Ζητήματα που απασχολούν τον κλάδο του real estate, προκλήσεις και νέα δεδομένα ήρθαν στο προσκήνιο συζήτησης στρογγυλής τραπέζης, στην οποία συμμετείχαν επικεφαλής επιχειρηματικών οντοτήτων που σχετίζονται με τον κλάδο, στο πλαίσιο της Prodexpo 2023. Ανάμεσά τους το ελληνικό νομοθετικό παράδοξο που υποχρεώνει τις ΑΕΕΑΠ να εγκαταστήσουν φωτοβολταϊκά σε κτίρια ιδιοκτησίας τους, που καλύπτουν έως και το 30% της επιφάνειάς τους, αλλά δεν τους επιτρέπεται να εκμεταλλεύονται την παραγόμενη ενέργεια. Όπως αναφέρθηκε από τον επικεφαλής της Hellenic Properties, Ερρίκο Αρώνες, το 2023 ήταν μία χρονιά συνεχιζόμενων προκλήσεων λόγω της ανόδου του κατασκευαστικού κόστους και των επιτοκίων. Ο ίδιος παρόλ’ αυτά επισήμανε ότι οι τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο καθιστούν προς το παρόν την Ελλάδα μία από τις φθηνότερες αγορές στην Ευρώπη.
Ο ρόλος του green deal
Από την πλευρά του ο Γιώργος Κορμάς, αντιπρόεδρος της Resolut Asset Management ανέφερε ότι ο χώρος του real estate έχει μετουσιωθεί σε κάτι εντελώς διαφορετικό. «Υπάρχουν άνθρωποι που δεν έχουν ζήσει την ασφάλεια που είχε κάποιος κατά το παρελθόν, να διατηρεί ακίνητη περιουσία και να αποκομίζει κάποιο εισόδημα. Πλέον το real estate έχει γίνει όχι πλήρως ψηφιακό, αλλά ακολουθεί την τάση της ψηφιοποίησης. Ουσιαστικά η Ελλάδα δημιούργησε έναν θύλακα ασφαλείας για πολλούς επενδυτές σε σχέση με την υπόλοιπη Ευρώπη. Δεν πρέπει όμως να ξεχνάμε ότι είμαστε μέρος της υπόλοιπης Ευρώπης που έχει αποφασίσει να ακολουθήσει το green deal». Kατά τον ίο green deal έχει αρχίσει να επηρεάζει αρνητικά τις επιχειρήσεις σε πανευρωπαϊκό επίπεδο.
«Τα κόστη είναι τόσο μεγάλα που έχουν ως αποτέλεσμα αρκετές επιχειρήσεις να φεύγουν από την Ευρώπη και μεταφέρονται στην Αμερική ή στη ΝΑ Ασία. Το μεγάλο στοίχημα είναι η Ελλάδα να παραμείνει θύλακας ασφάλειας, γιατί είμαστε αντικυκλικοί, έχουμε προβάδισμα σε σχέση με την υπόλοιπη Ευρώπη, ενώ έχουμε αποδείξει ότι μπορούμε να γυρίσουμε υπέρ μία αρνητική οικονομική κατάσταση όπως αυτή της δεκαετούς κρίσης». Ο Γιώργος Σιούφας, επικεφαλής της ομώνυμης δικηγορικής εταιρείας σημείωσε ότι τα επόμενα χρόνια οι αποδόσεις από τα εμπορικά ακίνητα θα είναι περιορισμένες σε σχέση με τις ευκαιρίες που υφίστανται στα οικιστικά ακίνητα, ειδικά όπου το κόστος αντικατάστασης είναι μεγαλύτερο από αυτό των διαθέσιμων ακινήτων. «Η οικιστική αγορά είναι κατακερματισμένη αλλά με τιμές 1.000 – 1.500 ευρώ το τετραγωνικό αποτελεί μία πολύ μεγάλη ευκαιρία επένδυσης για διαχειριστές κεφαλαίων. Και βλέπουμε πολύ μεγάλο ενδιαφέρον από μεγάλα επενδυτικά κεφάλαια να δημιουργήσουν αποδόσεις για τους μετόχους τους».
