυτοί κατέχουν κάθε έτος. Οι επιχειρήσεις οι οποίες κατέχουν ακίνητα ανάλογα με το ύψος της ακίνητης περιουσίας τους σε αντικειμενική αξία έχουν καλύτερη πρόσβαση σε δανεισμό με εμπράγματες ασφάλειες και μεγαλύτερες αποδόσεις εφόσον προκύπτουν εισοδήματα για αυτές. Στην περίπτωση που είναι μισθωτές οι επιχειρήσεις ενδέχεται να υποστούν, από τις αυξήσεις των αντικειμενικών αξιών, σημαντικές αυξήσεις στα ζητούμενα μισθώματα των ακινήτων που χρησιμοποιούν από τους εκμισθωτές τους, απαντά ο κ. Λευτέρης Ποταμιάνος σε ερώτηση του περιοδικού.

Εξηγώντας το τι σηματοδοτούν οι αλλαγές που γίνονται στο πεδίο των ακινήτων σημειώνει ότι οι επενδυτές θέλουν να έχουν μια σαφή εικόνα σε σχέση με τους φόρους των ακινήτων που τους ενδιαφέρουν και πως οπωσδήποτε μια συνεχής ενημέρωση και επικαιροποίηση των αντικειμενικών αξιών κάνει ξεκάθαρο το τοπίο της οποιασδήποτε επένδυσης σε ακίνητα. Επισημαίνει, συμπληρώνοντας, ότι η απότομη αύξηση αντικειμενικών αξιών μπορεί να λειτουργήσει αποτρεπτικά στην απόφαση ενός επενδυτή λόγω μεγάλης αύξησης της έμμεσης και άμεσης φορολογίας του και να τον κάνει διστακτικό στη γενικότερη απόφασή του. Γι΄ αυτό και το σταθερό φορολογικό πλαίσιο μιας χώρας χωρίς απότομες αλλαγές και με προκαθορισμένη φορολογική πολιτική κάνει ελκυστικότερη την επένδυση και δημιουργεί ασφαλές πεδίο στους επενδυτές.

Ερωτώμενος αν το ακίνητο είναι ισχυρό χαρτί για μία επιχείρηση, απαντά πως τα ακίνητα αποτελούν πάγια στοιχεία που αποτελούν ισχυρό χαρτί μιας επιχείρησης τόσο από πλευρά απόδοσης όσο και από πλευράς υπεραξίας μακροπρόθεσμα. Κτίρια και εγκαταστάσεις που μπορεί να διαθέτει μια επιχείρηση οποιασδήποτε μορφής εκτός από την υπεραξία που μπορεί να της δώσουν στη διάρκεια της διακράτησής τους, την απόσβεση μέσω της χρήσης τους, παράλληλα προσδίδουν οντότητα και προοπτικές ανάπτυξης.

Στην ερώτηση που ακολούθησε σχετικά με τον υπολογισμό των αποσβέσεων τονίζει πως οι αποσβέσεις των ακινήτων έχουν να κάνουν με την ετήσια φυσιολογική φθορά ενός ακινήτου καθώς και τη χρήση του και οι αποδόσεις συνδέονται με την εκάστοτε χρήση του ακινήτου και τι μπορεί να αποφέρει αυτό επενδυτικά στη βέλτιστη αξιοποίησή του.

Μιλώντας για θέματα φορολογικής πολιτικής διευκρινίζει ότι είναι σίγουρο ότι η μεταβολή των αντικειμενικών αξιών επηρεάζει άμεσα τον προσδιοριζόμενο φόρο που προκύπτει από τον ΕΝΦΙΑ. Από εκεί και πέρα είναι θέμα φορολογικής πολιτικής της εκάστοτε κυβέρνησης πώς θα διανείμει το προβλεπόμενο εισπραχθέν συνολικό ποσό. Για παράδειγμα, τα τελευταία χρόνια το συνολικό εισπραχθέν ποσό έχει παραμείνει και αυτό που έχει αλλάξει είναι οι συντελεστές ανά περίπτωση και ανάλογα με το εκάστοτε ακίνητο. Με την τελευταία επικαιροποίηση που έγινε το 2021 και ισχύει από 1/1/2022 η επέκταση του συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού το καθιστά δικαιότερο.

