Τα σημαντικά ζητήματα που απασχολούν τον τομέα των επενδύσεων στον κλάδο των logistics στην Ελλάδα, όπως, λ.χ. το ότι η προσφορά είναι μικρή και η ζήτηση μεγάλη (κάτι που επιφέρει αύξηση των ενοικίων), αλλά και οι ευκαιρίες και οι προκλήσεις που υφίστανται, συζητήθηκαν σε πάνελ στο 25ο συνέδριο της Ελληνικής Εταιρείας Logistics. Στο πάνελ συμμετείχαν οι Δίκα Αγαπητίδου (Γενική Διευθύντρια, Αθηναϊκή Οικονομική-JLL Alliance Partner), Ηλίας Ηλιάδης (Διευθυντής προσέλκυσης επενδύσεων, Enterprise Greece), Θανάσης Καραγιάννης (Chief Investment Officer, Prodea Investments), Νίκος Μπαλάνης (Managing Director και Co-CIO Real Estate, Dromeus Capital) και Γιώργος Θεοδωρόπουλος (Portfolio και Asset Manager, Trastor). Σχεδόν όλοι οι ομιλητές επεσήμαναν πως ειδικά στην περιοχή του Θριασίου Πεδίου, η οποία καταλαμβάνει τη μερίδα του λέοντος στις νέες αναπτύξεις logistics, παρατηρείται έντονος κορεσμός και δεν υπάρχουν μεγάλα οικόπεδα, καθώς υφίσταται το φαινόμενο της μικροϊδιοκτησίας. Σημειώνονται, επίσης, προβλήματα με τις υποδομές, την ηλεκτροδότηση, την πολεοδομία, κ.ά.
Δ. Αγαπητίδου: «Θετικά μηνύματα, οι τιμές να εξορθολογιστούν»
Σύμφωνα με την κ. Αγαπητίδου, από το 2018 και μετά η αγορά σημειώνει άνοδο, που φαίνεται ότι θα συνεχιστεί. «Το real estate logistics είναι στο ραντάρ και των ξένων επενδυτών, κάτι πολύ ενθαρρυντικό. Ο ανταγωνισμός είναι έντονος. Οι τιμές ανεβαίνουν, πρέπει ωστόσο να εξορθολογιστούν κάποτε», πρόσθεσε. Έπειτα, δήλωσε: «Ένα ζητούμενο για αυτές τις επενδύσεις είναι να αρθούν οι αγκυλώσεις και οι παθογένειες από τη γραφειοκρατία. Η Πολιτεία είναι πλέον πιο ενεργή με έργα υποδομής, ενώ οργανισμοί όπως το Enterprise Greece λύνουν ζητήματα δεκαετιών. Παράλληλα, υπάρχουν και νέες αγορές logistics (Τρίπολη, Πάτρα, Ιωάννινα)».
Η. Ηλιάδης: «Εργαλεία προσέλκυσης επενδύσεων»
Εξάλλου, ο κ. Ηλιάδης επεσήμανε την ύπαρξη εξειδικευμένων εργαλείων για την προσέλκυση επενδύσεων με υπηρεσία χαρτοφυλακίου, τα οποία δίνουν λύσεις σε εταιρείες που αναζητούν στρατηγικούς επενδυτές, ενώ κάλεσε και άλλες εταιρείες να συμμετάσχουν στη συγκεκριμένη διαδικασία. «Έχουμε εντοπίσει μεγάλο ενδιαφέρον από επενδυτές για χώρους logistics, στην Αττική και γύρω από αυτήν. Υπάρχει ενδιαφέρον από εγχώριους και διεθνείς επενδυτές, από την Ευρώπη και τον υπόλοιπο κόσμο. Μέσω του Ταμείου Ανάκαμψης έχουμε την πράσινη μετάβαση και τον ψηφιακό μετασχηματισμό. Ο ρόλος του Enterprise Greece είναι εισηγητικός στο θεσμικό πλαίσιο στις επενδύσεις στην Ελλάδα, με αποτέλεσμα όπου υπάρχουν προβλήματα να γίνονται διορθωτικές παρεμβάσεις. Ο αναπτυξιακός νόμος βοηθά στη μόχλευση επενδύσεων», δήλωσε ο κ. Ηλιάδης.
Θ. Καραγιάννης: «Σχέδιο και λύσεις από την Πολιτεία»
Από την πλευρά του, ο κ. Καραγιάννης σημείωσε πως η κατασκευή κτιρίων logistics απαιτεί ένταση κεφαλαίου και ταυτόχρονα είναι χρονοβόρα (καθώς πρέπει να συγκεντρωθούν πολλά οικόπεδα και να κατασκευαστούν σύγχρονα κτίρια που να καλύπτουν τις ανάγκες της αγοράς). «Για πρώτη φορά, υπάρχουν τόσες πολλές εταιρείες που επενδύουν στον κλάδο του real estate logistics και έτσι μπορούν να γίνουν σημαντικές επενδύσεις. Ο Ασπρόπυργος έχει, άτυπα, γίνει ο κεντρικός κόμβος logistics της Ελλάδας», είπε ο κ. Καραγιάννης και πρόσθεσε ότι τα logistics σήμερα καλύπτουν το 5% των επενδύσεων της Prodea Investments, ενώ υπάρχει στόχος το ποσοστό αυτό να ανέλθει σε πάνω από 10%.
