Η πανδημία «προσεδάφισε» τον κλάδο διαχείρισης ακινήτων

To περιοδικό Construction συνομίλησε με τον πρόεδρο και διευθύνοντα σύμβουλο της VITAEL A.E., Μιχάλη Βλασερό, τον διευθύνοντα σύμβουλο της εταιρείας MINT και Πρόεδρο του νεοσύστατου Συνδέσμου Ελληνικών Εταιρειών Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων (STAMA), Νάσο Γαβαλά, τον διευθύνοντα σύμβουλο της Orilina Properties REIC S.A., Μάριο Αποστολλίνα, και τον διευθύνοντα σύμβουλο της ΑΝΑΔΟΜΩ, Νίκο Κωνσταντινίδη.

VITAEL A.E.: ΔΙΕΡΕΥΝΑ ΕΙΣΟΔΟ ΣΕ ΝΕΕΣ ΔΡΑΣΤΗΡΙΟΤΗΤΕΣ

Κρίσιμο σημείο για τον CEO της VITAEL, Μιχάλη Βλασερό, ο εκσυγχρονισμός του πολεοδομικού πλαισίου. Εστιάζει σε τομείς που προσελκύουν ξένες επενδύσεις. Στόχος η ανάπτυξη και η είσοδός της σε νέες δραστηριότητες.

Για τις συνέπειες της πανδημίας στη VITAEL, αλλά και πώς η πανδημία επηρέασε τον κλάδο, τονίζει πως ο COVID-19 διατάραξε τις επιχειρηματικές δραστηριότητες, ιδιαίτερα στον κατασκευαστικό κλάδο. Προσθέτει πως σε κάθε περίοδο κρίσης δημιουργείται πάντα μια ευκαιρία εισόδου στην αγορά για νέες εταιρείες που εκμεταλλεύονται τις νέες συνθήκες, τη στιγμή που υφιστάμενες εταιρείες ατονούν ή αποχωρούν έχοντας βαρίδια που δεν μπορούν να διαχειριστούν.

Η εταιρεία έχει αναλάβει την κατεδάφιση του κτιρίου του κινηματογράφου ODEON και την κατασκευή μεταλλικού σκελετού στη Λεωφ. Συγγρού 111, με σκοπό την ανέγερση Ξενοδοχείου 5 αστέρων σε συνεργασία με τη Hines. Επίσης ανέλαβε την ανακατασκευή του Σαρόγλειου Μεγάρου στην Πλατεία Ομονοίας για τη μετατροπή του σε Ξενοδοχείο 3 αστέρων.

Ο κλάδος των ξενοδοχείων επεκτείνεται ιδιαίτερα, καθώς καινούργιες επενδύσεις καταφτάνουν συνεχώς τόσο στην Αθήνα όσο και στην υπόλοιπη Ελλάδα παρά το γεγονός ότι η πανδημία έπληξε ιδιαίτερα τον τουρισμό.

Αναφερόμενος σε μείζονα ζητήματα, όπως είναι το επιχειρηματικό περιβάλλον και ο ρόλος του θεσμικού και του πολεοδομικού πλαισίου, απαντά πως η οικονομία αναπτύσσεται όχι με πολιτική επιδομάτων στους πολλούς αλλά με ευνοϊκό επιχειρηματικό περιβάλλον και μόνο, συμπληρώνοντας ότι ο εκσυγχρονισμός του πολεοδομικού πλαισίου με εστίαση στους τομείς που θα φέρουν ξένα κεφάλαια στην χώρα, είναι επιτακτικός. Με αυτό τον τρόπο προσθέτει θα ενισχυθεί και θα επιταχυνθεί η νόμιμη οικοδομική δραστηριότητα.

Στο καίριο ζήτημα των πτωχεύσεων και αφερεγγυοτήτων που πλήττει το τελευταίο διάστημα τις επιχειρήσεις, διευκρινίζει ότι ο φόβος της αφερεγγυότητας στην αγορά είναι αναπόφευκτος, εν μέσω πανδημίας. Ωστόσο, ο ίδιος βλέπει με αισιοδοξία το γεγονός ότι οι ξένοι επενδυτές δεν έχουν αναβάλει ή αναστείλει τη δραστηριότητά τους στον χώρο ενδιαφέροντός τους. Η αγορά θα ανακάμψει πλήρως μετά το τέλος της επόμενης τουριστικής περιόδου, τονίζει.