Ολοκληρώνοντας επισημαίνει πως ανέκαθεν τα ακίνητα βρίσκονταν στους βασικούς πυλώνες της ελληνικής οικονομίας, προσθέτοντας ότι «εκατοντάδες επαγγέλματα δημιουργούν έναν εσωτερικό οικονομικό κύκλο ο οποίος λειτουργεί ως μοχλός ανάπτυξης της γενικότερης οικονομίας όταν λειτουργεί θετικά».

Αργύριος Κουρσιούμης, Prosperity Real Estate Greece

Ακριβαίνουν τα ακίνητα στις περιοχές που συνδέονται με τα έργα του μετρό
Η ύπαρξη σταθμού μετρό σε μια περιοχή τής δίνει εύκολη πρόσβαση στο κέντρο της Αθήνας αλλά και σε σημεία ενδιαφέροντος όπως σε αεροδρόμιο, λιμάνι, σχολές, εμπορικά κέντρα κ.λπ. Αυτό έχει σαν συνέπεια την αύξηση της ζήτησης σε σχέση με το παρελθόν καθώς θα αποτελεί η περιοχή αυτή μια καλή και σίγουρα πιο προσιτή εναλλακτική σε σχέση με το κέντρο της πόλης, που οι τιμές τα τελευταία χρόνια έχουν αυξηθεί πολύ λόγω του τουριστικού ενδιαφέροντος και της ζήτησης για Airbnb, Golden Visa κ.λπ. Ως αποτέλεσμα των παραπάνω, οι τιμές των ακινήτων σε περιοχές που θα συνδεθούν με το μετρό ήδη ανεβαίνουν και αναμένεται να ανέβουν περαιτέρω, υποστηρίζει ο κ. Αργύριος Κουρσιούμης.

Ο σταθμός μετρό επηρεάζει την περιοχή τόσο στο εμπορικό όσο και στο οικιστικό κομμάτι, παρατηρεί, συμπληρώνοντας ότι αναμένεται αύξηση ζήτησης για ακίνητα:
α) Εμπορικά, καθώς στην περιοχή γύρω από κάθε σταθμό αναπτύσσεται τοπική αγορά για να καλύψει τις ανάγκες των επιβατών. Αυτή αφορά κυρίως καταστήματα εστίασης αλλά και άλλα εμπορικά καταστήματα που επωφελούνται της αυξημένης κίνησης κόσμου.
β) Γραφειακούς χώρους. Η εύκολη προσβασιμότητα της περιοχής και η αυξημένη κίνηση την κάνει πλέον πιο κατάλληλη τόσο για γραφεία παροχής υπηρεσιών (π.χ. ιατρεία, δικηγορικά γραφεία, ινστιτούτα αισθητικής) όσο και για έδρα μικρομεσαίων επιχειρήσεων.
γ) Κατοικίες, καθώς η σύνδεση της περιοχής με το κέντρο και άλλα σημεία ενδιαφέροντος την κάνει κατάλληλη για εργαζόμενους, φοιτητές ακόμα και οικογένειες.
Ακριβώς λόγω των παραπάνω θα υπάρξει και μεγαλύτερο ενδιαφέρον από τις κατασκευαστικές εταιρείες. Τα νεόδμητα θα είναι προσανατολισμένα στη ζήτηση της αγοράς, οπότε αναμένουμε την κατασκευή μικρού και μεσαίου εμβαδού διαμερισμάτων αλλά και σύγχρονων γραφειακών χώρων.

Αναφερόμενος στις αγοροπωλησίες ακινήτων, στο επενδυτικό ενδιαφέρον και στο πώς η τεχνολογία αλλάζουν τον τρόπο αγοράς και πώλησης ακινήτου, τονίζει πως οι αγοραπωλησίες ακινήτων έχουν αναθερμανθεί το τελευταίο διάστημα, κυρίως από Έλληνες αγοραστές, με σκοπό την ιδιοκατοίκηση. Αυτό οφείλεται τόσο στις αλλαγές που έφερε στην καθημερινότητα η περίοδος της πανδημίας (τηλεργασία κ.λπ.), όσο και στο γεγονός ότι οι εγχώριες τράπεζες χορηγούν πλέον περισσότερα και ευκολότερα στεγαστικά δάνεια. Ακόμα, η σημαντική αύξηση των ενοικίων που παρατηρείται την τελευταία διετία σε συνδυασμό με τα χαμηλά επιτόκια που επικρατούν οδηγεί πολλούς συμπολίτες μας στο να επιλέξουν την πληρωμή δόσης στο στεγαστικό έναντι του ενοικίου.

