Τη δική της ανάλυση για τις εξελίξεις στην ελληνική αγορά οικιστικών ακινήτων το 2022 και τις τάσεις που καταγράφηκαν για την περίοδο 2007-2022 δημοσίευσε η Cerved Property Services (CPS).
Σύμφωνα με τα πορίσματα της ανάλυσης, καθ’ όλη τη διάρκεια του περασμένου έτους η ελληνική αγορά κατοικιών χαρακτηρίστηκε από μεγάλη αγοραστική… όρεξη, υπερβάλλουσα ζήτηση και τιμές ανοδικές, με την πανδημία και τον πόλεμο στην Ουκρανία να μην ανακόπτουν την ανοδική πορεία των τελευταίων ετών.
Μάλιστα, για πρώτη φορά ΑΕΕΑΠ και θεσμικούς επενδυτές συμπεριέλαβαν στα πλάνα τους οικιστικά συγκροτήματα και «πράσινες» αναπτύξεις μεγάλης κλίμακας, ενώ βίλες αλλά και πολυτελή διαμερίσματα με εξαιρετικά αρχιτεκτονικά χαρακτηριστικά συμβατά με ιδιαίτερα απαιτητικούς δείκτες βιωσιμότητας είναι πλέον διαθέσιμα προς πώληση. Η έλλειψη τέτοιων κατοικιών και η έντονη ζήτηση, για ιδιωτική χρήση και ως επενδυτική επιλογή υψηλών αποδόσεων, οδήγησαν τις τιμές τους σε εξαιρετικά υψηλά επίπεδα για τα ελληνικά δεδομένα. Σύμφωνα με τον οικιστικό δείκτη της CPS, οι τιμές των κατοικιών το 2022 συνέχισαν την ανοδική τους πορεία με ορισμένες περιοχές να υπεραποδίδουν σε σχέση με την πανελλαδική τάση. Πάντως, σε εθνικό επίπεδο τα επίπεδα τιμών παραμένουν συγκρίσιμα με το τέλος του 2011 και την αρχή της έντονης συμπίεσης των τιμών, ενώ εξακολουθούν να είναι χαμηλότερες από την ιστορική κορυφή τους του 2007 όπου οι οικονομικές συνθήκες ήταν εντελώς διαφορετικές με την σημερινή εικόνα.
Καθοριστικός παράγοντας το ενδιαφέρον των ξένων
Ρόλο καταλυτικό στην αύξηση των τιμών αποτέλεσε το ενδιαφέρον ξένων επενδυτών για την ελληνική αγορά ακινήτων και οι εισροές ξένων κεφαλαίων, που έχουν αυξηθεί τα τελευταία χρόνια. Η Αθήνα διατηρεί συγκριτικά χαμηλές τιμές κατοικιών και οι επενδυτές βλέπουν την αγορά της ως ευκαιρία, δεδομένου εδώ εξασφαλίζουν αποδόσεις της τάξεως του 5%, όταν στις περισσότερες δυτικοευρωπαϊκές πρωτεύουσες δεν ξεπερνούν το 3%. Οι αποδόσεις είναι πολύ υψηλότερες στα τουριστικά νησιά. Σύμφωνα με ειδικούς της αγοράς, κυρίαρχη είναι η συμμετοχή ξένων αγοραστών στην ελληνική αγορά κατοικίας, καθώς πλέον πραγματοποιούν πάνω από το 50% των συναλλαγών.
Οικιστική προσφορά και ζήτηση
Σήμερα, η ζήτηση υπερβαίνει την προσφορά στην ελληνική αγορά κατοικίας. Λόγω της ραγδαίας αύξησης των ενοικίων και των αποδόσεων των κατοικιών και σε συνδυασμό με την προσδοκώμενη υπεραξία, τα οικιστικά ακίνητα έχουν καταστεί πλέον επενδυτικά προϊόντα, καθώς η επένδυση σε αυτά αντισταθμίζει τον πληθωρισμό ελλείψει αποδοτικότερων και ασφαλέστερων εναλλακτικών για τοποθέτηση χρηματικών αποθεμάτων.
Όμως, η προσφορά είναι περιορισμένη λόγω του μεγάλου όγκου συναλλαγών που πραγματοποιήθηκαν τα τρία προηγούμενα χρόνια. Ο ρυθμός απορρόφησης κατοικιών από το 2017 και μετά είναι πολύ ταχύτερος από τον ρυθμό εισόδου νέων ακινήτων στην αγορά. Το διαθέσιμο προς πώληση απόθεμα δεν έχει αναπληρωθεί, με αποτέλεσμα οι τιμές να αυξάνονται συνεχώς, αν και θα περίμενε κανείς επιβράδυνση της ανοδικής τάσης λόγω των γεωοικονομικών συνθηκών. Σύμφωνα με το 59% των ερωτηθέντων στην τελευταία ετήσια έρευνα της CPS για την ελληνική αγορά ακινήτων, στην αγορά το 2022 υπήρχε πλεόνασμα ζήτησης σε σύγκριση με το 2021.
Οι τάσεις των τιμών πώλησης
Από την άλλη πλευρά, ο πληθωρισμός, με τη συνεπακόλουθη αύξηση του κατασκευαστικού κόστους και τη συρρίκνωση των εισοδημάτων των νοικοκυριών, η αύξηση των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων και η γενικότερη οικονομική ανασφάλεια έχουν δημιουργήσει μια δυσανάλογη εικόνα στην ελληνική αγορά κατοικίας. Τα περισσότερα νοικοκυριά στρέφονται στο ενοίκιο, γεγονός που συμβάλλει στην αύξηση των μισθωτικών αξιών. Αντίθετα, το ζωτικό ενδιαφέρον ξένων και θεσμικών επενδυτών, ο επενδυτικός ρόλος της κατοικίας και η χαμηλότερη έκθεση των αγοραστών στον τραπεζικό δανεισμό οδήγησαν τις τιμές σε ανοδική πορεία και το 2022. Σχετικά με τις τάσεις των τιμών, το 55% των συμμετεχόντων στην έρευνα της CPS περιμένουν να δουν σταθεροποίηση των τιμών το 2023, το 37% προσδοκά αύξηση και μόλις το 8% μείωση.
Πρώτη δημοσίευση της είδησης στο καθημερινό newsletter Build