Παράπλευρα οφέλη για την αγορά ακινήτων και από τη μετάβαση στην πράσινη, ψηφιακή οικονομία επισημαίνει ο General Manager της Danos Group.

Μια εφ’ όλης της ύλης συνέντευξη στο «Construction» δίνει ο General Manager της Danos Group (International Property Consultants & Valuers – An alliance member of BNP Paribas Real Estate), κ. Γιάννης Παρασκευόπουλος για την πορεία του real estate εν καιρώ πανδημίας. Πού υπάρχει μεγαλύτερο ενδιαφέρον, τι γίνεται με τις μεγάλες επενδύσεις και πώς επηρεάζονται οι τιμές.

Ποιες οι επιπτώσεις της πανδημίας στο real estate σε επίπεδο ακινήτων ιδιωτικής και εμπορικής χρήσης αντίστοιχα;

Η ελληνική κτηματαγορά, κατά την περίοδο της υγειονομικής κρίσης, αποδείχθηκε αρκετά ανθεκτική. Το γεγονός αυτό οδηγεί στο συμπέρασμα πως οι μεσοπρόθεσμες προοπτικές του κλάδου για το διάστημα μετά το τέλος της πανδημίας θα είναι ιδιαίτερα θετικές.

Αν και κατά τη διάρκεια του 2020, η αγορά σε μεγάλο βαθμό επιβράδυνε τους ρυθμούς ανάπτυξης του 2019, κυρίως εξαιτίας της στάσης αναμονής που τήρησαν τόσο οι επενδυτές όσο και οι πωλητές, το επενδυτικό ενδιαφέρον εξακολουθούσε να παραμένει ενεργό, ενώ η δυναμική της αγοράς ακινήτων δείχνει σταδιακά να επανέρχεται στα προ κρίσης επίπεδα.
Η ζήτηση επικεντρώνεται σε ακίνητα με ποιοτικά χαρακτηριστικά, με τον κλάδο των βιοκλιματικών γραφείων (με πιστοποιήσεις LEED, Well κ.λπ.), τον κλάδο των logistics υψηλών προδιαγραφών αλλά και αυτόν των high-end κατοικιών να συγκεντρώνουν το πιο ζωηρό ενδιαφέρον.

Υπάρχουν μεγάλες προσδοκίες για έργα υποδομών με το Ταμείο Ανάκαμψης; Τι πιστεύετε;

H Ελλάδα είναι μια από τις χώρες με τα υψηλότερα ποσοστά υποδοχής κεφαλαίων του Ταμείου Ανάκαμψης ως ποσοστού του ΑΕΠ, ενώ και η ελληνική πρόταση «Ελλάδα 2.0» επιταχύνει επενδύσεις και μεταρρυθμίσεις με έμφαση στα έργα υποδομών, στον ψηφιακό μετασχηματισμό, στην καινοτομία, στην πράσινη, αειφόρο, ανάπτυξη κ.λπ. Είναι ακόμη βέβαια νωρίς να κρίνουμε την επίπτωση στην αγορά ακινήτων, αλλά και τα κονδύλια που τυχόν θα κατευθυνθούν προς τη συγκεκριμένη αγορά.

Σίγουρα η αγορά των Data Centers, με τις ήδη δρομολογημένες επενδύσεις από πολυεθνικούς Ομίλους στην Ελλάδα, των logistics με την συνεχώς αυξανόμενη ζήτηση για νέους χώρους (και λόγω της αύξησης του e-commerce), αλλά και η ανάπτυξη νέων αναπτύξεων γραφειακών χώρων υψηλών προδιαγραφών αποτελούν τις μεγαλύτερες ευκαιρίες για την ελληνική κτηματαγορά.

Τα έργα αυτά θα επηρεάσουν την αξία των ακινήτων;

Όπως αναφέρθηκε, είναι πολύ νωρίς να κρίνουμε πώς θα επηρεάσουν συγκεκριμένες δράσεις συγκεκριμένες αγορές, όταν ακόμη δεν γνωρίζουμε πού θα κατευθυνθούν οι συγκεκριμένοι πόροι.
Είναι όμως βέβαιο πως η μετάβαση σε μια πράσινη, καινοτόμα και ψηφιακή οικονομία θα δημιουργήσει σίγουρα παράπλευρα οφέλη για την αγορά ακινήτων.