Ενδιαφέρον υπάρχει και για την αγορά ακινήτων ως επένδυση, από Έλληνες και ξένους αγοραστές. Η αύξηση των τιμών των ενοικίων κάνει τις αποδόσεις των ακινήτων υψηλότερες, και σε συνδυασμό με την προσδοκία για περαιτέρω άνοδο των τιμών τα επόμενα χρόνια, καθιστούν τις επενδύσεις σε ακίνητα πιο ελκυστικές.

Ιδιαίτερα σημαντικός είναι ο ρόλος της τεχνολογίας, εξηγεί. Η τεχνολογία μπορεί να παίξει ιδιαίτερα σημαντικό ρόλο στην αγορά ακινήτων. Η τεράστια γραφειοκρατία που επικρατεί στη χώρα μας και η πληθώρα εγγράφων και πιστοποιητικών που απαιτούνται για την ολοκλήρωση μιας αγοραπωλησίας αποτελούν μεγάλα εμπόδια και λειτουργούν ανασταλτικά ιδιαίτερα για επενδυτές από το εξωτερικό. Τελευταία, γίνονται θετικά βήματα με τη χρήση της τεχνολογίας για την απλοποίηση και ψηφιοποίηση των διαδικασιών, ακόμα όμως αντιμετωπίζουμε σοβαρά προβλήματα. Ευελπιστώ ότι η προσήλωση στη χρήση της τεχνολογίας θα φέρει τα επιθυμητά αποτελέσματα.

Επίσης, η χρήση της τεχνολογίας αλλάζει και τον τρόπο παρουσίασης των ακινήτων (βίντεο, 360° virtual tours, drones). Έτσι διευκολύνεται η ορθότερη ενημέρωση των υποψήφιων αγοραστών, που αποκτούν έτσι πιο ολοκληρωμένη εικόνα του ακινήτου που τους ενδιαφέρει. Καθώς όμως η αγορά ακινήτου είναι μια πολύ σημαντική κίνηση και κάθε λεπτομέρεια μετράει (ιδιαιτερότητες της περιοχής, κατάσταση και λειτουργικότητα του κτιρίου κ.λπ.), η προσωπική αυτοψία στον χώρο και η βοήθεια ενός επαγγελματία συμβούλου παραμένουν ανεκτίμητες για τη σωστή τοποθέτηση, την προστασία του αγοραστή και την αποφυγή δυσάρεστων εκπλήξεων, καταλήγει, ιχνηλατώντας τον νέο χάρτη ακινήτων στην Αττική.

Φώτης Γιόφτσιος, Διευθύνων Σύμβουλος Ten Brinke Hellas

Η παρουσία του μετρό διαμορφώνει την εικόνα της τοπικής αγοράς
Είναι κατανοητό ότι οι επεκτάσεις του μετρό σαφώς επηρεάζουν ανοδικά τα επίπεδα τιμών των ακινήτων όπως και το είδος αυτών, μιας και διαμορφώνουν τις καθημερινές συνήθειες των κατοίκων των περιοχών στις οποίες αναπτύσσονται, απαντά ο κ. Φώτης Γιόφτσιος. «Αν λάβουμε υπόψη μας τον χρήστη του μετρό ως καταναλωτή, εργαζόμενο και κοινωνικό ον, θα καταλάβουμε τους λόγους που οδηγούν σε αυτές τις αυξήσεις τιμών».

Για τον χρήστη-καταναλωτή, παρέχεται γρήγορη, άμεση κι εύκολη πρόσβαση σε αγορές που μέχρι πρότινος ήταν μακριά του ή χρειάζονταν να οδηγήσει και να βρει χώρο στάθμευσης στους δρόμους της μεγαλούπολης. Έτσι, είναι λογικό να αναπτυχθούν ακίνητα εμπορικής εκμετάλλευσης ή μεικτής χρήσης δεδομένης της εύκολης προσβασιμότητας.

