Issue: Build1003

Τους βασικούς παράγοντες της επιβράδυνσης της αύξησης και, εν τέλει, της πτώσης των τιμών των κατοικιών στις μεγαλύτερες ανεπτυγμένες οικονομίες αναλύει η Alpha Bank, σε δελτίο της για τις οικονομικές εξελίξεις. Η τράπεζα επισημαίνει πως οι ενεργειακές ανατιμήσεις και οι συνεπακόλουθες πληθωριστικές πιέσεις, η πρόσφατη κρίση στον χρηματοπιστωτικό τομέα των ΗΠΑ, οι γεωπολιτικές εντάσεις και η πρωτοφανής περιοριστική νομισματική πολιτική επέφεραν υφεσιακές τάσεις στην αγορά ακινήτων το τελευταίο διάστημα.

Περιοριστική νομισματική πολιτική
Εστιάζοντας, λοιπόν, στις αγορές οικιστικών ακινήτων των μεγαλύτερων ανεπτυγμένων οικονομιών, στις οποίες εξάλλου σημειώθηκαν (από τα μέσα του 2022 κυρίως) και οι μεγαλύτερες πτώσεις στις τιμές κατοικιών, η τράπεζα αναφέρει ότι ο πρώτος και σημαντικότερος από τους παράγοντες που προκάλεσαν αυτές τις πτώσεις είναι η περιοριστική νομισματική πολιτική, με τη μεγάλη αύξηση των επιτοκίων να έχει οδηγήσει σε μείωση της ζήτησης για αγορά κατοικιών.
Οι αυστηρότερες πιστωτικές συνθήκες αυξάνουν τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων, ιδίως όταν αυτά είναι με κυμαινόμενα επιτόκια και μειώνουν τη ζήτησή τους. Δεδομένης της περιοριστικής νομισματικής πολιτικής σε πολλές από τις προηγμένες οικονομίες, σημειώθηκε επιβράδυνση του ρυθμού αύξησης των τιμών στις αγορές οικιστικών ακινήτων.

Συγκεκριμένα, οι αγορές κατοικιών σε πολλές αναπτυγμένες οικονομίες άρχισαν να προσαρμόζονται, από τα μέσα του 2022, σε ένα πλαίσιο αυξανόμενων επιτοκίων και μείωσης του πραγματικού διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών. Από τις μεγαλύτερες οικονομίες που κατέγραψαν σημαντική πτώση στις τιμές των κατοικιών στο πρώτο τρίμηνο του 2023 είναι ο Καναδάς, η Ευρωζώνη, η Κίνα και οι ΗΠΑ. Πάντως, παρά τις μειώσεις, οι τιμές των κατοικιών σε αυτές τις χώρες εξακολουθούν να είναι πάνω από τα προπανδημικά επίπεδα και πολύ υψηλότερα σε σχέση με τη χρηματοπιστωτική κρίση. Ακόμη και αν τα βασικά επιτόκια των κεντρικών τραπεζών δεν αυξηθούν περαιτέρω, οι επιπτώσεις των προηγούμενων αυξήσεων θα συνεχίσουν να επηρεάζουν τις οικονομίες για κάποιο διάστημα, καθώς τα επιτόκια των υφιστάμενων στεγαστικών δανείων προσαρμόζονται. Ταυτόχρονα, σε πολλές αναπτυγμένες χώρες έχει καταγραφεί μείωση του όγκου των συναλλαγών για αγορές κατοικιών, γεγονός που μπορεί να προμηνύει περαιτέρω αδυναμία στις αγορές κατοικιών.

Παγκόσμια αβεβαιότητα
Ο δεύτερος παράγοντας της πτώσης των τιμών των κατοικιών, υπογραμμίζει η τράπεζα, είναι η παγκόσμια αβεβαιότητα, που επηρεάζει τους δυνητικούς αγοραστές. Το κόστος διαβίωσης συνεχίζει να αυξάνεται κι έτσι περιορίζεται το πραγματικό εισόδημα των νοικοκυριών. Οι υποψήφιοι αγοραστές κατοικίας εκτιμάται ότι θα περιμένουν για κάποιο χρονικό διάστημα ώστε να δουν τις εξελίξεις στην αγορά.

Κλιματική αλλαγή
Τρίτος και τελευταίος παράγοντας είναι η κλιματική αλλαγή, η οποία επηρεάζει, έμμεσα, τη ζήτηση, αφού η ασφάλιση των κατοικιών είναι πλέον η ενδεδειγμένη και η συνήθης πρακτική, αυξάνει όμως το κόστος αγοράς. Η κλιματική αλλαγή μπορεί να επηρεάσει πολλαπλώς την αγορά οικιστικών ακινήτων. Σε κάποιες χώρες οι υποψήφιοι αγοραστές διενεργούν εκ των προτέρων έρευνα αγοράς όσον αφορά στις κλιματικές συνθήκες. Επίσης, η κλιματική αλλαγή επιβάλλει τη χρησιμοποίηση δομικών υλικών ακριβότερων και πιο φιλικών προς το περιβάλλον, που αυξάνει το κόστος κατασκευής και συντήρησης των κατοικιών.

Τέλος, η ασφάλιση της κατοικίας αποτελεί επιπλέον κόστος, το οποίο μάλιστα έχει αυξηθεί σημαντικά τελευταία, αλλά κρίνεται αναγκαία.
Συνοψίζοντας, η τράπεζα αναφέρει ότι η αγορά οικιστικών ακινήτων δέχθηκε ισχυρούς κλυδωνισμούς τελευταία, σε πολλές χώρες. Όμως, καθώς ο ανοδικός επιτοκιακός κύκλος φαίνεται να βρίσκεται κοντά στην ολοκλήρωσή του, το β’ εξάμηνο του 2023, τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων αναμένεται να σταθεροποιηθούν, ενώ το αυξημένο κόστος κατασκευής, λόγω υψηλού κόστους εργασίας και υλικών, εκτιμάται ότι σταδιακά θα μειωθεί. Αυτό θα έχει πτωτικό αντίκτυπο στις τιμές των κατοικιών. Έτσι, η τράπεζα αναμένει πως οι τιμές των κατοικιών θα σταθεροποιηθούν σε χαμηλότερο επίπεδο το 2024, πριν ανακάμψουν σταδιακά από το 2025 και έπειτα.

