Η έρευνα για την ύπαρξη αμίαντου σε ένα ακίνητο αποτελεί νομική απαίτηση σε πολλές περιπτώσεις. Αυτό σημαίνει ότι οι ιδιοκτήτες, ενοικιαστές ή οι εργαζόμενοι σε ένα κτίριο θα πρέπει να λάβουν υπόψη τους την πιθανή ύπαρξη αμίαντου, προκειμένου να αποφύγουν τις συνέπειες του νόμου. Πότε χρειάζεται όμως να γίνει η επιθεώρηση και πότε δεν χρειάζεται; Η πιο κάτω έρευνα εξετάζει τη νομοθετική διάσταση για το αν, το πότε και το γιατί θα πρέπει να διενεργείται τεχνική επιθεώρηση ύπαρξης αμίαντου σε ένα ακίνητο.

Το βασικό σημείο της έρευνας αφορά στην απόκτηση γνώσης για το αν υπάρχει αμίαντος σε ένα κτίριο και πού. Οι πληροφορίες αυτές θα μπορούσαν να σώσουν ζωές. Ο αμίαντος σκοτώνει χιλιάδες ανθρώπους κάθε χρόνο σε όλο το κόσμο. Η τυχαία έκθεση στον αμίαντο συμβαίνει συνήθως όταν δεν γνωρίζουμε ότι κάπου κοντά μας υπήρχε αμίαντος. Όταν εκτεθούμε στον κίνδυνο, θα είναι ήδη πολύ αργά.

Πότε είναι απαραίτητη η επιθεώρηση
Είτε σας ανήκει ένα ακίνητο, είτε το μισθώνετε, είτε διαχειρίζεστε ένα κτίριο, είτε εκτελείτε εργασίες ανακατασκευής, θα πρέπει πρώτα να ελέγξετε εάν έχει γίνει τεχνική επιθεώρηση για την ύπαρξη αμιαντούχων δομικών στοιχείων. Εάν δεν έχει γίνει, ίσως χρειαστεί να την αναζητήσετε. Ενώ πράγματι προκύπτουν αξιώσεις για βλάβες που έχουν προκληθεί από τον αμίαντο, μια έρευνα ενδέχεται να μην απαιτείται πάντα. Ποια είναι λοιπόν τα κριτήρια που προσδιορίζουν αν απαιτείται μια τεχνική επιθεώρηση αμίαντου;

Αν το κτίριο κτίσθηκε πριν το 2005 (Σύμφωνα με την απόφαση ΑΧΣ 82/2003 [ΦΕΚ1045 Β’/2003] από 1-1-2005 απαγορεύθηκε η διακίνηση και η χρήση προϊόντων που περιέχουν ίνες αμίαντου) και στις ακόλουθες περιπτώσεις:

