Πόσο εξοικειωμένος είναι ο κόσμος του real estate με τις τεχνολογικές έννοιες και με ποιους τρόπους ο κλάδος θα καταστεί περισσότερο προηγμένος.
Το PropΤech, αλλιώς η τεχνολογία της αγοράς ακινήτων, είναι όλα τα τεχνολογικά εργαλεία που χρησιμοποιούν οι ειδικοί του Real Estate για να βελτιστοποιήσουν τον τρόπο με τον οποίο οι άνθρωποι αγοράζουν, πωλούν, ερευνούν, εμπορεύονται και διαχειρίζονται ένα ακίνητο. Αυτές οι καινοτόμες τεχνολογίες είναι επίσης γνωστές ως Real Estate Tech, Retech, Realtech, CRE Tech, ανάλογα με την κάθε φορά διαφορετική οπτική. Ωστόσο, στον πυρήνα του, το PropTech σημαίνει πάντα την ξεκάθαρη και σαφή ευθυγράμμιση μεταξύ της αγοράς ακινήτων και της τεχνολογίας.
Αν επιχειρούσαμε μια σύντομη αναδρομή, θα βλέπαμε πως η Airbnb μαζί με τις Zoopla, Causeway και Purplebricks ήταν από τις πρώτες εταιρείες PropTech που «πάντρεψαν» την τεχνολογία με την αγορά των ακινήτων και κατάφεραν να αναστατώσουν τον κλάδο του real estate – με τον ίδιο τρόπο που η Uber άλλαξε τον κλάδο των μεταφορών και της κινητικότητας.
Ποια η σχέση όμως της ελληνικής αγοράς ακινήτων με το PropTech, αν λάβουμε υπόψη την ταχύτατη εξέλιξη του εγχώριου real estate, τη διείσδυση της αειφόρου ανάπτυξης στην κατασκευή των κτιρίων και την εμφάνιση εταιρειών start ups με λύσεις προσαρμοσμένες στην αγορά;
Η τεχνολογία διατρέχει το ελληνικό real estate
Η χρήση της τεχνολογίας στην εγχώρια αγορά του real estate βαίνει διαρκώς αυξανόμενη τα τελευταία χρόνια, επισημαίνει η κυρία Μαριάννα Σφούγγαρη, M.Sc., REV, Αντιπρόεδρος Συλλόγου Εκτιμητών Ελλάδας, Manager Εκτιμήσεων γρ. Θεσσαλονίκης της Cerved Property Services. «Εξερχόμενη από μια πολυετή κρίση, η αγορά αποτέλεσε εύφορο έδαφος για εφαρμογή τεχνολογικών αναπτύξεων που επιτρέπουν οικονομίες κλίμακας, γρήγορες και ‘’έξυπνες’’ αποφάσεις αλλά και ευέλικτες λύσεις που στην περίοδο της πανδημίας αποδείχθηκαν πολύτιμες. Η τεχνολογία διατρέχει τον κλάδο εξολοκλήρου, ξεκινώντας από ψηφιακές και φωτορεαλιστικές περιηγήσεις σε ακίνητα και φτάνοντας σε ψηφιακή πρόσβαση σε βάσεις δεδομένων που μοναδικοποιούν το ακίνητο (π.χ. ΚΑΕΚ) και που απλοποιούν και επιταχύνουν, δευτερογενώς, σύνθετες διαδικασίες όπως τη μεταβίβαση ενός ακινήτου».
Οι βασικές τεχνολογίες που χρησιμοποιούνται ευρέως στην αγορά ακινήτων είναι, σύμφωνα με την κυρία Σφούγγαρη:
- Τα αυτοματοποιημένα μοντέλα εκτίμησης (ΑVMs) για την υποστήριξη επιχειρηματικών αποφάσεων σε επίπεδο ακινήτου ή σε επίπεδο χαρτοφυλακίου.
- Οι δείκτες τιμών ακινήτων.
- Τα ψηφιακά γεωγραφικά υπόβαθρα αναφοράς για επιμέρους στοιχεία ακινήτων (Πολεοδομικά Δεδομένα, Φορολογικό Σύστημα Ακίνητης Περιουσίας κ.ά.).