Για τον χρήστη-εργαζόμενο, η ελαχιστοποίηση του χρόνου που δαπανάται από και προς τον εργασιακό του χώρο είναι μεγάλης σημασίας. Έρευνες έχουν δείξει ότι η απόσταση του εργασιακού χώρου από την οικία του ατόμου αποτελεί έναν από τους κυριότερους μοχλούς διαμόρφωσης της επιλογής του εργασιακού χώρου, κάποιες φορές μάλιστα σημαντικότερου κι από το μισθολογικό ύψος. Κατ’ επέκταση, αναμένονται να αναπτυχθούν και χώροι γραφείων στην εγγύτερη περιοχή όπου υπάρχει μετρό. Αυτό από μόνο του δημιουργεί νέες ανάγκες για καταστήματα εστίασης, σνακ και καφέ που να εξυπηρετούν τους εργαζόμενους ή/και πελάτες-επισκέπτες των γραφειακών χώρων.

«Σε μισή ώρα, στο σταθμό του μετρό!» Πόσες φορές έχουμε δώσει ραντεβού σε κάποιον σταθμό του μετρό; Γιατί; Επειδή είναι άμεσο από άποψη χρόνου, συνεπές: μπορείς να υπολογίσεις πόση ώρα θα κάνει να έρθει το ραντεβού σου ή σε πόση ώρα θα είσαι εσύ εκεί χωρίς να επηρεάζεσαι από την (πλέον απροσδιόριστα μεγάλη) κίνηση στους δρόμους. Είναι εύκολο στην πρόσβαση, περισσότεροι σταθμοί, περισσότερες γειτονιές που ενώνονται, περισσότεροι άνθρωποι που εξυπηρετούνται, περισσότερες τοπικές κοινωνίες που συνενώνονται, επισημαίνει ο ίδιος.

Αν θα έπρεπε να συνοψίσουμε, η παρουσία του μετρό διαμορφώνει τοπικές αγορές. Το μέγεθος, η ποιότητα, τα χαρακτηριστικά τα οποία επηρεάζουν τις αξίες και υπεραξίες των ακινήτων είναι δύσκολο να προσδιοριστούν μετά βεβαιότητας.

Τριαντάφυλλος Νικολόπουλος, Διευθυντής Καταστήματος Aspis Real Estate

Η ζήτηση αντανακλά τις προσδοκίες των ιδιοκτητών για υπεραξίες στο μέλλον
Οι επεκτάσεις του μετρό είναι βασικός παράγοντας που μπορεί να αλλάξει τη ζήτηση, αλλά και τα επίπεδα τιμών μιας περιοχής. Έχει παρατηρηθεί να παρουσιάζονται αυξήσεις ήδη από τη στιγμή που ξεκινούν τα έργα μετρό σε μια νέα περιοχή. Αυτό δεν συμβαδίζει με αύξηση της ζήτησης σε εκείνη τη χρονική στιγμή, αντανακλά όμως την προσδοκία των ιδιοκτητών για μελλοντική υπεραξία στην ακίνητη περιουσία τους, διευκρινίζει ο κ. Τριαντάφυλλος Νικολόπουλος.

Στην πορεία όμως, και ιδίως από τη στιγμή που ένας νέος σταθμός μετρό δίνεται σε χρήση, παρατηρείται μια σημαντική αύξηση στη ζήτηση κατοικίας στην εν λόγω περιοχή. Τα οικιστικά ακίνητα που βρίσκονται ιδίως σε ακτίνα ως 800 μέτρα από σταθμό μετρό διαπιστώνεται ότι έχουν μια υπεραξία που μπορεί να φτάσει μέχρι και 15% σε σχέση με ομοειδή που βρίσκονται στο ίδιο προάστιο, αλλά πιο μακριά από σταθμό.

Επιπλέον, παρατηρεί πως πέριξ ένος νέου σταθμού μετρό διαμορφώνεται μια εμπορική αγορά ή ισχυροποιείται η ήδη υπάρχουσα. Αυτό αφορά ασφαλώς και εμπορικά καταστήματα, αλλά κυρίως χρήσεις υγιειονομικού ενδιαφέροντος που έχουν μεγάλη απήχηση σε διερχόμενο κόσμο, όπως take away καφέ, ταχυφαγεία, αλλά και χώροι εστίασης ή διασκέδασης. Χαρακτηριστικό τέτοιο δείγμα είναι ο σταθμός μετρό «Χολαργός», όπου διαμορφώθηκε μια αγορά εστίασης σχεδόν με το που δόθηκε σε χρήση η συγκεκριμένη στάση.