Οι κίνδυνοι αξιοποίησης των ακινήτων
Ο πρόεδρος και διευθύνων σύμβουλος της Dimand, Δημήτρης Ανδριόπουλος, τοποθετήθηκε για τους κινδύνους που ενέχει η αξιοποίηση των ακινήτων. «Ένας πολύ σοβαρός κίνδυνος που συνδέεται με τη δουλειά μας είναι η καθημερινότητα που όλοι έχουμε αποδεχτεί και δημιουργήσει, που δεν τη αποδεχόμαστε αλλά συμμετέχουμε όλοι σε αυτήν. Όταν υποδεχόμαστε 30 εκατομμύρια ξένους επισκέπτες και εισπράττουμε 20 δισεκατομμύρια ευρώ ως έσοδα, δημιουργούμε μία κατάσταση που θα τη βρούμε μπροστά μας αν δεν αλλάξουμε γρήγορα. Είναι θέμα νοοτροπίας και υποδομών. Επίσης, το διαρκώς αυξανόμενο κατασκευαστικό κόστος και τα πολύ υψηλά επιτόκια θα αρχίσουν να μην λειτουργούν όπως θα θέλαμε. Το επόμενο στάδιο είναι η παραδοξότητα που ζούμε στην ελληνική αγορά. Ο δυτικός κόσμος δεν θέλει να την κατανοήσει λόγω του μικρού μεγέθους που έχουμε ως αγορά, επομένως θα συναντήσουμε δυσκολίες στην προσέλκυση ξένων επενδύσεων το 2024 και το 2025. Μία ακόμα δυσκολία είναι ότι εκτός από το κόστος πρέπει να ασχοληθούμε με αυτό που λέγεται δυνατότητα υλοποίησης. Όταν τα ανειλημμένα έργα είναι 10 δισ. ευρώ και το total capacity των κατασκευαστικών εταιρειών είναι ένα δισ. ευρώ το χρόνο, ενώ τα έργα πρέπει να ολοκληρωθούν στα 4 χρόνια, το capacity τα οδηγεί σε ολοκλήρωση στη δεκαετία».
Στις συνεργασίες που έχει αναπτύξει η ΕΤΑΔ στάθηκε ο Παναγιώτης Μπαλωμένος, αναπληρωτής διευθύνων σύμβουλος της Εταιρείας Ακινήτων Δημοσίου. «Προσπαθούμε να γίνουμε πιο αξιόπιστοι συνομιλητές, δεδομένου ότι συνεργαζόμαστε με το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος και το ΤΜΕΔΕ, το Κτηματολόγιο και το υπουργείο Ψηφιακής Διακυβέρνησης καθώς και με το υπουργείο Οικονομικών μέσω της Γραμματείας Δημόσιας περιουσίας με στόχο το ξεκαθάρισμα του θεσμικού πλαισίου που διέπει τη δημόσια περιουσία και έχει ως αποτέλεσμα να δημιουργούνται μεγάλες καθυστερήσεις. Στο πλαίσιο αξιοποίησης των περιουσιακών στοιχείων που διαχειρίζεται η ΕΤΑΔ, έχει ήδη εκκινήσει διαγωνισμό για το Tae Kwon Do, θα βγουν δύο Ξενία προς πώληση τις επόμενες δύο εβδομάδες και δύο ακόμα σε νέο διαγωνισμό έως το τέλος του έτους.
Το παράδοξο της νομοθεσίας στην αξιοποίηση ρεύματος από φωτοβολταϊκά
Ο επικεφαλής της Τrastor, Τάσος Καζίνος, αναφέρθηκε στην υποχρέωση των ΑΕΕΑΠ για προσαρμογή στον νέο νόμο, με εγκατάσταση φωτοβολταϊκών που καλύπτουν το 30% της επιφάνειας των ακινήτων. Όπως είπε, για την εφαρμογή του νόμου σε ένα νέο logistics center, η ανάπτυξη των φωτοβολταϊκών που πρέπει να τοποθετηθούν μπορεί να ανέλθει σε αρκετά εκατομμύρια ευρώ. «Οι ενεργειακές ανάγκες τις μίας τέτοιας αποθήκης είναι περιορισμένες, οπότε σκοπός όλων μας είναι η πώληση της παραγόμενης ενέργειας είτε με το μοντέλο του net metering, είτε με τη διάθεσή της στο δίκτυο. Ωστόσο ο νόμος για τις ΑΕΕΑΠ προβλέπει ότι απαγορεύεται οποιοδήποτε άλλο έξοδο από μισθώματα και επομένως δεν μπορεί να αξιοποιήσει η εκάστοτε ΑΕΕΑΠ το παραγόμενο ρεύμα». Το δεύτερο ζήτημα στο οποίο στάθηκε ο διευθύνων σύμβουλος της Trastor, αφορά στη φορολογία των ΑΕΕΑΠ, όπου σε αυτή την περίπτωση αυξάνεται το κόστος δανεισμού και ταυτόχρονα αυξάνεται το κόστος της επιχείρησης, η οποία αποκομίζει λιγότερο κέρδος και πρέπει να καταβάλει μεγαλύτερο φόρο. «Πρέπει να ξαναδούμε το νόμο των ΑΕΕΑΠ που συμπληρώνει 25 χρόνια ζωής», συμπλήρωσε.