- Τα μοντέλα διαχείρισης κινδύνου (Risk Management Models) για την ποσοτικοποίηση κινδύνου των θέσεων που έχουν τράπεζες και επενδυτές από τις εξασφαλίσεις ακίνητης περιουσίας που διακρατούν.
Στοίχημα η διαδικτυακή ασφάλεια των εφαρμογών
Όλες οι νέες τεχνολογίες υπόσχονται να βελτιώσουν τη ζωή μας, κάποιες φορές όμως δημιουργούν και νέα προβλήματα, ειδικά αν λάβουμε υπόψη τις διαδικτυακές απειλές που ελλοχεύουν.
«Τα περισσότερα κράτη και φορείς επενδύουν σε εφαρμογές του Blockchain και της τεχνητής νοημοσύνης, με σκοπό να παρέχονται υπηρεσίες μέσω πλατφορμών με διαφάνεια και ιχνηλασιμότητα. Τα ‘’έξυπνα’’ συμβόλαια και οι εφαρμογές στο κτηματολόγιο ήρθαν για να αλλάξουν πλήθος λειτουργιών. Μέσω των πλατφορμών, επιτυγχάνεται μείωση του απαιτούμενου χρόνου για την συλλογή των απαραίτητων εγγράφων, την σύνταξη και εξατομίκευση κάθε συμβολαίου μειώνοντας τα αντίστοιχα έξοδα και δίνοντας τη δυνατότητα στους πολίτες να διαχειρίζονται σε πραγματικό χρόνο τα περιουσιακά τους στοιχεία», σημειώνει η Αντιπρόεδρος του Συλλόγου Εκτιμητών Ελλάδος.
Φυσικά, όλα τα προαναφερόμενα δεν είναι οι απόλυτες λύσεις, υπογραμμίζει και συμπληρώνει: «Προβλήματα όπως η μεγάλη ηλεκτρική και υπολογιστική ισχύς που χρειάζεται για τη λειτουργία του ένα τέτοιο δίκτυο ή ο φόβος κυβερνοεπιθέσεων και τα κακόβουλα λογισμικά είναι οι επόμενες προκλήσεις που πρέπει να αντιμετωπίσουμε. Προφανώς, ο κάθε επαγγελματίας οφείλει διαρκώς να ενημερώνεται για όλες τις σύγχρονες συνθήκες με σκοπό να αφομοιώσει τις νέες τεχνολογίες προς όφελος του κλάδου μας».
Οι developers αντιλαμβάνονται τις ανάγκες της αγοράς
Ποια είναι η σημασία όμως όλου αυτού του φάσματος των τεχνολογικών τάσεων που σχετίζονται με την αγορά ακινήτων για τις εταιρείες που αναπτύσσουν και διαχειρίζονται ακίνητα;
«Ζούμε στην εποχή των data: Ποιοτικών και ποσοτικών», λέει ο Φώτης Γιόφτσιος, διευθύνων σύμβουλος της Ten Brinke Hellas. «Και αν για τα μεν πρώτα, η ενσυναίσθηση, η διορατικότητα και η ικανότητα να αφουγκραστείς τις ανάγκες των άλλων είναι προτέρημα, τότε η συλλογή, η κατοχή κι ανάλυση των, δε, ποσοτικών δεδομένων αποτελεί σίγουρα στρατηγικό πλεονέκτημα. Ιδίως για τον τομέα του real estate development, οι νέες τεχνολογίες δημιουργούν υπεραξία, μιας και σου επιτρέπουν την ορθολογικότερη αντίληψη των αναγκών της αγοράς. Μάλιστα, συνεχίζουμε να επενδύουμε στην αξιοπιστία της βάσης δεδομένων μας συγκεντρώνοντας και ψηφιοποιώντας data που αφορούν στα ακίνητα ανά περιοχή, τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά αυτών, τις πραγματικές αξίες των συναλλαγών και την κατανομή των τιμών, προκειμένου να αναδειχθούν οι τάσεις των αγορών και της τρέχουσας ζήτησης αλλά και να υπολογιστεί η πιθανή επενδυτική απόδοση του εκάστοτε ακινήτου».