  1. Εάν πρόκειται να μεταβιβασθεί το ακίνητο σε νέο ιδιοκτήτη
    Αν είστε ιδιοκτήτης ενός ακινήτου του οποίου η οικοδομική άδεια έχει χορηγηθεί πριν το 2005 και το πουλάτε, είναι απαραίτητο να αναθέσετε σε ειδική εταιρεία εμπειρογνωμόνων αμίαντου τη διενέργεια τεχνικής επιθεώρησης για τον εντοπισμό και την καταγραφή του. Σε αντίθετη περίπτωση, ο πωλητής είναι υπεύθυνος για οποιαδήποτε ύπαρξη αμιάντου που ο αγοραστής μπορεί να ανακαλύψει στο ακίνητο μετά την πώληση, πράγμα που μπορεί να έχει ως συνέπεια την ακύρωση της πώλησης λόγω υπαναχώρησης του αγοραστή ή την υποχρέωση του πωλητή σε αποζημίωση.
    «Ο πωλητής ευθύνεται, αν το πράγμα που πουλήθηκε έχει, κατά το χρόνο που ο κίνδυνος μεταβαίνει στον αγοραστή, δηλαδή κατά τον οριζόμενο στο άρθρ. 522 του ΑΚ χρόνο της παράδοσής του σ’ αυτόν ή προκειμένου για ακίνητο κατά το χρόνο της τυχόν προηγούμενης μεταγραφής του, πραγματικά ελαττώματα, φανερά ή κρυφά, γνωστά ή άγνωστα στον πωλητή, που αναιρούν ή μειώνουν ουσιωδώς την αξία ή τη χρησιμότητά του ή δεν έχει τις συμφωνημένες ιδιότητες, οπότε παρέχεται στον αγοραστή το δικαίωμα να απαιτήσει είτε την αναστροφή της πώλησης είτε τη μείωση του τιμήματος είτε αποζημίωση για μη εκτέλεση της σύμβασης, εφόσον στην τελευταία περίπτωση λείπει κατά τη σύναψη της πώλησης η συμφωνημένη ιδιότητα του πράγματος ή ο πωλητής γνώριζε ή όφειλε να γνωρίζει το ελάττωμα του πράγματος (ΑΠ 1095/2013)».
  2. Εάν μισθώνετε ένα ακίνητο
    Εάν υπογράψετε μίσθωση, όπου φροντίζετε τη συντήρηση ενός ακινήτου, τότε η ευθύνη για τον αμίαντο, στις περισσότερες περιπτώσεις, βαρύνει εσάς, εκτός αν ο αμίαντος έχει εξαιρεθεί με ρητή αναφορά στο μισθωτήριο. Θα πρέπει να ζητήσετε πληροφορίες από τον ιδιοκτήτη σας, για να βεβαιωθείτε ότι το ακίνητο είναι ελεύθερο αμίαντου (asbestos free) ή βεβαίωση ειδικού εμπειρογνώμονα αμίαντου ότι ο αμίαντος που βρίσκεται στο ακίνητο υπάρχει σε ασφαλή κατάσταση και δεν αποτελεί κίνδυνο για τον ενοικιαστή.
  3. Μετά από φυσικές καταστροφές (πυρκαγιά): Κίνδυνοι αμίαντου
    Τι συμβαίνει με τον αμίαντο κατά τη διάρκεια και μετά από μια πυρκαγιά;
    Κατά τη διάρκεια πυρκαγιάς, η ποσότητα ινών αμιάντου που απελευθερώνονται στον αέρα είναι σχετικά χαμηλή. Αυτό επιβεβαιώνεται με μετρήσεις αέρα που έχουν πραγματοποιηθεί κατά τη διάρκεια και μετά τις πυρκαγιές.
    Μετά από πυρκαγιά, κομμάτια υλικών αμιαντοτσιμέντου μπορεί να γίνουν εύθραυστα και να απελευθερώσουν ίνες εάν διαταραχθούν κατά τη διάρκεια επίσκεψης , καθαρισμού η άλλων εργασιών.
    Όπου υπάρχει υποψία ότι πιθανόν να υπάρχουν υλικά που περιέχουν αμίαντο, ο έλεγχος και η αφαίρεση αμίαντου θα πρέπει να διενεργείται από αδειοδοτημένο συνεργείο.
  4. Eαν πρόκειται να προβείτε σε έξοδο από μίσθωση
    Όταν βγαίνετε έξω από μια μίσθωση θα πρέπει να βεβαιωθείτε ότι έχετε δώσει όλες τις απαιτούμενες πληροφορίες για τυχόν βλαπτικές μεταβολές όπως ο αμίαντος που υπάρχει και παραμένει στο ακίνητο και ότι αυτός είναι σε καλή κατάσταση. Ο ιδιοκτήτης θα το περιμένει γενικά αυτό. Εάν παραδοθεί το μίσθιο με απόβλητα αμίαντου ή δομικά στοιχεία που περιέχουν αμίαντο σε κακή κατάσταση, τότε δεν έχετε συμμορφωθεί με τις νομικές σας υποχρεώσεις και είναι πολύ πιθανόν να χρεωθείτε μέρος της διαδικασίας εξυγίανσης των φθορών/αποβλήτων.
  5. Εάν προκύψει απαίτηση της τοπικής αυτοδιοίκησης
    Σε περιπτώσεις όπου ένα ακίνητο «φιλοξενεί» απόβλητα αμίαντου και αυτά αποτελούν εστία ρύπανσης στους περιοίκους, συνήθως μετά από μια καταγγελία ή εάν έχετε προγραμματίσει την αναβάθμιση, επέκταση η τροποποίηση του ακινήτου. Ως απόρροια της καταγγελίας ή ως μέρος της διαδικασίας αναβάθμισης, ενδέχεται να σας ζητηθεί να παρέχετε μια κατάλληλη έρευνα εντοπισμού και εξυγίανσης για τον αμίαντο στην τοπική αρχή.
  6. Εάν πρόκειται να εκτελεσθούν εργασίες ανακαίνισης, ηλεκτρολογικές εγκαταστάσεις η εργασίες επισκευής του ακινήτου.
  7. Εάν πρόκειται το ακίνητο να κατεδαφιστεί
    Και σε αυτή τη περίπτωση είναι απαραίτητη η έρευνα για την ύπαρξη και εντοπισμό αμίαντου, όταν το κτίριο (ή μέρος αυτού) πρόκειται να κατεδαφιστεί. Στόχος είναι να διασφαλίσει ότι κανείς δεν θα υποστεί βλάβη από την εργασία σε υλικά που περιέχουν αμίαντο στις εγκαταστάσεις ή τον εξοπλισμό. Εδώ η έρευνα πρέπει να ανατεθεί από τον ανάδοχο και στόχο έχει να εντοπίσει όλα τα υλικά που περιέχουν αμίαντο πριν ξεκινήσει οποιαδήποτε δομική εργασία σε καθορισμένη τοποθεσία ή σε εξοπλισμό στις εγκαταστάσεις του ακινήτου. Περιλαμβάνει δε και καταστροφική επιθεώρηση με διατάραξη.

