Η ελληνική αγορά των κτιρίων logistics, η δυναμική, οι προοπτικές, αλλά και οι προκλήσεις που αυτή αντιμετωπίζει, ήταν τα θέματα που συζήτησε το Build με τον Χρήστο Κάκκαβα, μέλος του Διοικητικού Συμβουλίου της Ελληνικής Εταιρείας Logistics (ΕΕL) και τον Δημήτρη Κιούση, Πρόεδρο της Πανελλήνιας Ένωσης Επιχειρήσεων Διαμεταφοράς (ΠΕΕΔ). «Ο ρόλος και η θέση των logistics ενισχύθηκαν σημαντικά παγκοσμίως την τελευταία πενταετία, μετά από την υγειονομική κρίση και λόγω μιας άνευ προηγουμένου επιτάχυνσης του ηλεκτρονικού εμπορίου και ενός νέου αγοραστικού μοντέλου, του DTC (direct-to-customer). Η Ελλάδα δεν αποτελεί εξαίρεση. Καθ’ όλη τη διάρκεια της πανδημίας τα logistics ξεπέρασαν όλες τις άλλες αγορές ακινήτων και συνέχισαν με θετικό πρόσημο και το 2024 παρά τις σοβαρές διαταραχές στην εφοδιαστική αλυσίδα τους τελευταίους μήνες (εξαιτίας του πολέμου στην Ουκρανία και των εχθροπραξιών στη Μέση Ανατολή). Η δεκαετία που διανύουμε, με την υγειονομική κρίση και τις νέες γεωστρατηγικές εξελίξεις στην ανατολική πλευρά της Ευρωπαϊκής Ένωσης, συμβάλλουν στην ανάδειξη της Ελλάδας ως εμπορευματικού κόμβου συνδυασμένων μεταφορών στη νοτιοανατολική Ευρώπη», τόνισε, αρχικά, ο κ. Κάκκαβας.

Οι τάσεις της ελληνικής αγοράς κτιρίων logistics
Όσον αφορά στις κυριότερες τάσεις που παρατηρούνται τώρα στην ελληνική αγορά κτιρίων logistics, το μέλος του Διοικητικού Συμβουλίου της EEL δήλωσε: «Η εμπιστοσύνη στην ελληνική οικονομία και η προσπάθεια αναβάθμισης των λιμενικών και άλλων υποδομών στη χώρα εντείνουν τις επενδυτικές ευκαιρίες στον τομέα. Πλήθος μεγάλων επενδύσεων έχουν ανακοινωθεί σε όλη την ελληνική επικράτεια, αλλά τη δυναμική πορεία του κλάδου την καταδεικνύουν οι επενδύσεις που υλοποιεί, ή προγραμματίζει να υλοποιήσει, η ραχοκοκαλιά της πατρίδας μας, οι μικρομεσαίες επιχειρήσεις. Επομένως, μια σημαντική πρόκληση είναι πώς το ελληνικό τραπεζικό σύστημα θα συνεχίσει να ενισχύει τις παραπάνω προσπάθειες με ανταγωνιστικούς όρους. Η επίσκεψη σε περιοχές όπως Ασπρόπυργος, Ελευσίνα, Οινόφυτα, Σίνδος, Μαρκόπουλο, Καλοχώρι και σε άλλες επαρχιακές πόλεις δίνει μια ξεκάθαρη εικόνα/τάση πως υπάρχει μεγάλη επενδυτική άνθιση».

Ο κ. Κάκκαβας πρόσθεσε: «Η ευρωπαϊκή κατεύθυνση σήμερα είναι η υιοθέτηση κανόνων ESG, στην οργάνωση μιας εταιρείας και στην κατασκευή τέτοιων κτιρίων. Επομένως, η προοπτική/πρόκληση για τις ελληνικές εταιρείες είναι η άμεση/σύντομη υιοθέτηση των πρακτικών αυτών. Ακόμη, οι ελληνικές εταιρείες αναγκάζονται να “τρέξουν” πιο εντατικά με τη στήριξη της κεντρικής εξουσίας, για να ακολουθήσουν τα χνάρια των ευρωπαϊκών, που είναι ορισμένα χρόνια πιο μπροστά. Η τάση να κατασκευάζονται βιώσιμα κτίρια με νέες οικολογικές προδιαγραφές ενισχύεται. Ο ελληνικός κατασκευαστικός κλάδος πρέπει, σύντομα, να μπορεί να υλοποιεί υψηλού επιπέδου κτίρια τέτοιων προδιαγραφών και παράλληλα πρέπει οι ελληνικές εταιρείες να μπορούν να ανταποκρίνονται στις οικονομικές απαιτήσεις αυτών.

