Το υψηλό κατασκευαστικό κόστος αποτελεί τροχοπέδη για την ανάπτυξη του κλάδου, παρά την αύξηση της οικοδομικής δραστηριότητας και των κυβερνητικών επενδύσεων.

Μεγάλη ανάπτυξη της κατασκευαστικής δραστηριότητας των κατοικιών σημειώθηκε το 2021 με ποσοστό ανάπτυξης έως και 2,1% στις προηγμένες οικονομίες. Οι επενδύσεις σε κατοικίες σημείωσαν άνθηση, κυρίως στην Αμερική, καθώς τα χαμηλά επιτόκια, η ισχυρή οικονομική δυναμική των νοικοκυριών συνδυαστικά με την αλλαγή του προσανατολισμού των δαπανών, ενίσχυσαν την απήχηση των μονοκατοικιών. Ωστόσο, η άνοδος της ζήτησης συνέπεσε με την κρίση της εφοδιαστικής αλυσίδας και τους περιορισμούς της κινητικότητας που προκλήθηκαν από τον Covid. Συνεπώς η αναντιστοιχία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης που προέκυψε, οδήγησε στην αλματώδη αύξηση του κόστους κατασκευής παγκοσμίως, ιδιαίτερα κατά την ανέγερση μονοκατοικιών.

Η κατασκευαστική ζήτηση παραμένει ισχυρή
Με βάση τα σημερινά δεδομένα, η έντονη κατασκευαστική δραστηριότητα πρόκειται να συνεχιστεί με τον ίδιο ρυθμό και τα προσεχή έτη. Παγκοσμίως, η πλειονότητα των κυβερνήσεων προσπάθησε να αντιμετωπίσει τα προβλήματα που προήλθαν από την πανδημία εντάσσοντας στο πλάνο της μεγάλα έργα υποδομής, καθώς, όπως μας έχει διδάξει η ιστορία, οι επενδύσεις στο παραγωγικό δυναμικό έχουν αποδειχθεί βασικός μοχλός της οικονομικής ανάκαμψης. Ο νόμος των ΗΠΑ που αφορά τις επενδύσεις σε υποδομές και αντίστοιχες θέσεις εργασίας, προβλέπει 500 δις δολάρια σε νέες δαπάνες κατά την επόμενη δεκαετία και σημαντική χρηματοδότηση για την κατασκευή νέων αυτοκινητόδρομων, σιδηροδρόμων και έργων γεφυροποιίας. Παράλληλα, η Ευρωπαϊκή Ένωση θα υποστηρίξει ένα «κύμα ανακαίνισης» με στόχο την απαλλαγή των ανθρακούχων εκπομπών του κτιριακού αποθέματος σε όλα τα μήκη και πλάτη της ηπείρου. Ακολούθως στην Ασία, η Κίνα πρόκειται να υλοποιήσει δεκάδες έργα υποδομών προκειμένου να αντισταθμιστεί η ύφεση των ακινήτων και να ενισχυθεί η οικονομία μετά το lockdown της Σαγκάης.

Εφοδιαστική κρίση και προβλέψεις για το νέο έτος
Τα πρώτα προβλήματα άρχισαν να διαφαίνονται για την εφοδιαστική αλυσίδα το 2020, όταν αυξήθηκε ραγδαία η καταναλωτική και βιομηχανική ζήτηση αγαθών, γεγονός που εκτόξευσε την παγκόσμια τιμή ναύλωσης για τη μεταφορά εμπορευματοκιβωτίων. Ο κατασκευαστικός τομέας επηρεάστηκε περισσότερο από την εν λόγω αύξηση σε σχέση με άλλους τομείς της οικονομίας, εξαιτίας της κακή αναλογίας βάρους και αξίας των δομικών υλικών. Επιπλέον, πολλά κράτη βασίζονται στις παγκόσμιες αλυσίδες εφοδιασμού για ζωτικής σημασίας κατασκευαστικό εξοπλισμό και ανταλλακτικά. Οι συχνές καθυστερήσεις στην παραλαβή εξοπλισμού και υλικών, έχουν αρνητικό αντίκτυπο στην διαδικασία κατασκευής, καθώς είναι ανέφικτο να τηρηθούν να χρονοδιαγράμματα παράδοσης. Η εφοδιαστική κρίση έχει γίνει ακόμη πιο έντονη φέτος, εξαιτίας του lockdown της Σαγκάης και λοιπών περιοχών της Κίνας, αλλά και του πολέμου μεταξύ Ρωσίας και Ουκρανίας. Αν και φαίνεται η κατάσταση στη Σαγκάη να βελτιώνεται, οι πολεμικές δραστηριότητες προβλέπεται να συνεχιστούν για αρκετά μεγάλο χρονικό διάστημα, με αποτέλεσμα τα προβλήματα της εφοδιαστικής αλυσίδας να συνεχιστούν και το 2023.