Κρίσιμοι παράγοντες
Το πρώτο πράγμα που πρέπει λαμβάνεται υπόψη είναι η ηλικία του κτιρίου. Αυτό ισχύει για κάθε τύπο κτιρίου. Ο αμίαντος σε όλες τις μορφές του απαγορεύτηκε στην Ελλάδα το 2005. Επομένως, εάν το κτίριο κατασκευάστηκε το 2005 ή αργότερα, λογικά δεν πρέπει να περιέχει αμίαντο.

Εάν το κτίριο χτίστηκε πριν από την απαγόρευση του αμίαντου, τότε μπορεί να έχουν χρησιμοποιηθεί υλικά αμίαντου. Στην πραγματικότητα, ο αμίαντος ήταν ένα πολύ δημοφιλές οικοδομικό υλικό, που βρίσκεται σε χιλιάδες οικοδομικά προϊόντα. Οι πιο γνωστές εφαρμογές του είναι: τσιμέντο από αμίαντο (το γνωστό πλέον σε όλους ΕΛΕΝΙΤ), μόνωση σωληνώσεων, φύλλα πλαγιοκαλύψεων, επένδυση, μονωτική σανίδα, χωρίσματα, πόρτες, πάνελ οροφής, πλακάκια δαπέδου, καμινάδες, τζάκια, φλάντζες μηχανολογικού εξοπλισμού, αρμοί και πολλά άλλα.

Είναι πραγματικά δύσκολο να πει κανείς εάν ένα υλικό περιέχει αμίαντο. Οι ίνες αμίαντου είναι τόσο μικρές που δεν μπορείτε να τις δείτε με γυμνό μάτι. Γι’ αυτό χρειάζεται μια τεχνική επιθεώρηση.

Η τεχνική επιθεώρηση αμίαντου μπορεί αφενός μεν να σας προφυλάξει από πιθανούς κινδύνους για την υγεία των εργαζομενων στο κτίριο και αφετέρου να σας γλιτώσει υπέρογκα πρόστιμα και αποζημιώσεις από καταγγελίες που επικαλούνται ελλιπή μέτρα ασφαλείας ή βλάβες στην υγεία των εργαζομένων. Το γεγονός ότι εντοπίστηκαν δομικά στοιχεία που περιέχουν αμίαντο, δεν σημαίνει απαραίτητα ότι αυτά πρέπει να απομακρυνθούν άμεσα. Αξιολογείται ο βαθμός επικινδυνότητας και προσδιορίζονται τα μέτρα που πρέπει να ληφθούν προκειμένου να εξασφαλισθεί η υγεία των εργαζομένων αλλά και των περιοίκων.

Αναβολή ή αποφυγή της γνώσης της κατάστασης ενός ακινήτου για την επικινδυνότητα που μπορεί να προκαλέσει ο αμίαντος, είναι δυνατόν να φέρει σε πολύ δυσμενή θέση τον διαχειριστή/ιδιοκτήτη. Σήμερα, ενώ βρισκόμαστε πλέον 16 χρόνια μετά την απαγόρευση της χρήσης του υλικού, δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις που έχουν τελεσιδικήσει με βαριά πρόστιμα και αποζημιώσεις απέναντι σε εργοδότες ή ιδιοκτήτες/διαχειριστές, που κρίθηκαν υπαίτιοι για ανεπανόρθωτες βλάβες στην υγεία εργαζομένων, αφού η ασθένεια γίνεται αισθητή τουλάχιστον 10 χρόνια μετά την έκθεση του εργαζομένου σε περιβάλλον αμίαντου.

