Ι. Ορφανός (Arbitrage): «Καθίσταται ολοένα και πιο σημαντική η προώθηση της βιωσιμότητας στον οικιστικό τομέα»

Στο ζήτημα της βιωσιμότητας και στο πώς επηρεάζει την αγορά των κατοικιών αναφέρθηκε μιλώντας στο Build ο Ιωάννης Ορφανός, Founding Partner της Arbitrage Real Estate που δραστηριοποιείται μεταξύ άλλων στη διαχείριση αναπτυξιακών έργων στην ακίνητη περιουσία.

Απαντώντας στο βασικό ερώτημα της σημασίας της βιωσιμότητας στην αγορά κατοικίας, ο κ. Ορφανός αναφέρθηκε στα ακόλουθα: «Η βιωσιμότητα, ως έννοια, καλύπτει ένα ευρύ φάσμα παραμέτρων στην ακίνητη περιουσία και προφανώς στον οικιστικό κλάδο. Σχετίζεται άμεσα με την αρχιτεκτονική, κατασκευαστική και ενεργειακή καινοτομία. Η αρχιτεκτονική καινοτομία αφορά τον βιοκλιματικό σχεδιασμό για να επιτυγχάνεται αρμονία με τον περιβάλλοντα χώρο και το τοπικό κλίμα. Αυτό σημαίνει εξασφάλιση επαρκούς ηλιασμού για μεγιστοποίηση του φυσικού φωτισμού, βελτίωση των συνθηκών υγιεινής και αερισμού στους χώρους, ώστε οι χρήστες να νιώθουν άνετα και ευχάριστα.
Προστασία του κτιρίου από τον καλοκαιρινό ήλιο, κυρίως μέσω της σκίασης ή της φύτευσης ή βλάστησης του περιβάλλοντος χώρου αλλά και της κατάλληλης κατασκευής του κελύφους.
Η κατασκευαστική καινοτομία αφορά τα οικοδομικά υλικά με επικέντρωση στα φιλικά προς το περιβάλλον υλικά χαμηλού ανθρακικού αποτυπώματος τόσο κατά την παραγωγή όσο και κατά την μεταφορά τους στο εργοτάξιο.
Αυτό σημαίνει ότι θα πρέπει να προτιμώνται υλικά που παράγονται τοπικά και φυσικά οι πρώτες ύλες να μην απαιτούν μεγάλες απαιτήσεις εξόρυξης και βιομηχανική επεξεργασία σε εργοστάσια υψηλής έντασης άνθρακα. Η ενεργειακή καινοτομία αφορά προφανώς την ενεργειακή αποδοτικότητα και την χρήση ανανεώσιμων πηγών ενέργειας. Δηλαδή την εξοικονόμηση ενέργειας σε θέρμανση και ψύξη βασιζόμενοι στην τεχνολογία και στις αρχές του παθητικού κτιρίου, την αξιοποίηση στην κατανάλωση της ηλιακής ενέργειας και άλλων πράσινων πηγών, είτε επιλέγοντας κατάλληλους παρόχους ενέργειας ή ιδανικά μέσω της ιδιοπαραγωγής (βλ. γεωθερμία, φωτοβολταϊκά στις ταράτσες). Αφορά επίσης την ορθή διαχείριση της κατανάλωσης του νερού. Μέσω της ενεργειακής αποδοτικότητας, επιτυγχάνεται ο στόχος της μείωσης του ανθρακικού αποτυπώματος κατά την χρήση μιας κατοικίας.
Όπως καταλαβαίνετε, το φάσμα είναι ευρύ και η σημασία της βιωσιμότητα δεν είναι μονοδιάστατη, γεγονός που την καθιστά σχετικά περιπλοκή ως έννοια.»

Η βιωσιμότητα και το κατασκευαστικό κόστος
Απαντώντας στο βασικό ερώτημα του αν η υιοθέτηση δράσεων βιωσιμότητας στην αγορά κατοικίας αυξάνει το κόστος, ο κ. Ορφανός τόνισε: «Δεν αυξάνει κατ’ ανάγκη το κόστος, αντίθετα πολλές φορές οδηγεί σε εξοικονόμηση κόστους τόσο στην κατασκευή όσο και κατά τη λειτουργία (βλ. αποδοτικότητα ενέργειας, κατανάλωση νερό κτλ.). Η κατανόηση της μακρόχρονης οικονομικής ωφέλειας της απαιτεί γνώσης, με συνέπεια τα συγκεκριμένα οφέλη να γίνονται περισσότερο κατανοητά από ενημερωμένους αγοραστές και χρήστες και λιγότερο από τους κατασκευαστές που αναπτύσσουν τις νέες κατοικίες για εμπορική εκμετάλλευση», είπε, αρχικά, ο κ. Ορφανός.