Η εταιρεία στοχεύει σε blue chip εταιρικούς πελάτες ώστε να μειώσει τις πιθανότητες αθέτησης των συμφωνημένων. Άλλωστε, προσθέτει, οι εταιρείες κλείνουν από προβληματικό cashflow και όχι από κερδοφορία συνήθως.

«Είμαστε εταιρεία “hands on” με ευέλικτη εταιρική οργάνωση. Όλοι στην εταιρεία λειτουργούν ως “multitaskers” και φυσικά είμαστε απολύτως προσηλωμένοι στην ικανοποίηση του πελάτη». Μιλώντας για τις μεγάλες εταιρείες και τις επιδόσεις τους στην αγορά, τονίζει ότι αυτές κλονίζονται ευκολότερα σε περιόδους κρίσης, δεδομένου ότι είναι αρκετά δυσκίνητες στο να προσαρμόσουν το παραγωγικό τους μοντέλο και τα λειτουργικά τους κόστη στις νέες συνθήκες της αγοράς. Αντιθέτως, προσθέτει, «στα έργα ενδιαφέροντός μας παραμένουμε σταθερά πιο ανταγωνιστικοί από τις μεγάλες εταιρείες».

Δηλώνει αισιοδοξία για το μέλλον, ενώ σε ό,τι αφορά τους στόχος της VITAEL πληροφορεί ότι ο πρωταρχικός στόχος είναι η μεγέθυνση των δραστηριοτήτων και ο εμπλουτισμός του πελατολογίου της. Παράλληλα διερευνώνται νέες δραστηριότητες στον κλάδο των κατασκευών και του Real Estate Development γενικότερα για τις οποίες θα ανακοινώσει προσεχώς.

ΑΝΑΔΟΜΩ GROUP OF COMPANIES: ΒΗΜΑΤΙΣΜΟΣ ΣΤΟ REAL ESTATE ΑΠΟ ΤΗΝ ΑΣΤΙΚΗ ΑΝΑΠΛΑΣΗ

Ώθηση και ανάπτυξη στο real estate θα δώσουν τα έργα αστικής ανάπλασης, καθώς θα βοηθήσουν τις τοπικές κοινωνίες, διαβλέπει ο CEO της ΑΝΑΔΟΜΩ Group of Companies, Νίκος Κωνσταντινίδης. Η πανδημία, υπογραμμίζει ο κ. Νίκος Κωνσταντινίδης, ανέβαλε ή και ανέστειλε επ’ αόριστον πολλά τεχνικά έργα κυρίως από ξένους επενδυτές. Αυτό λειτουργεί συσωρευτικά όμως σε έναν κλάδο που δεν ανέκαμψε όπως πολλοί άλλοι και κυρίως σε μια κρίση του τεχνικού κλάδου που ξεκίνησε αρκετά χρόνια πριν την γενικότερη οικονομική, συμπληρώνει.

Αναφερόμενος στην έκβαση των μεγάλων έργων, τονίζει: «Θα σας αναφέρω κάποια που έχουν έναν συμβολισμό για τον όμιλο ΑΝΑΔΟΜΩ, όπως τα αρχιτεκτονικά τελειώματα στους σταθμούς του Μετρό Θεσσαλονίκης, επίσης καταστήματα f&b του ομίλου Christopher σε αεροδρόμια νησιών όπως η Ρόδος και η Μύκονος, αρκετά ξενοδοχεία στη νότια Ελλάδα της Hotelbrain. Αλλά τα έργα που με γοητεύουν περισσότερο ακόμα είναι οι μετατροπές παλαιών βιομηχανικών κουφαριών εντός του αστικού ιστού σε σύγχρονες κατοικίες».

Εκτιμά ότι το real estate έχει ακόμα ευκαιρίες για επενδυτές, και κυρίως μέσα από το urban development γιατί θα βοηθήσει και την κάθε τοπική οικονομία, άρα πρέπει στηρίξει και να στηριχτεί από δράσεις της πολιτείας τόσο σε τοπικό όσο και σε πανελλαδικό επίπεδο.

