Η ελληνική αγορά των επαγγελματικών ακινήτων αποδεικνύεται αρκετά ανθεκτική, έχοντας ξεπεράσει την υγειονομική κρίση και παρά τα γεγονότα των τελευταίων εβδομάδων, που έχουν δημιουργήσει ανησυχία για την πορεία του Real Estate στην Ελλάδα.
Αν και κατά τη διάρκεια του 2020, η αγορά σε μεγάλο βαθμό επιβράδυνε τους ρυθμούς ανάπτυξης του 2019, κυρίως εξαιτίας της στάσης αναμονής που τήρησαν τότε τόσο οι επενδυτές όσο και οι πωλητές, το 2021, υπήρξαν σημαντικά σημάδια ανάκαμψης με τις άμεσες επενδύσεις να ξεπερνούν το €1,2 δισ.
Η ανθεκτικότητα στις συνεχόμενες κρίσεις δείχνει πως η ακίνητη περιουσία παραμένει ασφαλές επενδυτικό καταφύγιο, σε σχέση με εναλλακτικές επενδύσεις, όπως είναι π.χ. οι μετοχές, και αυτό συνεχίζεται και το 2022 παρά την αύξηση του πληθωρισμού (ή ίσως και λόγω αυτής).
Οι επενδυτές και οι χρήστες θέτουν πλέον τους δικούς τους όρους και, με αφορμή την έλλειψη του κατάλληλου προϊόντος, οδηγούν την αγορά προς νέες αναπτύξεις, με στόχο την αναβάθμιση του stock, μέσω κατασκευής σύγχρονων επαγγελματικών χώρων, που πληρούν κριτήρια ESG, αλλά και εναρμονίζονται με τις «πράσινες» προδιαγραφές βιοκλιματικών κτιρίων.
Ζήτηση για ποιοτικούς χώρους γραφείων
Αναλύοντας τις επιμέρους αγορές και αναφερόμενοι κατ’ αρχάς στην αγορά γραφείων, η πανδημία επιτάχυνε την τάση που είχε διαφανεί ήδη από την περίοδο προ της εξάπλωσης του COVID-19 και αφορούσε το άνοιγμα της ψαλίδας ανάμεσα στα γραφεία υψηλών προδιαγραφών σε κεντρικά σημεία και στα γραφεία μέτριας ή κακής κατάστασης συντήρησης σε δευτερεύουσες αγορές. Η δεκαετής οικονομική κρίση είχε για πολύ μεγάλο διάστημα σχεδόν εκμηδενίσει τις νέες αναπτύξεις με αποτέλεσμα, αν και από το 2017 το κλίμα αναφορικά με τις νέες κατασκευές είχε βελτιωθεί σημαντικά, να εξακολουθεί να υπάρχει σημαντικό έλλειμμα ποιοτικών χώρων γραφείων, που να πληρούν τις απαιτήσεις των χρηστών. Το γεγονός αυτό επαληθεύεται από τα υψηλά τιμήματα που έχουν καταγραφεί σε πρόσφατες πωλήσεις οικοπέδων προς αξιοποίηση πέριξ του άξονα της Λ. Κηφισίας, αλλά και από τις υψηλές τιμές μίσθωσης που φτάνουν ή/και ξεπερνούν σε κάποιες περιπτώσεις τα 25 €/τ.μ./μήνα σε γραφεία υψηλών προδιαγραφών.
Η υψηλή ζήτηση έχει ως αποτέλεσμα και την πτώση των αποδόσεων, ενώ οδηγεί και σε νέες αναπτύξεις, καθώς περί τα 230.000 τ.μ. νέων χώρων γραφείων θα παραδοθούν το επόμενο διάστημα χωρίς αυτά να συμπεριλαμβάνουν τη μεγάλη ανάπτυξη στο Ελληνικό. Σημαντική παραμένει εξίσου και η αναβάθμιση του υφιστάμενου αποθέματος, ενώ ιδιαίτερα ενθαρρυντικό είναι το γεγονός της αύξησης της προσφοράς νέων ή/ και αναβαθμισμένων ακινήτων και σε άλλες πόλεις πέραν της Αθήνας, με τη Θεσσαλονίκη και τον Πειραιά να πρωτοστατούν.