Έλειψη καταρτισμένου προσωπικού
Ένα ακόμη μεγάλο ζήτημα είναι ότι ο κατασκευαστικός τομέας αντιμετωπίζει ελλείψεις εργατικού δυναμικού, διότι οι περιορισμοί που θεσπίστηκα λόγω του Covid περιορίζουν τις μετακινήσεις εργαζομένων πέρα από τα διεθνή σύνορα. Κράτη που βασίζονται σε εργαζομένους του εξωτερικού, όπως η Σιγκαπούρη, η Μαλαισία και τα Ηνωμένα Αραβικά Εμιράτα έχουν πληγεί ιδιαίτερα. Εν τούτοις, επί του παρόντος τα μέτρα πρόληψης κατά της πανδημίας χαλαρώνουν, οπότε αναμένεται να περιοριστεί το πρόβλημα. Σε άλλες περιπτώσεις, όπως συμβαίνει στη Γερμανία, υπάρχουν ελλείψεις που φαίνονται ακόμη πιο θεμελιώδεις, καθώς οι κενές θέσεις στον τομέα των κατασκευών έχουν ξεπεράσει κάθε προηγούμενο. Αν δεν υπάρξει ένα μαζικό κύμα μετανάστευσης για να καλυφθούν οι εργασιακές ανάγκες, υπάρχει ο κίνδυνος είτε οι εταιρείες να πρέπει να πληρώνουν παχυλούς μισθούς για να προσελκύουν καταρτισμένους επαγγελματίες είτε να είναι ασυνεπείς στην υλοποίηση των έργων που έχουν αναλάβει.

Υψηλό κόστος κατασκευής και το 2023
Τα κυβερνητικά μέτρα θα διασφαλίσουν ότι η κατασκευαστική δραστηριότητα θα παραμείνει ισχυρή τα επόμενα χρόνια, όμως η αδυναμία από την πλευρά των επιχειρήσεων να καλύψουν την ζήτηση αναμένεται να παρεμποδίσει ως έναν βαθμό την ανάπτυξη του κλάδου. Η ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης δείχνει ότι το κατασκευαστικό κόστος θα παραμείνει υψηλό και το 2023. Ως αποτέλεσμα, η απόκλιση μεταξύ των ονομαστικών κατασκευαστικών δαπανών και του πραγματικού όγκου της κατασκευαστικής δραστηριότητας αναμένεται να διευρυνθεί περαιτέρω τα επόμενα χρόνια. Το φαινόμενο αυτό δεν περιορίζεται μόνο στις νέες κατασκευές, αλλά αντίθετα θα επηρεάσει τις ανακαινίσεις και τη συντήρηση των υφιστάμενων φυσικών περιουσιακών στοιχείων. Η αύξηση του κατασκευαστικού κόστους οδηγεί σε υπερβάσεις του οικονομικού προϋπολογισμού, σε καθυστερήσεις, ακόμη και σε ακυρώσεις των έργων.

Παρατηρούμε ότι υπάρχει μία ολοένα και μεγαλύτερη καθυστέρηση στις διαδικασίες των εγκρίσεων, στις αποφάσεις των αρμόδιων αρχών και στην αποπεράτωση των έργων.

Μια παρατεταμένη περίοδος πληθωρισμού μπορεί να επισκιάσει την αυξημένη ζήτηση στον κατασκευαστικό τομέα και να μειώσει την αποτελεσματικότητα την κρατικών κινήτρων. Από κοινωνική σκοπιά, το υψηλό κόστος διαβρώνει την εξίσωση κόστους – οφέλους κατά την παράδοση ενός project, ενώ από την πλευρά των κατασκευαστικών εταιρειών υπάρχει ο κίνδυνος να αναλάβουν πληθώρα έργων, χωρίς ουσιαστικό οικονομικό όφελος. Ήδη έχουμε δει επιχειρήσεις, οι οποίες είχαν κλείσει συμφωνίες χαμηλού κόστους πριν μερικά χρόνια, να πτωχεύουν εξαιτίας της απρόβλεπτης ανόδου των τιμών. Το μεγάλο στοίχημα για τον κατασκευαστικό κλάδο είναι να μπορέσει να περιορίσει τις επιπτώσεις του πληθωρισμού και παράλληλα να εκμεταλλευτεί τις δυνατότητες ανάπτυξης που του προσφέρονται.