---

Πρώτη δημοσίευση της είδησης στο καθημερινό newsletter Build

Aρκετά περιορισμένη είναι η διαθεσιμότητα ανακαινισμένων διαμερισμάτων προς πώληση ιδιαίτερα καθώς αυξάνεται το μέγεθος του ακινήτου. Για παράδειγμα σε ό,τι αφορά τα ακίνητα που είναι σε επιφάνεια μεγαλύτερα από 50 τετραγωνικά μέτρα, τα περισσότερα είναι μη ανακαινισμένα. Όπως προκύπτει από στοιχεία της Estatebrains για το 2023 η τάση που παρουσιάζεται αφορά στη ζήτηση για μεγαλύτερα ακίνητα, με σημαντικό αριθμό ιδιοκτησιών μεγαλύτερο από 400 τετραγωνικά μέτρα είναι να είναι μη ανακαινισμένα. Αυτό θα μπορούσε να υποδηλώνει ότι πολλοί ιδιοκτήτες ακινήτων μεγαλύτερων χώρων δεν έχουν επενδύσει σε ανακαινίσεις πριν προχωρήσουν σε διαδικασίες για την πώληση των ακινήτων τους.

Στα ενοικιαζόμενα ακίνητα, η κατανομή φαίνεται να είναι πιο ισορροπημένη για ιδιοκτησίες μεσαίου μεγέθους. Είναι ενδιαφέρον ότι στην κατηγορία των 50-100 τετραγωνικών μέτρων, υπάρχουν λίγο περισσότερα ανακαινισμένα ακίνητα διαθέσιμα σε σχέση με τα μη ανακαινισμένα. Ωστόσο, όπως συμβαίνει και στην περίπτωση των προς πώληση ακινήτων, τα μεγαλύτερα ακίνητα προς ενοικίαση με επιφάνεια μεγαλύτερη των 250 τετραγωνικών μέτρων, παρουσιάζουν σημαντική διαθεσιμότητα μη ανακαινισμένων χώρων. Η αφθονία των μη ανακαινισμένων ακινήτων, ειδικά στα μεγαλύτερα μεγέθη, υποδηλώνει πιθανές ευκαιρίες για εξαγορά με σκοπό την ανακαίνισή τους, σε σύγκριση με τις ευκαιρίες που προσφέρουν τα ήδη ανακαινισμένα και επομένως ακριβότερα ακίνητα. Αντίθετα, τα διαθέσιμα ανακαινισμένα ακίνητα στο εύρους 50-100 τ.μ. προς ενοικίαση δείχνουν ότι υφίστανται ιδιοκτήτες ακινήτων που έχουν προβλέψει τη ζήτηση για ανακαινισμένους χώρους.

Η διαθεσιμότητα ανά περιοχή
Σε δήμους όπως η Νέα Σμύρνη, η Καλλιθέα και ο Πειραιάς, υπάρχει μεγάλη διαθεσιμότητα ακίνητων που κινούνται μεταξύ 50 και 100 τετραγωνικών μέτρων. Αυτό μπορεί να υποδηλώνει ότι αυτές οι περιοχές κατά κύριο λόγο διαθέτουν διαμερίσματα ή σπίτια μέτριου μεγέθους, που αποτελούν ένα δυναμικό μέρος της αγοράς, δεδομένου ότι οι περισσότεροι ενδιαφερόμενοι αναζητούν ακίνητα με αυτήν την τυπολογία σε τετραγωνικά. Αντίθετα, δήμοι όπως η Κηφισιά και η Νέα Ερυθραία παρουσιάζουν υψηλότερη συγκέντρωση ακινήτων στην περιοχή 100-250 τ.μ. σηματοδοτώντας ότι υπάρχει μια κυρίαρχη προσφορά για μεγαλύτερες κατοικίες στις συγκεκριμένες περιοχές. Η ποικιλία στη διαθεσιμότητα μεγέθους ιδιοκτησίας σε αυτούς τους δήμους μπορεί να καθοδηγήσει τις επιλογές για αγοραστές, ενοικιαστές και επενδυτές στη διαδικασία λήψης αποφάσεων.

Τα δεδομένα για τους τύπους ακινήτων και τα μεγέθη προφέρουν μία σαφέστερη εικόνα της κατανομής των διαθέσιμων ακινήτων στην αγορά. Τα διαμερίσματα διατίθενται κυρίως σε μέγεθος 50-100 τ.μ., με αυτή την κατηγορία να αποτελεί το 56,88% του συνόλου. Υφίσταται επίσης διαθεσιμότητα μεγαλύτερων διαμερισμάτων στα επίπεδα των 100-250 τ.μ. Σημαντικό ποσοστό εμπίπτει στην περιοχή άνω των 400 τ.μ., αποτελώντας το 36,31% των διαθέσιμων ιδιοκτησιών. Το γεγονός αυτό σηματοδοτεί την τάση για μεγαλύτερα κτίρια στην αγορά, τα οποία θα μπορούσαν να είναι κατάλληλα για εμπορικούς σκοπούς ή για στέγαση πολλαπλών κατοικιών.

---

Πρώτη δημοσίευση της είδησης στο καθημερινό newsletter Build