Τι ισχύει στην περίπτωση του Ελληνικού, εντός του project και στην υπόλοιπη αγορά ακινήτων πέριξ;

Το Ελληνικό αποτελεί το μεγαλύτερο αντίστοιχο project που έχει υλοποιηθεί ποτέ στη χώρα μας και ένα από τα μεγαλύτερα που υλοποιούνται στην Ευρώπη. Το ενδιαφέρον είναι ιδιαίτερα υψηλό, με σημαντική ζήτηση και για τους επιμέρους τομείς ακινήτων, πέραν του οικιστικού, με σημαντικές συμφωνίες να έχουν ήδη ανακοινωθεί, μεταξύ άλλων, αναφορικά με την αγορά γραφειακών χώρων από Eurobank και Τράπεζα Πειραιώς και τη συνεργασία με την ΤΕΜΕΣ για τη λειτουργία ξενοδοχείων, αλλά και τη σημαντική ζήτηση, π.χ., από εκπαιδευτικούς οργανισμούς για συμμετοχή σε αντίστοιχες αναπτύξεις, καθώς και την πιθανολογούμενη συνεργασία με δημοφιλείς Έλληνες αθλητές για τη δημιουργία ακαδημιών και σχολών αθλητισμού.

Είναι βέβαια δεδομένο πως βραχυπρόθεσμα η ανάπτυξη του Ελληνικού θα επηρεάσει τις αναπτύξεις στους όμορους δήμους, ιδιαιτέρως στον τομέα των κατοικιών, καθώς οι τιμές πώλησης που έχουν ανακοινωθεί θα είναι ιδιαίτερα ανταγωνιστικές με τις νέες αναπτύξεις εκτός Ελληνικού, αλλά θεωρούμε πως σε μεσο-μακροπρόθεσμο ορίζοντα θα βοηθήσει στην ποιοτική βελτίωση του προϊόντος (των νέων κατασκευών) και στη συνολική σταθεροποίηση τιμών σε υψηλότερα επίπεδα.

Αναφορικά με την άνοδο των τιμών. Μήπως εν δυνάμει αγοραστές πιέζονται οικονομικά λόγω πανδημίας; Επίσης η στεγαστική πίστη παραμένει σε χαμηλά επίπεδα…

Η άνοδος τιμών των οικιστικών ακινήτων είχε αρχίσει να λαμβάνει χώρα από το 2019 και η ισχυρή, συγκεκριμένη, τάση ανακόπηκε μερικώς με την πανδημία, παρουσιάζοντας όμως αξιοσημείωτη ανθεκτικότητα και επανακάμπτοντας τους τελευταίους μήνες (γεγονός που επιβεβαιώνεται και από τα πορίσματα της ΤτΕ). Αυτό βέβαια αφορά περισσότερο νεόδμητα ακίνητα, σε περιοχές υψηλής ζήτησης, γεγονός που επιβεβαιώνει το άνοιγμα της ψαλίδας μεταξύ prime και secondary assets.

Η συγκεκριμένη άνοδος τιμών επιβεβαιώνεται και από την αύξηση των νέων κατασκευών ιδιαίτερα στα νότια προάστια και στο κέντρο της Αθήνας. Υπάρχει βέβαια και η εξήγηση για τη μεγάλη αύξηση της ζήτησης στην παντελή έλλειψη νέων αναπτύξεων κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης (2010-2018).

Αναφορικά με τη στεγαστική πίστη αξίζει να τονισθεί πως σύμφωνα με την τελευταία έρευνα τραπεζικών χορηγήσεων της ΤτΕ, το β’ τρίμηνο του 2021 ήταν το 14ο συνεχόμενο τρίμηνο, που παρατηρείται ενίσχυση των εκταμιεύσεων (το 2021 αναμένεται να κλείσει με ρεκόρ πολλών ετών, καθώς με βάση την έως και τον Ιούνιο δυναμική, τα νέα δάνεια εκτιμάται πως θα προσεγγίσουν τα 800 εκατ. ευρώ από τα 600 εκατ. το 2020, τα 500 εκατ. του 2019 και τα 400 εκατ. του 2018).

Σημαντικές είναι και οι επενδύσεις από μεγάλες ΑΕΕΑΠ. Ποια είναι η εικόνα σήμερα;

Οι μεγάλες ΑΕΕΑΠ είχαν σημαντικό μερίδιο στη συνολική επενδυτική δραστηριότητα ακόμη και την περίοδο της οικονομικής κρίσης. Η συγκεκριμένη τάση αναμένεται να συνεχιστεί, καθώς έχουν προσαρμόσει και τη στρατηγική τους στις σημερινές ανάγκες, είτε ανακοινώνοντας επενδύσεις σε project αειφορίας, είτε αναδιαρθρώνοντας το χαρτοφυλάκιό τους σε πιο στοχευμένες επενδύσεις, είτε προχωρώντας και σε αγορές ακινήτων προς ανάπτυξη.