Αξιολογώντας το επιχειρηματικό, θεσμικό και πολεοδομικό περιβάλλον, ο κ. Κωνσταντινίδης αναγνωρίζει ότι έχουν γίνει άλματα αλλά κρίνει πως χρειάζεται δουλειά, κυρίως σε τοπικό επίπεδο επιτροπών και συμβουλίων.

Για το επιχειρηματικό και θεσμικό περιβάλλον, υπενθυμίζει ότι τα τελευταία πέντε χρόνια έχουν τροποποιηθεί ο ΦΠΑ και ο συντελεστής φορολογίας για τις επιχειρήσεις περισσότερο από δέκα φόρες, σχολιάζοντας: «Μιλάω γι’ αυτό το χρονικό διάστημα γιατί συνήθως ένα business plan έχει ως αναφορά τα πέντε έτη.

Πείτε μου εσείς πώς ένας επιχειρηματίας μπορεί να κάνει ασφαλή προϋπολογισμό για τα επόμενα πέντε χρόνια και να επενδύσει; Αυτός είναι ο λόγος που διστάζουν και ξένα funds να έρθουν στην χώρα , όχι τόσο οι υψηλοί φόροι και οι μεγάλοι ασφαλιστικοί συντελεστές όσο ότι είναι αδύνατο να κάνεις ένα ασφαλές business plan σε ένα τόσο ασταθές οικονομικό περιβάλλον».

Υπάρχουν, τονίζει, περιπτώσεις αφερεγγυότητας στην αγορά, παραθέτοντας τη θεωρία της εξέλιξης του Δαρβίνου, που λέει ότι δεν επιβιώνει ούτε ο πιο δυνατός ούτε ο πιο έξυπνος, αλλά αυτός που προσαρμόζεται στο περιβάλλον.

Δεν βλέπει ανταγωνιστές, αλλά συνεργάτες. «Εμείς πιστεύουμε στις συνέργειες, οπότε τους μεγάλους ομίλους τούς βλέπουμε σαν συνεργάτες, έχουμε ένα μοναδικό μοντέλο ανάπτυξης για τα ελληνικά δεδομένα που βασίζεται στην καθετοποίηση, δηλαδή σε υπηρεσίες one stop μελέτη-άδεια-κατασκευή και μάλιστα κατασκευή με inhouse συνεργεία».

Το όραμα του κ. Κωνσταντινίδη για τον όμιλό του είναι να μπορεί να δημιουργεί το αύριο στην καλύτερη δυνατή εκδοχή του. Για να επιτευχθεί αυτό, πρέπει να αναπτυχθούν εργαλεία που θα βελτιώσουν την ταχύτητα και την ποιότητα. Αυτές οι δύο παράμετροι στον τεχνικό κλάδο έχουν μεγαλύτερο αντίκτυπο. Στοχεύει στην εξέλιξη, «να γίνουμε καλύτεροι σ’ αυτό που κάνουμε και να μπούμε πιο δυναμικά σε ιδιαίτερα έργα, και από άποψη τεχνολογίας της κατασκευής αλλά και αισθητικής», εκτιμώντας ότι έχει να δώσει οικονομικές λύσεις σε designers αλλά και ιδιοκτήτες.

ORILINA PROPERTIES REIC S.A.: ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΑΜΥΝΑΣ ΟΙ ΕΠΕΝΔΥΣΕΙΣ ΣΕ ΑΚΙΝΗΤΑ

Ως ένα εργαλείο διαφοροποίησης χαρτοφυλακίου, προσφέροντας χαμηλή συσχέτιση με μετοχές και ομόλογα και έχοντας ωφέλιμη ζωή μεγαλύτερη των άλλων αντίστοιχων περιουσιακών στοιχείων, χαρακτηρίζονται τα ακίνητα, σύμφωνα με τον CEO της Orilina Properties REIC S.A., Μάριο Αποστολλίνα.