Η αναγκαιότητα για την έρευνα τυχόν αμιαντούχων στοιχείων σε ένα κτίριο που υπάγεται στις πιο πάνω κατηγορίες στην Ελλάδα, ενισχύεται πλέον νομικά αφενός από τη νέα νομοθεσία Ν. 4685/2020 (ΦΕΚ A 92 – 07.05.2020) Εκσυγχρονισμός περιβαλλοντικής νομοθεσίας Άρθρο 90, 2α.

«Να μεριμνά ο ίδιος αμελλητί για την ασφαλή συλλογή και μεταφορά τους, σύμφωνα με τις διατάξεις της κείμενης νομοθεσίας για τη διαχείριση των επικίνδυνων αποβλήτων».
Αφετέρου, από τη συμπλήρωση του εντύπου ηλεκτρονικής ταυτότητας ακινήτων, όπου ο υπεύθυνος μηχανικός θα πρέπει από 1-9-2021 να εκτελεί λεπτομερή έλεγχο για την δομική τρωτότητα του κτιρίου όπου μεταξύ άλλων θα πρέπει να γίνεται μνεία και για τυχόν βλαπτικούς παράγοντες.

Κατά τη διάρκεια μιας έρευνας για τον αμίαντο, ένας πιστοποιημένος επιθεωρητής, ο οποίος είναι ειδικός στο να γνωρίζει πού είναι πιθανό να κρύβεται ο αμίαντος, θα εντοπίσει τα υλικά αμίαντου. Τα δείγματα μπορούν να ληφθούν και να ελεγχθούν σε διαπιστευμένο κατά ISO 17025, για να προσδιοριστεί ακριβώς ο τύπος και η ποσότητα του αμίαντου που υπάρχει.

Δύο τύποι έρευνας
Ο τύπος της έρευνας για τον αμίαντο που μπορεί να απαιτηθεί σε ένα ακίνητο είναι δύο ειδών:

  • α. Έρευνα με καταστροφική δειγματοληψία
    Αυτή επιλέγεται όταν ένα ακίνητο είναι κενό. Δηλαδή όταν το ακίνητο δεν χρησιμοποιείται και συνεπώς δεν κατοικείται. Εδώ ο έλεγχος περιλαμβάνει δειγματοληψίες με διατάραξη, μερική καταστροφή των ύποπτων δομικών στοιχείων και γίνεται κάτω από ισχυρά μέτρα προστασίας του προσωπικού που διενεργεί τον έλεγχο.
  • β. Έρευνα με μη καταστροφική δειγματοληψία
    Αυτή επιλέγεται όταν ένα ακίνητο βρίσκεται σε κανονική λειτουργία και συνεπώς χρησιμοποιείται. Δεν περιλαμβάνει διαταράξεις ή άλλες εργασίες που θα μπορούσαν να προκαλέσουν διαφυγή ινών. Αυτή η έρευνα θα περιορίσει τα δείγματα που λαμβάνονται και είναι ο λιγότερο ενοχλητικός τύπος έρευνας. Έχει σχεδιαστεί για να ελέγχει την ύπαρξη αμίαντου στις προσβάσιμες περιοχές και να αναφέρει την τοποθεσία, την ποσότητα και την κατάσταση οποιουδήποτε υλικού που περιέχει αμίαντο.

Καθίσταται εμφανές ότι η γνώση για την ύπαρξη αμίαντου γύρω μας, όχι μόνο μπορεί να θωρακίσει την υγεία μας, αλλά και θα μας δώσει τα εφόδια να προστατευτούμε από απαιτήσεις που μπορεί να προκύψουν από τις νομοθετικές προεκτάσεις.

*Ο Νίκος Κλεισιώτης είναι Διπλ. Ηλεκτρολόγος Μηχανικός, πιστοποιημένος επιθεωρητής αμίαντου της Ομοσπονδιακής Ένωσης Εμπειρογνωμόνων και Αξιολογητών, επικεφαλής της ADAO Greece (Asbestos Disease Awareness Organization), ιδρυτής, μέτοχος, επιστημονικός υπεύθυνος και μέλος Δ.Σ. στις παρακάτω εταιρείες διαχείρισης αποβλήτων: Suk, Safety KLleen, New Land, Biofertil.