Σύμφωνα με τον Ναπολέοντα Αυγούστη, Senior Business Consultant Investment & Asset Management (Non – Retail), της Noval Property, η τεχνολογία αποτελεί αναπόσπαστο συστατικό για την ανάπτυξη του κλάδου της Ακίνητης Περιουσίας. «Σήμερα παρατηρείται ότι αναπτύσσεται η τάση της μετάβασης από το ‘’πράσινο’’ κτίριο στο healthy & smart building, μία τάση που επεκτείνεται σε όλο το φάσμα του κλάδου της Ακίνητης Περιουσίας. Στη Noval Property υιοθετούμε έξυπνες λύσεις που συμβάλλουν στην αποτελεσματικότερη διαχείριση του ενεργειακού κόστους, στον στόχο για απεξάρτηση από τον άνθρακα (de-carbonization) αλλά και στην αυτοματοποιημένη διαχείριση των σύνθετων λειτουργιών. Τα μετρητικά συστήματα στα κτίρια γραφείων λειτουργούν αμφίδρομα, παρέχοντας δεδομένα προς τους μισθωτές ώστε και αυτοί με τη σειρά τους να ευθυγραμμίζονται με τους ESG στόχους. Τα δεδομένα της παγκόσμιας αγοράς επιβεβαιώνουν ότι οι εταιρείες που δεν επενδύουν στην τεχνολογία και δεν εναρμονίζονται με τις αρχές ESG και τη βιώσιμη ανάπτυξη, θα αντιμετωπίσουν δυσκολίες σχετικά με την πληρότητα των ακινήτων, αλλά και με ενδεχόμενες μειώσεις της εύλογης αξίας τους».
Η στροφή στα πράσινα κτίρια περνά μέσα από την τεχνολογία
Εν τω μεταξύ, η πράσινη κατεύθυνση αποτελεί πλέον μονόδρομο για τον τομέα των ακινήτων στη χώρα μας. Ήδη, τόσο θεσμικοί επενδυτές – funds όσο και εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα στοχεύουν πλέον σε αυτά, με χαμηλό περιβαλλοντικό αποτύπωμα. Και η τεχνολογία, σε όλες τις εκφάνσεις της και με όλες τις εφαρμογές της, εγγυάται τη δημιουργία κτιρίων βιοκλιματικών, πράσινων, πιστοποιημένων με τα υψηλότερα παγκόσμια πρότυπα βιωσιμότητας. Όπως χαρακτηριστικά αναφέρει επ’ αυτού η κυρία Βίβιαν Γεωργαλή, Head of Facility Management, της Noval Property: «Με τη βιώσιμη ανάπτυξη στον πυρήνα της εταιρικής μας φιλοσοφίας, θέτουμε ως βασικό μας στόχο να αναπτύσσουμε έργα που είναι περιβαλλοντικά φιλικά, περιορίζουν το περιβαλλοντικό αποτύπωμα και περιλαμβάνουν τεχνολογίες αιχμής». Χαρακτηριστικά παραδείγματα αξιοποίησης τέτοιων τεχνολογιών αποτελούν, σύμφωνα με την ίδια:
- Η έκδοση μηνιαίων εκθέσεων μέσω των συστημάτων διαχείρισης κτιριακού εξοπλισμού από τις οποίες επιτυγχάνεται βαθύτερη γνώση της κατανάλωσης ενέργειας και ύδατος των κτηρίων και εντοπίζονται ευκαιρίες ενεργειακής βελτίωσης.
- Η παρακολούθηση των δεικτών ποιότητας αέρα και φωτομετρικών αναλύσεων για τη διασφάλιση της βέλτιστης ποιότητας χώρου και την ανταπόκριση στις απαιτήσεις της εποχής.
- Η χρήση σύγχρονων εφαρμογών facility management για τη διασφάλιση της ορθής, ασφαλούς και οικονομικής λειτουργίας των κτηριακών εγκαταστάσεων.
- Η αξιοποίηση της πλατφόρμας διαχείρισης φορτίων, η οποία εξασφαλίζει την άρτια λειτουργία των υποδομών και την εξυπηρέτηση της ζήτησης.