Βέβαια έχουν πλέον σημαντικό ανταγωνισμό από private equity funds και άλλες επενδυτικές εταιρείες (ελληνικές ή πολυεθνικές), οι οποίες αναγνωρίζοντας τις επενδυτικές ευκαιρίες σκανάρουν και επενδύουν κατά προτίμηση σε logistics, γραφεία υψηλών προδιαγραφών ή και ξενοδοχεία.

Τι άλλαξαν στην αγορά Airbnb και στις άλλες πλατφόρμες;

Η πανδημία και τα περιοριστικά μέτρα που έλαβαν οι κυβερνήσεις επηρέασαν τα ταξίδια και τον τουρισμό γενικότερα με αποτέλεσμα οι βραχυχρόνιες μισθώσεις να δεχτούν ισχυρό πλήγμα. Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της AirDNA, η μείωση των εγγεγραμμένων ακινήτων στην πλατφόρμα βραχυχρόνιας μίσθωσης Airbnb αγγίζει το 39,95% με το σύνολο των εγγεγραμμένων ακινήτων να αριθμούν τα 4.996, όταν το 2019 την ίδια χρονική περίοδο ήταν 7.684.

Η επιστροφή σημαντικού αριθμού διαμερισμάτων στην παραδοσιακή μακροχρόνια μίσθωση δεν επηρέασε όμως ιδιαίτερα τις τιμές των ενοικίων, καθώς η κατηγορία των ακινήτων που αφορούσε βραχυχρόνιες μισθώσεις είχε συγκεκριμένα χαρακτηριστικά και δεν αποτελεί συνήθως αντικείμενο ζήτησης, π.χ., από οικογένειες.

Τι γίνεται με τους γραφειακούς χώρους;

H πανδημία επιτάχυνε την τάση που είχε διαφανεί ήδη από την περίοδο προ της εξάπλωσης του COVID 19 και αφορούσε το άνοιγμα της ψαλίδας ανάμεσα στα γραφεία υψηλών προδιαγραφών σε κεντρικά σημεία και στα γραφεία μέτριας ή κακής κατάστασης συντήρησης σε δευτερεύουσες αγορές.

Η δεκαετής οικονομική κρίση είχε για πολύ μεγάλο διάστημα σχεδόν εκμηδενίσει τις νέες αναπτύξεις με αποτέλεσμα, αν και από το 2017 το κλίμα αναφορικά με τις νέες κατασκευές είχε βελτιωθεί σημαντικά, να εξακολουθεί να υπάρχει σημαντικό έλλειμμα ποιοτικών χώρων γραφείων που να πληρούν τις απαιτήσεις των χρηστών. Το γεγονός αυτό επαληθεύεται από τα υψηλά τιμήματα που έχουν καταγραφεί σε πρόσφατες πωλήσεις οικοπέδων προς αξιοποίηση πέριξ του άξονα της Λεωφόρου Κηφισίας, αλλά και από τις υψηλές τιμές μίσθωσης που ξεπερνούν σε αρκετές περιπτώσεις τα 20 ευρώ/τ.μ./μήνα σε γραφεία υψηλών προδιαγραφών. Το μέγεθος και η δομή της συντριπτικής πλειοψηφίας των εταιρειών στην Ελλάδα δεν ευνοεί ιδιαίτερα την καθιέρωση της τηλεργασίας και, επιπλέον, η ανάγκη για τήρηση των υγειονομικών πρωτοκόλλων για επαρκείς αποστάσεις και αερισμό πιθανότατα θα διαμορφώσει νέες ανάγκες για μεγαλύτερες επιφάνειες γραφείων.

Ένα σχόλιο για τα ξενοδοχεία;

Ο κλάδος των ελληνικών ξενοδοχείων, παρά το πολύ άσχημο 2020 και τα αρνητικά οικονομικά αποτελέσματα λόγω της πανδημίας, δείχνει να επανακάμπτει με γοργούς ρυθμούς, εκμεταλλευόμενος τη θετική εικόνα της χώρας σχετικά με την αντιμετώπιση του COVID 19, με αποτέλεσμα η φετινή θερινή σεζόν να δείχνει ότι η επαναφορά στα έσοδα του 2019, ιδιαίτερα στα resort hotels, θα είναι πιο σύντομη απ’ ό,τι αναμενόταν.

Σύμφωνα με τα στοιχεία του ΞΕΕ, η πληρότητα των εν λειτουργία ξενοδοχείων πανελλαδικά τον Αύγουστο ήταν περί το 80% (με το αντίστοιχο ποσοστό το δεύτερο δεκαπενθήμερο του Ιουλίου να αγγίζει το 70%), ενώ τα εν λειτουργία ξενοδοχεία τον Αύγουστο ήταν άνω του 95% του συνόλου, όταν τον Ιούνιο ήταν περί το 77%.