«Δεν προέκυψε κάποια ιδιαίτερη μετατόπιση στρατηγικής, καθώς ήδη κινούμασταν προσεκτικά και σε σχετικά ασφαλείς τομείς. Παραδείγματος χάριν, ακολουθούσαμε μια συνειδητή επιλογή συντηρητικότερης αξιολόγησης τουριστικών ακινήτων, σε σχέση με άλλους επιθετικότερους αγοραστές, σκεπτόμενοι την επίπτωση απευκταίων καταστάσεων, σε ταμειακές ροές και αποτιμήσεις», δηλώνει ο κ. Μάριος Αποστολλίνας, αναφερόμενος στην επενδυτική στρατηγική της εταιρείας.

Υπογραμμίζει ότι τα εμπορικά καταστήματα, πλην υπεραγορών τροφίμων, απομακρύνονται κι άλλο από το επενδυτικό κάδρο της εταιρείας. Πλέον, διακρίνεται ένα χάσμα μεταξύ ζητούμενων και προσφερόμενων τιμών ενοικίασης καταστημάτων, με αποτέλεσμα να καθίσταται προβληματικός ο προσδιορισμός του αγοραίου μισθώματος.

Στο επίμαχο θέμα των κινδύνων που ενέχουν οι τοποθετήσεις σε ακίνητα εστιάζει σε δυο θέματα: τους κινδύνους πληθωρισμού και συντριπτικής απώλειας περιουσίας. Αναφορικά με το πρώτο, εξαιτίας των αναπροσαρμογών ενοικίων με βάση τουλάχιστον -συνήθως- τον ΔΤΚ, σε πληθωριστικές εκρήξεις ο ιδιοκτήτης καλύπτεται καλύτερα από ό,τι με άλλα επενδυτικά προϊόντα. Την ίδια στιγμή, επισημαίνει ο ίδιος, είθισται να υφίσταται ρήτρα μηδενικής μεταβολής μισθώματος σε περιπτώσεις αποπληθωρισμού.

Οι επενδύσεις σε ακίνητα σε γενικές γραμμές αποτελούν μια αμυντικότερη τοποθέτηση, σε σύγκριση με άλλες επιλογές. Συμβουλεύει ότι κατά την εξέταση κάθε project ο επενδυτής πρέπει να αναρωτιέται ποιο θα είναι το downside risk ή και το worst-case scenario. Ένα απλοποιημένο παράδειγμα, στη ναυτιλία, παρατηρούνται σε ακραίες περιστάσεις ακόμη και καινούργια καράβια να πωλούνται για διάλυση, ως σκραπ βάσει βάρους, κατά τη διάρκεια άτυχων οικονομικών συγκυριών.

Στα ακίνητα, όμως, υπάρχει εσαεί η λεγόμενη υπολειμματική αξία του οικοπέδου, προσδιοριζόμενη μέσα από μια ανάλυση βέλτιστης χρήσης, και μάλιστα ο ιδιοκτήτης μπορεί να προσδώσει αξία σε υφιστάμενα κτίσματα, στρεφόμενος σε εναλλακτικές χρήσεις. Σημειωτέον ότι τα ακίνητα χαρακτηρίζονται από ωφέλιμη ζωή πολύ μεγαλύτερη από την αντίστοιχη άλλων assets. Ανήκουν εξάλλου στην κατηγορία των «real assets», στην οποία εντάσσονται και τα πολύτιμα μέταλλα, λειτουργώντας ως ένα εργαλείο διαφοροποίησης χαρτοφυλακίου, προσφέροντας χαμηλή συσχέτιση με μετοχές και ομόλογα.

Στην ερώτηση αν έχει η εταιρεία χαρτοφυλάκια υπό τη διαχείριση τρίτων και αν συνεργάζεται με Επαγγελματικά Συνταξιοδοτικά Ταμεία, τα οποία Ταμεία τοποθετούνται σε κατηγορίες περιουσιακών στοιχείων χαμηλού ρίσκου, στοχεύοντας σε σταθερές μακροπρόθεσμες αποδόσεις, διευκρινίζει πως όχι στην παρούσα φάση, προσθέτοντας πως οι ΑΕΕΑΠ αποτελούν, εκ φύσεως, ένα άριστο μέσο για την κατηγορία θεσμικών επενδυτών που αναφέρθηκαν, λόγω -ενδεικτικά- των σταθερών, αφορολόγητων μερισμάτων και της ασφάλειας που η νομοθεσία ΑΕΕΑΠ προσφέρει.