Start ups: Οι τεχνολογικές τάσεις που κάνουν τον κλάδο ανταγωνιστικό
Ποια είναι όμως τα ζωτικά βήματα που πρέπει να πραγματοποιήσει, αλλά και οι τάσεις που πρέπει να ακολουθήσει μια εταιρεία διαχείρισης και ανάπτυξης ακινήτων προκειμένου να καταστεί τεχνολογικά ανταγωνιστική εν έτει 2023; Αυτήν την απάντηση μπορούν να τη δώσουν οι καινοτόμες νεοφυείς επιχειρήσεις που έχουν αρχίσει σταδιακά να κάνουν την εμφάνισή τους και στην εγχώρια αγορά ακινήτων και γνωρίζουν εκ των έσω το ζήτημα του ψηφιακού μετασχηματισμού, μέσω των υπηρεσιών και των εφαρμογών διαχείρισης ακινήτων που αναπτύσσουν.
«Θα έλεγα ότι τρία είναι τα πλέον ζωτικά βήματα για την επίτευξη ενός τεχνολογικού πλεονεκτήματος για τις εταιρείες διαχείρισης και ανάπτυξης ακινήτων», σημειώνει ο Αντώνης Μαρκόπουλος, Ιδρυτής & CEO της Prosperty.
«Το πρώτο βήμα είναι η υιοθέτηση και ενσωμάτωση τεχνολογιών διαχείρισης διαδικασιών με στόχο τη βελτίωση των χρόνων, την αύξηση της αποτελεσματικότητας και παράλληλα τη μείωση του κόστους διαχείρισης. Όσο περισσότερα είναι τα ακίνητα που έχει να διαχειριστεί μια εταιρεία, τόσο πιο επιτακτική καθίσταται η ανάγκη για μια τέτοια τεχνολογική αναβάθμιση, αφού οι διαδικασίες αυτές καθαυτές είναι και πολλές και περίπλοκες.
Το δεύτερο βήμα είναι η πρόσβαση σε αξιόπιστα δεδομένα της αγοράς ακινήτων, καθώς και η δυνατότητα χρήσης τεχνολογικών εργαλείων ανάλυσης αυτών των δεδομένων, που θα συνδράμουν στην καλύτερη επιχειρηματική αξιοποίηση αυτών.
Τέλος, ειδικά για τις εταιρείες διαχείρισης ακινήτων, είτε πρόκειται για εμπορικά είτε για οικιστικά ακίνητα, είναι σημαντική η ανάπτυξη εφαρμογών, οι οποίες θα διευκολύνουν τη ζωή των μισθωτών αναφορικά με την καθημερινή αντιμετώπιση θεμάτων, όπως για παράδειγμα την αυτοματοποιημένη πληρωμή των μισθωμάτων. Τέτοιου είδους εφαρμογές παρέχουν ανταγωνιστικό πλεονέκτημα, αφού βελτιστοποιούν την εμπειρία των μισθωτών, καθώς αισθάνονται ότι υπάρχει άμεση και απευθείας επικοινωνία με την εταιρεία διαχείρισης».
Για τον Χάρη Μακρυνιώτη, Chief Strategy Officer της Blueground, υπάρχουν κυρίως δύο μεγάλες τάσεις που κυριαρχούν. «Αφενός βλέπουμε την ενσωμάτωση του ψηφιακού κόσμου στον φυσικό και αφετέρου τη χρήση δεδομένων για τη βελτίωση της εμπειρίας του χρήστη. Η τεχνητή νοημοσύνη και η εικονική πραγματικότητα αλλάζουν τον τρόπο που οι άνθρωποι αλληλεπιδρούν με τον φυσικό χώρο και προσφέρουν εξαιρετικές ευκαιρίες για κάθε εταιρεία που θέλει να καταστεί ανταγωνιστική».
Στην Blueground για παράδειγμα, συνεχίζει ο κ. Μακρυνιώτης, αξιοποιούμε τις δυνατότητες της τεχνολογίας για να παρέχουμε νέους και πιο αποτελεσματικούς τρόπους αλληλεπίδρασης των ενοίκων με τα διαμερίσματα που μισθώνουν. «Αυτό περιλαμβάνει από 3D tours των διαμερισμάτων μέχρι αυτοματοποιημένες διαδικασίες για τη διαχείριση των ακινήτων (check in/check out επισκεπτών, επιθεωρήσεις εξόδου, επαναλαμβανόμενες παραγγελίες κ.λπ.), με απώτερο σκοπό τη μεγαλύτερη αποτελεσματικότητα και την καλύτερη εμπειρία για τον ένοικο», εξηγεί.