Οι εξελίξεις στην κεντρική Ευρώπη
Η αύξηση του κόστους κατασκευής αποτελεί τη μεγαλύτερη πρόκληση του 2022 για το 90% των εταιρειών Real Estate στη Ρουμανία και στις γειτονικές της χώρες, σύμφωνα με σχετική έρευνα της Deloitte για την Κεντρική Ευρώπη (Real Estate Confidence Survey for Central Europe 2022), η οποία διεξήχθη το δεύτερο τρίμηνο του 2022 στη Ρουμανία, την Πολωνία, την Τσεχία και την Ουγγαρία. Η έρευνα πραγματοποιήθηκε σε δύο φάσεις και έλαβαν μέρος σε αυτήν developers, επενδυτές και σύμβουλοι αγοράς.

Οι συμμετέχοντες στη μελέτη πιστεύουν ότι ο πόλεμος στην Ουκρανία προκάλεσε αναταραχές στην αλυσίδα εφοδιασμού, προκαλώντας με τη σειρά της αύξηση στο κόστος των δομικών υλικών και της ενέργειας. Αυτή η ανησυχία, συνδυαστικά με τον εκτεταμένο πληθωρισμό, την έλλειψη διαθέσιμων εκτάσεων γης και την αστάθεια της αγοράς, προκαλούν απαισιοδοξία για τα περιθώρια κέρδους των επιχειρήσεων.

Μάλιστα το 90% των ερωτηθέντων έχει αρνητικές προσδοκίες για το 2023 σχετικά με αυτόν τον δείκτη. Ένα ακόμη σημαντικό στοιχείο που προέκυψε από την έρευνα είναι ότι πάνω από το 50% των ερωτηθέντων προβλέπει πως η χρηματοδότηση χρέους θα περιοριστεί τους επόμενους μήνες.

Σύμφωνα με τα πορίσματα, ο οικιακός και βιομηχανικός τομέας παραμένουν οι πιο ανταγωνιστικοί με ποσοστό 33% ο καθένας. Ιδιαίτερη θέση κατέχει η ενοικίαση κατοικιών από ιδιώτες, δραστηριότητα που φαίνεται να γίνεται ολοένα και πιο ελκυστική με το πέρασμα του χρόνου. Προς την ίδια κατεύθυνση κινούνται και οι επενδύσεις (40% στον οικιστικό τομέα και 36% στον βιομηχανικό), ενώ μεγάλη ανάπτυξη γνωρίζει το λιανικό εμπόριο, το οποίο έχει ανθίσει για πρώτη φορά μετά το ξέσπασμα της πανδημίας, ξεπερνώντας κάθε προσδοκία. Αντίθετα, η μελέτη δείχνει ότι δεν υπάρχει τάση για επενδύσεις στον τουρισμό (ξενοδοχεία και λοιπές μονάδες διαμονής ή κέντρα αναψυχής) και το ενδιαφέρον για τις εγκαταστάσεις γραφείων εξακολουθεί να είναι πολύ πιο κάτω από τα επίπεδα προ πανδημίας.

«Η αγορά ακινήτων στην περιοχή έχει επιδείξει υψηλά επίπεδα ανάκαμψης μετά από τα δυσμενή γεγονότα της πανδημίας, του πληθωρισμού και της ενεργειακής κρίσης. Ωστόσο, η αύξηση του κόστους κατασκευής είναι ανησυχητική και μένει να δούμε ποιος θα την απορροφήσει και σε ποιο βαθμό. Από την άλλη πλευρά, είναι ενθαρρυντικό το γεγονός ότι, σε μια περίοδο που κυριαρχείται από τόσες πολλές αβεβαιότητες, οι επενδυτές συνεχίζουν να έχουν σχέδια επέκτασης ή να αναζητούν νέες αγορές. Η Ρουμανία ακολουθεί την περιφερειακή της Κεντρικής Ευρώπης με εξελίξεις στον οικιακό και βιομηχανικό τομέα, που μπορεί επίσης να αντιπροσωπεύει μια μορφή προστασίας από τον πληθωρισμό, καθώς τα ακίνητα μπορούν να διατηρήσουν ή και να αυξήσουν την αξία τους με την πάροδο του χρόνου, σε αντίθεση με άλλες επενδύσεις που διαβρώνονται από τον πληθωρισμό» επεξήγησε η Alexandra Smedoiu, Partner, Deloitte Romania, και ηγέτης του κλάδου Real Estate.