«Περίπου 250.000 οικιστικά ακίνητα σε πλειστηριασμό τα επόμενα 5 χρόνια»
Σχετικά με το τοπίο της αγοράς, ο Αντώνης Μαρκόπουλος, συνιδρυτής και επικεφαλής της Prosperty, ανέφερε ότι περίπου 250.000 ακίνητα θα βγουν σε πλειστηριασμό τα επόμενα 5 χρόνια, τα οποία συνδέονται με κόκκινα δάνεια 90 δισεκατομμυρίων ευρώ. «Πρόκειται συνολικά για 1 εκατ. ακίνητα σε collateral και το ¼ αυτών θα εκτεθούν σε πλειστηριασμό, ενώ το 75% από αυτά είναι οικιστικά ακίνητα. Μιλάμε για ένα τσουνάμι ακινήτων που θα κινηθεί στη χώρα μας. «Είναι μία επενδυτική ευκαιρία που μπορεί να δώσει λύση στο γεγονός ότι δεν υπάρχει στοκ ακινήτων στηναγορά. Η ευκαιρία την επόμενη πενταετία είναι το ποιος θα μπορέσει να δημιουργήσει ένα θεσμικό χαρτοφυλάκιο από μη θεσμικά κατακερματισμένα ακίνητα που βρίσκονται σε όλη τη χώρα», πρόσθεσε.
Η παροχή δεδομένων στους μισθωτές και ο όρος του «Proptech»
Η Τερέζα Μεσσάρη, CFO της Prodea, αναφέρθηκε στην αλλαγή των κανόνων που σχετίζονται με την καθημερινότητα και τον τρόπο λειτουργίας των ΑΕΕΑΠ. «Πλεον έχουν τεθεί νέες παράμετροι στη δουλειά μας, όπως είναι το κανονιστικό πλαίσιο για την εταιρική διακυβέρνηση που πρέπει να συμμορφωθούμε με αυτό. Η τεχνολογία εισέρχεται πιο δυναμικά στην καθημερινότητά μας. Παλαιότερα μπορεί να είχαμε στ διάθεσή μας ένα ERP και πρωτόλεια εργαλεία για τη διαχείριση των ακινήτων. Πλέον χρειαζόμαστε πιο δυναμικά εργαλεία για τη διαχείριση των κτιρίων. Στη ζωή μας πλέον έχουμε να διαχειριστούμε τους όρους ESG και Proptech. Σύντομα μάλιστα θα υιοθετηθεί η οδηγία, Corporate & Sustainability Report αλλά και η έκθεση για το πώς κάνουν τη δουλειά τους οι πάροχοι. Για όλα αυτά θα πρέπει να γίνονται αναλύσεις και να λαμβάνουμε πιστοποιήσεις. Να δημιουργήσουμε υποδομές και προσλάβουμε στελέχη που να μπορούν να διαχειριστούν όλα αυτά τα νέα δεδομένα. Απαιτείται συστημική υποδομή για πλατφόρμες που θα βοηθούν στην αποτελεσματική διαχείριση όχι μόνο της ενέργειας αλλά και του συνόλου των λειτουργειών όπως ηλεκτροφόρτιση, ανακύκλωση κλπ. Όλα αυτά οδηγούν σε νέες τεχνολογίες που μας απασχολούν και εμάς ως επενδυτές. Αυτό που προσπαθούμε, είναι να βρούμε τα εργαλεία Proptech που είναι διαθέσιμα. Από πλευράς μας επιλέξαμε ένα εργαλείο το MRI για να διαχειριζόμαστε τις πληροφορίες ως management και ταυτόχρονα προχωρήσαμε σε συνεργασία με τη Siemens για τα κτίριά μας, προκειμένου να παρέχουμε πληροφορίες στους μισθωτές μας».
Πρώτη δημοσίευση της είδησης στο καθημερινό newsletter Build