Γιώργος Υφαντής, Γενικός Διευθυντής Πωλήσεων Berkshire Hathaway HomeServices Athens Properties

Σε λειτουργία ο νόμος της τεκμηριωμένης προσφοράς και ζήτησης
Όπως έχει φανεί ιστορικά, η δημιουργία υποδομών και δη η δημιουργία υπόγειων και υπέργειων συγκοινωνιών λειτουργούν καθοριστικά με θετικό πρόσημο στην ευρύτερη αγορά ακινήτων, είτε οικιστικών είτε επαγγελματικών, υπογραμμίζει ο κ. Γιώργος Υφαντής.

Η υπερφόρτωση ολόκληρου του οδικού δικτύου της Αττικής, η αύξηση των μισθώσεων τύπου Airbnb και η ανάγκη για time saving και quality upgrade, σε συνδυασμό με την κουλτούρα της άμεσης και ανεμπόδιστης πρόσβασης σε εργασία, αξιοθέατα και χώρους διασκέδασης οδηγεί αναπόφευκτα σε αυξημένη ζήτηση ακινήτων, κυρίως περιφερειακά των σταθμών στάσης, συμπληρώνει, παρατηρώντας ότι σήμερα με το υφιστάμενο περιορισμένο stock νεόδμητων ή αξιόλογων αναβαθμισμένων ενεργειακά και τεχνολογικά ακινήτων, λειτουργεί περισσότερο από κάθε φορά ο νόμος της τεκμηριωμένης προσφοράς και ζήτησης. Αναμένονται από την αγορά με ιδιαίτερο ενδιαφέρον τα πολύ σημαντικά έργα της κατασκευής 4 του μετρό, η επέκτασή του στον Πειραιά και στο Ίλιον και η ολοκλήρωση της Δυτικής Περιφερειακής Αιγάλεω, βάζοντας στον χάρτη του real estate τα δυτικά προάστια και αποδίδοντας την αξία που αναλογεί στο κέντρο της Αθήνας και τον Πειραιά. Τέτοιου είδους έργα συνοδεύονται από την ευρύτερη ανάπλαση του περιβάλλοντος χώρου στους σταθμούς, δημιουργία parking, πλατειών και αναπόφευκτα στην αύξηση της ασφαλείας αλλά και της εξίσου σημαντικής αίσθησης της στους εν λόγω χώρους, τονίζει ερωτώμενος σχετικά με πώς οι επεκτάσεις συμβάλλουν στην αλλαγή του αστικού τοπίου.

Οι αλλαγές αυτές προσελκύουν επιχειρήσεις που αναζητούν χώρους για γραφεία με εύκολη πρόσβαση, μεσαία διαμερίσματα για τα νέα στελέχη τους καθώς και επενδυτές που αναζητούν ευκαιρίες με μακροπρόθεσμο ορίζοντα. Αλυσιδωτά δημιουργούνται οι ανάγκες και οι προϋποθέσεις για εστίαση, άθληση, παιδικούς σταθμούς και εκπαιδευτήρια. Χαρακτηριστικό παράδειγμα των παραπάνω είναι το Αιγάλεω όπου μετά την κατασκευή του σταθμού μετρό και περιφερειακά του, επέδειξε χαρακτηριστική αντοχή στην πτώση των τιμών των ακινήτων της τελευταίας 10ετίας της τάξης μόνο του -18% περίπου, ενώ η μέση αύξηση σε μισθώματα και τιμήματα αγοραπωλησίας σε νέους σταθμούς ξεκινά ποσοστιαία από τις 10 μονάδες. Εν κατακλείδι, συνοψίζει, η ιστορία της οικονομίας και των δεδομένων μάς διδάσκει ότι οι υποδομές λειτουργούν μαγνητικά σε μια σειρά από θετικά αναπόφευκτα γεγονότα, αλλά επίσης μας διδάσκει ότι από μόνο του δεν είναι αρκετό. Το βέλτιστο αποδοτικά δυνατό αποτέλεσμα και η αποφυγή δυσάρεστων εξελίξεων, ώστε να διατεθεί ένα ακίνητο στη σωστή τιμή και εγκαίρως, επιτυγχάνεται μόνο εφόσον η διαχείριση των ακινήτων, η εκτίμηση τιμής, η αναζήτηση επενδυτή, η σύγκλιση των εμπλεκομένων μερών βρίσκεται και υλοποιείται υπό την επίβλεψη οργανωμένων εταιρειών και στα χέρια πιστοποιημένων επαγγελματιών.