Επενδυτικό ενδιαφέρον για Logistics
Τα Logistics είναι η δεύτερη αγορά, που ακόμη και εν μέσω πανδημίας είδε μια σημαντική ανάκαμψη με προσέλκυση νέων χρηστών και επενδυτών, αύξηση της ζήτησης, αλλά και τη διαμόρφωση ενός νέου, σύγχρονου προϊόντος (14 μ. ύψος, Ζ3 προδιαγραφές κ.λπ.), που οδήγησε σε αύξηση των μισθωμάτων και μείωση των αποδόσεων (οι νέες εγκαταστάσεις μισθώνονται πλέον περί τα 5€/τ.μ./ μήνα, ενώ οι αποδόσεις κυμαίνονται περί το 7%).
Και εδώ όμως τα παραπάνω δεδομένα αφορούν μόνο τα prime assets σε συγκεκριμένες περιοχές, αφήνοντας για τροφή σκέψης τη δυνατότητα αξιοποίησης πολλών βιομηχανικών ακινήτων, που βρίσκονται ιδιαιτέρως στην ελληνική επαρχία και αποτελούν αρκετές φορές υποθήκες προβληματικών Μη Εξυπηρετούμενων Δανείων (NPLs).
Νέα δεδομένα για τα ακίνητα του Retail
Το Λιανεμπόριο (Retail) αποτέλεσε τον μεγάλο «ασθενή», λόγω των συνεχών lockdowns κατά τη διάρκεια της πανδημίας, αλλά και της επιτάχυνσης της τάσης του E-Commerce. Και εδώ όμως παρατηρείται μια προσαρμογή σε νέα δεδομένα με επιστροφή, μεταξύ άλλων, στο φυσικό κατάστημα, που προσφέρει πλέον την κατανάλωση ως εμπειρία, αξιολογώντας και τις νέες ανάγκες των καταναλωτών (ψηφιακή τεχνολογία, τεχνητή νοημοσύνη, περιβαλλοντική συνείδηση κ.λπ.). Δεν είναι τυχαίο, ακόμη, πως υπάρχει αύξηση της εισροής νέων brands, αλλά και επέκτασης των υφιστάμενων αλυσίδων στα prime σημεία των πόλεων (σε αυτό βοηθούν και νέες αναπτύξεις, όπως του project του Ελληνικού). Να τονιστεί, βέβαια, πως και στη συγκεκριμένη κατηγορία παρατηρείται έντονη έλλειψη ζήτησης σε δευτερεύουσες αγορές, γεγονός που ίσως οδηγήσει και σε πιθανές αλλαγές χρήσεων σε συγκεκριμένες περιοχές.
Ποιοι «σκανάρουν» την ελληνική αγορά
Η επενδυτική δραστηριότητα στα επαγγελματικά ακίνητα συνεχίζει να οδηγείται από τις ΑΕΕΑΠ, συνεπικουρούμενες όμως ενεργά από private equity funds, family offices και άλλες επενδυτικές εταιρείες (ελληνικές ή πολυεθνικές), οι οποίες, αναγνωρίζοντας τις επενδυτικές ευκαιρίες, σκανάρουν και επενδύουν κατά προτίμηση σε logistics ή/και γραφεία υψηλών προδιαγραφών (αλλά και σε άλλα asset classes, όπως ξενοδοχεία, serviced apartments, φοιτητικές εστίες κ.λπ.).
Η συγκεκριμένη επενδυτική δραστηριότητα υποδηλώνεται και από την αύξηση των εταιρειών, που σχεδιάζουν την είσοδό τους στο χρηματιστήριο, αλλά και από την προσφορά χαρτοφυλακίων prime ακινήτων (η δυνατότητα ύπαρξης προσφοράς χαρτοφυλακίων και όχι μόνο μεμονωμένων ακινήτων δίνει τη δυνατότητα σε είσοδο και νέων επενδυτών από το εξωτερικό, που σε άλλες περιπτώσεις δεν θα μπορούσαν να αγοράσουν λόγω των περιορισμών, που έχουν αναφορικά με το ύψος των προς επένδυση κεφαλαίων).
Εν κατακλείδι, η επενδυτική αγορά επαγγελματικών ακινήτων, λόγω του θεσμικού ρόλου των ΑΕΕΑΠ, αλλά και του ενδιαφέροντος από σημαντικούς νέους και υφιστάμενους επενδυτές, παρά το γεγονός πως εξακολουθεί να είναι ρηχή, έχει γίνει πιο επαγγελματική, ενώ και ο όγκος των συναλλαγών έχει αυξηθεί σημαντικά (αφήνοντας πίσω και τα δεδομένα των αντίστοιχων αγορών προ κρίσης).