Αν κοιτάξει κανείς το exposure των ασφαλιστικών ταμείων σε REIΤs στο εξωτερικό, θα καταλάβει πως η Ελλάδα υστερεί για μια σειρά από αιτίες, όπως έλλειψη ικανής χρηματιστηριακής κεφαλαιοποίησης, διασποράς και εμπορευσιμότητας μετοχών. Με την αναμενόμενη εισαγωγή περισσότερων ΑΕΕΑΠ στο χρηματιστήριο Αθηνών, η κατάσταση θα αλλάξει.

Κρίσιμες αποφάσεις θα κληθεί να λάβει η Orillina στο 2021. Αναφέρει: «Στρατηγικά, η κρισιμότερη απόφαση που θα κληθούμε να λάβουμε είναι αυτή ενός ενδεχόμενου IPO. Πρόκειται για ένα βήμα που ίσως υλοποιηθεί προς το τέλος του έτους. Επενδυτικά, πιθανή είναι η ενδυνάμωση του χαρτοφυλακίου μας με τη δέουσα επιμέλεια που οι περιστάσεις υπαγορεύουν, εστιάζοντας σε αυτοτελή, Grade A ακίνητα». Τέλος, για την Orillina, οι περιοχές που συγκεντρώνουν το ενδιαφέρον της είναι η Αττική και Θεσσαλονίκη, ενώ η μέση απόδοση του επενδυτικού χαρτοφυλακίου της σημειώνει ότι με βάση τις εκτιμηθείσες αξίες από ορκωτούς εκτιμητές η μέση απόδοση διαμορφώνεται στο 7,1%.

MINT: ΑΝΑΔΙΑΤΑΞΗ ΜΕΡΙΔΙΩΝ ΣΤΙΣ ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ

Η εταιρεία διαχειρίζεται αποκλειστικά πάνω από 300 ακίνητα σε όλη την Ελλάδα, φιλοξενώντας 14.000 επισκέπτες σε ετήσια βάση. Ο CEO Νάσος Γαβαλάς, που είναι και πρόεδρος του νεοσύστατου Συνδέσμου Ελληνικών Εταιρειών Βραχυχρόνιας Μίσθωσης, μιλάει για τις προοπτικές του κλάδου του bnb στη μετά-COVID εποχή.

Η αλήθεια, τονίζει, είναι ότι η πανδημία προσγείωσε απότομα πληρότητες, έσοδα και καταχωρίσεις όσον αφορά τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, κυρίως λόγω της μεγάλης πτώσης που παρουσίασαν οι τουριστικές αφίξεις από το εξωτερικό. Παρ’ όλα αυτά, η πτώση στις πληρότητες μεταξύ 2019 και 2020 κυμαίνεται γύρω στο 30%, απαντά ο κ. Νάσος Γαβαλάς ερωτώμενος για το ποσοστό της απόκλισης του κλάδου μεταξύ 2020-2019.

Όσον αφορά τις προοπτικές για το 2021, τονίζει ότι σημαντικό ρόλο θα παίξει ο ομαλός εμβολιασμός του πληθυσμού ώστε από την άνοιξη να μιλάμε για πλήρη ελεύθερη μετακίνηση των ταξιδιωτών και μια νέα πραγματικότητα στον τουρισμό. Για όσους έχουν παραμείνει στον χώρο θεωρεί πως οι προοπτικές για το 2021 είναι εξαιρετικά θετικές, λαμβάνοντας υπ’ όψιν ότι η κρίση έφερε κάποιες μαζικές αποχωρήσεις στον κλάδο, κυρίως των μεμονωμένων ιδιοκτητών ακινήτων.

Κατ’ ουσία ο ιδιοκτήτης παραδίδει στην αρχή το κλειδί του ακινήτου στη MINT και μετά ασχολείται μόνο με τα έσοδα από τις κρατήσεις. Η MINT αναλαμβάνει να προσφέρει ένα ολοκληρωμένο πακέτο υπηρεσιών προς τους πελάτες της, κάτι που την καθιστά πρωτοπόρο στον κλάδο. Επιπλέον, παρέχει και υπηρεσίες υποδοχής και εξυπηρέτησης των επισκεπτών αλλά και επαγγελματικό καθαρισμό των ακινήτων.