Ο ρόλος της βιωσιμότητας στην επιλογή κατοικίας
Αναφερόμενος, έπειτα, στη σημασία της βιωσιμότητας στην αγορά κατοικίας, ο κ. Ορφανός τόνισε: «Τώρα υπάρχει μεγαλύτερη ζήτηση από προσφορά και, δυστυχώς, οι ιδιοκτήτες των προσφερόμενων κατοικιών προς ενοικίαση ή πώληση είναι σε πλεονεκτικότερη θέση και δεν ενδιαφέρονται ιδιαιτέρως να προάγουν τόσο τη βιωσιμότητα στο προσφερόμενο προϊόν. Συνεπώς, εκείνος που επιθυμεί να ενοικιάσει ένα διαμέρισμα για παράδειγμα δεν έχει την επιλογή να επιλέξει με βάση τα κριτήρια βιωσιμότητας αλλά κυρίως με το αν το ακίνητο είναι προσιτό οικονομικά.
Ταυτόχρονα, εκείνος που ενδιαφέρεται για αγορά, συνήθως θα χρειαστεί να προσφέρει στον εκάστοτε πωλητή περισσότερα από όσο θα έπρεπε, ιδιαίτερα εάν το κτίριο δεν έχει καθόλου υιοθετήσει βασικές αρχές της βιωσιμότητας στο σχεδιασμό και στη λειτουργία του.
Στην αγορά, η διαφορά με την ενοικίαση είναι ότι παρά το σχετικά υψηλό κόστος απόκτησης ενός οικιστικού ακινήτου αυτό τον καιρό, ανεξαρτήτως χαρακτηριστικών, ο αγοραστής, εάν ενδιαφέρεται πραγματικά για τα οφέλη της βιωσιμότητας, μπορεί αργότερα να αναβαθμίσει το ακίνητο για να το καταστήσει πιο βιώσιμο».

Οι βασικές τάσεις για την βιωσιμότητα των κατοικιών
Ρωτήσαμε, κατόπιν, τον κ. Ορφανό για τις κυριότερες τάσεις, σε Ελλάδα και εξωτερικό, στη βιωσιμότητα των κατοικιών.
«Η κατοικία», επεσήμανε, «ακολουθώντας τις Ευρωπαϊκές τάσεις άρχισε να γίνεται πιο θεσμικό προϊόν (δηλαδή να ασχολούνται σοβαρότερα με τον κλάδο αυτό θεσμικοί επενδυτές που αναζητούν μακροχρόνιο εισόδημα από την ενοικίαση) τα τελευταία 4 – 5 χρόνια. Αυτό σημαίνει ότι η απλοϊκή επενδυτική στρατηγική της κατασκευής για πώληση αρχίζει να διαφοροποιείται σε ανάπτυξη προς συστηματική ενοικίαση (build to rent).
Εκείνος που κατασκευάζει ένα οικιστικό ακίνητο με σκοπό την πώληση δεν ενδιαφέρεται ιδιαίτερα για τη βιωσιμότητα πέρα από όσα του επιβάλει η νομοθεσία (βλ. ΚΕΝΑΚ). Το ακίνητο μετά την πώληση δεν θα αποτελεί πια περιουσία του. Αντίθετα, εκείνος που αναπτύσσει (ή ανακαινίζει) ένα ακίνητο προς ενοικίαση ενδιαφέρεται πιο πολύ για τη βιωσιμότητα.
Το ακίνητο παραμένει περιουσία του, οπότε είναι σημαντικό να μπορεί να διακρατήσει την αξία του, και επίσης ένα τεχνικά βιώσιμό ακίνητο ενδέχεται πιο ευκολά να εξασφαλίσει μεγαλύτερη, υψηλότερη και πιο ποιοτική ζήτηση για ενοικίαση». «Όλο και περισσότερο, λοιπόν», πρόσθεσε, «θα υιοθετείται η βιωσιμότητα στις νέες αναπτύξεις (θα βοηθήσουν πολύ και οι σχετικές εφαρμογές της ψηφιακής τεχνολογίας) καθώς η σημασία της θα γίνεται διαρκώς πιο κατανοητή τόσο στους επενδυτές και κατασκευαστές όσο φυσικά και στους χρήστες. Προς αυτήν την κατεύθυνση οδεύουμε σίγουρα διεθνώς, όποτε, αργά η γρηγορά, θα γίνει πιο ευνόητο και στην Ελλάδα ».