Είπε, επίσης, ότι τα προβλήματα των επενδύσεων είναι σημαντικά, επειδή υπάρχει κατακερματισμός χώρων, χαρακτηρισμός ως δασικών πολλών οικοπέδων στο Θριάσιο, ενώ πάσχουν και οι υποδομές (ιδίως οι οδικές). Υπάρχει, επίσης, πρόβλημα και με την ενέργεια. «Ο νόμος λέει ότι θα πρέπει το 30% των σκεπών να είναι καλυμμένο με φωτοβολταϊκά. Εμείς θέλουμε να καλύψουμε το 100%, αλλά υπάρχει αδυναμία του δικτύου να καλύψει την μεταφορά της ενέργειας. Ξοδεύουμε, έτσι, πολύ χρόνο για να λύσουμε όλα αυτά τα θέματα. Θα θέλαμε κεντρικό σχεδιασμό και λύσεις από την Πολιτεία, καθώς έτσι θα “τρέξουν” πολλές περισσότερες επενδύσεις», σχολίασε.
Ν. Μπαλάνης: «Δεν βρίσκεις χώρους πλέον…»
Εξάλλου, ο κ. Μπαλάνης χαρακτήρισε σημαντική την επενδυτική βαθμίδα για κάθε χώρα, τονίζοντας πως η Ελλάδα βελτίωσε τη θέση της. «Η Ελλάδα βρίσκεται σε ένα κομβικό σημείο στη νοτιοανατολική Ευρώπη. Τα τελευταία χρόνια, οι αποδόσεις είναι σημαντικά πιο χαμηλές, κατά περίπου 6,5 με 7%. Παρατηρούμε, επίσης, μία τάση για μείωση του επιτοκίου δανεισμού, που διευκολύνει τις επενδύσεις», ανέφερε μεταξύ άλλων και πρόσθεσε ότι υπάρχει ενδιαφέρον από τους επενδυτές σε δύο περιοχές, στην Αθήνα και στη Θεσσαλονίκη, κάτι που μπορεί, για τους κατασκευαστές, τους developers και τους επενδυτές, σε συνδυασμό και με το Ταμείο Ανάκαμψης, να οδηγήσει σε περισσότερες επενδύσεις σε ακίνητα.
Επιπλέον, το ζήτημα των κριτηρίων ESG είναι πλέον, κατά τον κ. Μπαλάνη, προαπαιτούμενο για τις «πράσινες» αποθήκες, μιας και το ζητούν τράπεζες και εταιρείες. «Υπάρχει μεγάλη ζήτηση από την Ελλάδα και το εξωτερικό στην περιοχή του Θριασίου και της Θεσσαλονίκης. Είμαστε σε ένα σημείο που δύσκολα βρίσκεις χώρους πλέον, κάτι που δημιουργεί αυξητική πίεση στα ενοίκια. Αν συνεχιστεί η ζήτηση, θα δούμε επιπλέον αυξήσεις. Γη στη δυτική Αττική δεν υπάρχει. Οι ανάγκες είναι πια για μεγάλες αποθήκες, συνεπώς είναι δύσκολη η εύρεση χώρου. Στο θέμα της κατασκευής επίσης υφίστανται σημαντικές δυσκολίες. Οι χρήστες στρέφονται πια στις προμισθώσεις, δηλαδή κλείνουν μια αποθήκη ακόμα και από την περίοδο αγοράς του οικοπέδου, του σχεδιασμού ή της κατασκευής», πρόσθεσε.
Γ. Θεοδωρόπουλος: «Αναγκαία τα “πράσινα” κτίρια»
Τέλος, ο κ. Θεοδωρόπουλος σχολίασε ότι τα «πράσινα» κτίρια είναι πλέον μία αναγκαιότητα λόγω του ESG, που εφαρμόζεται από τις εισηγμένες και από άλλες εταιρείες. Η Ελλάδα, είπε, αρχίζει να αποκτά τέτοια κτίρια με πιστοποιήσεις τους τομείς κτιρίων γραφείων και logistics. Υπογράμμισε, βέβαια, ότι τα «πράσινα» κτίρια είναι πιο ακριβά από άποψη κόστους, όμως είναι κτίρια σύγχρονα, με τις ρυθμίσεις του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) και έχουν και μεγαλύτερα ύψη. Ακόμη, λόγω της κατασκευής τους προσφέρουν μεγαλύτερους αποθηκευτικούς χώρους και επιπρόσθετα πληρούν τα κριτήρια ESG, ενώ συμβάλλουν και στη μείωση των λειτουργικών δαπανών. Για τις προκλήσεις, επεσήμανε προβλήματα στις υποδομές που πρέπει να λυθούν σε επίπεδο Πολιτείας. Πρόσθεσε, ότι υπάρχει επενδυτικό ενδιαφέρον επειδή, σε σχέση με άλλα ακίνητα, ένα κτίριο logistics χτίζεται γρήγορα, είναι μια κατασκευή σχετικά φθηνή και η γη είναι πιο φθηνή. «Αλλά, η ζήτηση είναι τεράστια και δεν καλύπτεται με την υπάρχουσα προσφορά», πρόσθεσε και σχολίασε ότι ναι μεν ο Ασπρόπυργος είναι το κέντρο των επενδύσεων της Trastor, αλλά θα μπορούσε ίσως να εξεταστεί και η περιοχή των Μεσογείων (στην οποια δεν έχουν παρατηρηθεί προβλήματα με την ηλεκτροδότηση).