Διευκρινίζει ότι οι πελάτες της MINT προέρχονται από όλους τους κλάδους της οικονομίας, με μια μεγάλη μερίδα πελατών να προέρχεται από τη μεσαία τάξη, με συνηθέστερο να αξιοποιούν ακίνητά τους που «κάθονταν» για χρόνια. Πλέον, επισημαίνει, διαφαίνεται μία τάση για τα λεγόμενα επενδυτικά ακίνητα, ιδιώτες δηλαδή και εταιρείες που έχουν πολλά ακίνητα στο χαρτοφυλάκιό τους, να στρέφονται στην ανακαίνιση.

Οι στόχοι της MINT για το 2021 περιλαμβάνουν περαιτέρω επέκταση και άνοιγμα νέων αγορών, παράλληλα περαιτέρω ενίσχυση των υπό διαχείριση ακινήτων στις υπάρχουσες αγορές ώστε να έχει τη δυνατότητα να προσφέρει περισσότερες επιλογές διαμονής, σε επισκέπτες αναψυχής και επαγγελματικού τουρισμού.

Έμφαση δίνει στις μεσοχρόνιες κρατήσεις, παρατηρώντας ότι υπάρχει μία τάση -κυρίως τους χειμερινούς μήνες- για «μεσοχρόνιες» κρατήσεις, από επαγγελματίες και εταιρείες, λέγοντας ότι η MINT μπορεί να προσφέρει τα ακίνητα με τις απαραίτητες υποδομές ώστε να υποστηρίξει την ολοένα αυξανόμενη ζήτηση στην αγορά για τέτοιου είδους πελάτες – επισκέπτες.

«Το real estate έχει ακόμα ευκαιρίες για επενδυτές, και κυρίως μέσα από το urban development γιατί θα βοηθήσει και την κάθε τοπική οικονομία, άρα πρέπει στηρίξει και να στηριχτεί από δράσεις της πολιτείας τόσο σε τοπικό όσο και σε πανελλαδικό επίπεδο».

ΝΙΚΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗΣ, ΔΙΕΥΘΥΝΩΝ ΣΥΜΒΟΥΛΟΣ, ΑΝΑΔΟΜΩ

«Οι στόχοι για το 2021 περιλαμβάνουν περαιτέρω ενίσχυση των υπό διαχείριση ακινήτων στις υπάρχουσες αγορές ώστε να έχει τη δυνατότητα να προσφέρει σε περισσότερες επιλογές διαμονής, σε επισκέπτες αναψυχής και επαγγελματικού τουρισμού».

ΝΑΣΟΣ ΓΑΒΑΛΑΣ, ΔΙΕΥΘΥΝΩΝ ΣΥΜΒΟΥΛΟΣ, ΜΙΝΤ

«H κρισιμότερη απόφαση που θα κληθούμε να λάβουμε είναι αυτή ενός ενδεχόμενου IPO. Πρόκειται για ένα βήμα που ίσως υλοποιηθεί προς το τέλος του έτους. Επενδυτικά, πιθανή είναι η ενδυνάμωση του χαρτοφυλακίου μας με τη δέουσα επιμέλεια που οι περιστάσεις υπαγορεύουν».

ΜΑΡΙΟΣ ΑΠΟΣΤΟΛΛΙΝΑΣ, ΔΙΕΥΘΥΝΩΝ ΣΥΜΒΟΥΛΟΣ, ORILINA PROPERTIES

«Είμαστε εταιρεία “hands on” με ευέλικτη εταιρική οργάνωση. Όλοι στην εταιρεία λειτουργούν ως “multitaskers” και φυσικά είμαστε απολύτως προσηλωμένοι στην ικανοποίηση του πελάτη».

ΜΙΧΑΛΗΣ ΒΛΑΣΕΡΟΣ, ΔΙΕΥΘΥΝΩΝ ΣΥΜΒΟΥΛΟΣ, VITAEL