Το νομικό πλαίσιο και τι πρέπει να προστεθεί
Η κουβέντα μας με τον κ. Ορφανό ολοκληρώθηκε συζητώντας το νομικό πλαίσιο που διέπει την βιωσιμότητα των κατοικιών. Είναι πλήρες; Αν όχι, πώς πρέπει να συμπληρωθούν τα κενά;
Ο κ. Ορφανός, αρχικά, δήλωσε:
«Η κατασκευή των νέων κτιρίων ευτυχώς διέπεται από ένα σχετικά καλό θεσμικό πλαίσιο, όπως είναι ο ΚΕΝΑΚ, ο οποίος προέρχεται από την εφαρμογή της σχετικής ευρωπαϊκής οδηγίας και κατά συνέπεια συνεχώς βελτιώνεται. Για τα υφιστάμενα κτίρια, ωστόσο, που αποτελούν και την συντριπτική πλειοψηφία, τα αντίστοιχα βήματα που έχουν γίνει είναι σχετικά μικρά και χρειάζονται πολύ περισσότερα».
Ακολούθως, αναφέρθηκε: «στη σημαντικότητα των Πιστοποιητικών Ενεργειακής Αποδοτικότητας (ΠΕΑ) και της κατάλληλης εφαρμογής τους. Σταδιακά ο κόσμος αντιλαμβάνεται καλύτερα τη σημασία των ΠΕΑ στην κατανόηση της ενεργειακής αποδοτικότητας ενός ακινήτου. Όμως, η βαθμονόμηση στα ΠΕΑ δεν αντανακλάται στις τάσεις στις τιμές. Κατά την άποψή μου, θα πρέπει να υπάρχει ένα όριο στην βαθμολογία του ενεργειακού πιστοποιητικού, κάτω από το οποίο να μην μπορεί ένας ιδιοκτήτης να ενοικιάσει το οικιστικό ακίνητο του, άρα να το εκμεταλλευτεί εμπορικά. Κατά τον τρόπο αυτό, ο ιδιοκτήτης θα αναγκαστεί, π.χ., να υλοποιήσει δράσεις για να βελτιώσει ενεργειακά το ακίνητο του. Παράλληλα, θα μπορούσαν να δοθούν επιπλέον φορολογικά κίνητρα στους ιδιοκτήτες των κτιρίων που είναι πιο ενεργειακά αποδοτικά (π.χ. μειωμένος ΕΝΦΙΑ). Πόσο έτοιμοι είμαστε όμως να τα συζητήσουμε και στη συνέχεια να τα εφαρμόσουμε αυτά στην Ελλάδα;».
Τέλος, ο κ. Ορφανός στάθηκε και στα οικονομικά εργαλεία: «Το ΕΣΠΑ μέσα από τα προγράμματα ‘Εξοικονομώ – Ανακαινίζω’ καλύπτει ορισμένες δράσεις βιωσιμότητας (κυρίως τη βελτίωση της ενεργειακής αποδοτικότητας) αλλά όχι όλες.

Υστερούμε επιπλέον σε θέματα κοινωνικής κατοικίας.
Θα πρέπει για το λόγο αυτό να υπάρξουν χρηματοδοτικά εργαλεία που θα υποστηρίξουν είτε νέες σχετικές αναπτύξεις ή προγράμματα μαζικής ανακαίνισης με π.χ. χαμηλότοκα δάνεια σε συνδυασμό με στοχευμένες κρατικές επιδοτήσεις. Εργαλεία που θα υποστηρίζουν την κοινωνική πιο φθηνή κατοικία να καταστεί ενεργειακά πιο αποδοτική και γενικότερα πιο βιώσιμη.
Θα πρέπει επίσης οι επιχειρήσεις του κατασκευαστικού κλάδου να στηρίζονται από επιδοτούμενα χρηματοδοτικά προγράμματα (βλ. Ταμείο Ανάκαμψης) μόνο εάν αναπτύσσουν και διαθέτουν ενεργειακά αποδοτικά προϊόντα. Αντίστοιχα να υποστηρίζονται χρηματοδοτικά κατασκευαστές που αναπτύσσουν οικιστικά ακίνητα μόνο εάν επενδύουν στη βιωσιμότητα των νέων κτιρίων τους.
Συμπερασματικά, είναι πολυδιάστατες οι νομοθετικές δράσεις που πρέπει να γίνουν. Πάνω από όλα όμως πρέπει να κατανοήσουμε ότι πρέπει να γίνουν επειδή χρειαζόμαστε καλύτερα οικιστικά ακίνητα (σε βέλτιστες πάντα τιμές) για να αναβαθμίσουμε τις συνθήκες ζωής μας».