Κάτω του 2% του αποθηκευτικού αποθέματος στην Αττική έχει σήμερα πιστοποιηθεί κατά Leed ή Βreeam». Από την πλευρά του, ο κ. Κιούσης υπογράμμισε: «Τα κτίρια logistics δίνουν γενικώς αρκετά καλές αποδόσεις στο σύνολό τους. Μάλιστα, οι τιμές τους ανεβαίνουν, παρότι δημιουργούνται συνεχώς νέα κτίρια. Όταν ολοκληρωθεί και η υλοποίηση των τεσσάρων νέων πάρκων (Θριάσιο 1, Θριάσιο 2, Επιχειρηματικό Πάρκο Φυλής, OB-Streem) θα υπάρχουν διαθέσιμα από 700 έως και 800 χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα νέων αποθηκών.

Επίσης, στην Ελλάδα δεν υπάρχει μεταφορικό πάρκο. Το 2013 δεν υπήρχε ούτε σε Σερβία, Βουλγαρία, Ρουμανία και τώρα η καθεμία τους έχει από έξι έως και επτά πάρκα. Το πάρκο, εκτός από οργανωμένος υποδοχέας, έχει πολλά ακόμη πλεονεκτήματα. Λόγου χάρη, δεν πληρώνει δημοτικά τέλη, έχει δικό του έλεγχο ασφάλειας, ενώ εκεί, λ.χ., εμείς οι διαμεταφορείς θα βρισκόμαστε όλοι μαζί οργανωμένα, κάτι που θα διευκολύνει εμάς και τους πελάτες μας στις εργασίες μας. Τέλος, τα τρία από τα τέσσερα προς υλοποίηση νέα πάρκα (ενδεχομένως και το τέταρτο από αυτά) συνδέονται με σιδηρόδρομο, κάτι που είναι τεράστιας σημασίας».

Χαρακτηριστικά των κτιρίων logistics που αναζητά η αγορά
Η συζήτηση μετατοπίστηκε, κατόπιν, στα στοιχεία των κτιρίων logistics που ψάχνουν οι αγοραστές. «Πολλές ελληνικές εταιρείες, από τον τομέα της εφοδιαστικής αλυσίδας μα και από άλλους εμπορικούς τομείς, εντείνουν τις προσπάθειες τους για την κατασκευή νέων σύγχρονων αποθηκευτικών και παραγωγικών εγκαταστάσεων (είτε για μίσθωση είτε για αγορά)», εξηγεί ο κ. Κάκκαβας. Όπως ο ίδιος τόνισε: «Το Θριάσιο παραμένει η πιο ελκυστική περιοχή στην ευρύτερη Αθήνα για logistics. Η δυσκολία εύρεσης μεγάλων εκτάσεων, η μεγάλη συγκέντρωση χώρων από τις εταιρείες 3PL προς βελτιστοποίηση των λειτουργικών εκροών που έγινε στα χρόνια της πανδημίας, έχουν σταδιακά δώσει την σκυτάλη της ζήτησης σε χώρους από 2 έως και 10 χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα. Σήμερα, αρκετές εμπορικές εταιρείες ή εταιρείες υπηρεσιών θέλουν τον δικό τους χώρο (ιδιόκτητο ή μισθωμένο) με επιφάνειες από 2 μέχρι 6 χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα. Σημαντική ζήτηση υπάρχει για τη χρήση αστικών αποθηκευτικών εγκαταστάσεων (last mile), οι οποίες, ωστόσο, είτε για πολεοδομικούς είτε για γραφειοκρατικούς λόγους είναι σχεδόν αδύνατη.

Πρόσφατα, γίνεται συνεχώς συζήτηση, ότι το μεγάλο ύψος στις αποθηκευτικές εγκαταστάσεις βοηθά στη λειτουργία των εταιρειών και πλέον βλέπουμε πάνω από το 70% των νέων κτιρίων που είτε κατασκευάζονται είτε παραδίδονται προς χρήση να έχουν μεικτό εσωτερικό ύψος τα 14 μέτρα. Όμως, το ύψος σε ένα ακίνητο θα πρέπει να ταιριάζει με την ανάγκη του τελικού χρήστη για το βέλτιστο αποτέλεσμα. Για το ιδανικό ύψος στα κτίρια, πρέπει να λαμβάνονται υπόψη και άλλοι παράγοντες (π.χ., τρόπος λειτουργίας της κάθε εταιρείας, τύπος αποθέματος, επενδύσεις σε αυτοματισμό, χρόνος διαμονής και διανομής των αγαθών, δυνατότητα διαχείρισης του όγκου του αποθέματος από τις εταιρείες, κ.ά)». Στα χαρακτηριστικά των ζητούμενων κτιρίων logistics ο κ. Κιούσης πρόσθεσε «την ύπαρξη αρκετών ραμπών» και «την εύκολη πρόσβαση». Ειδικά, όμως, όσον αφορά στο τελευταίο χαρακτηριστικό, ο κ. Κιούσης σχολίασε: «Έχουμε πολύ μεγάλο πρόβλημα στην Ελλάδα – χρειαζόμαστε κυρίως οδικές μα και άλλες υποδομές. Όσο ελκυστικό και αν είναι ένα νέο κτίριο logistics, αν δεν διαθέτει εύκολη πρόσβαση δεν θα είναι τέτοιο. Πρόσφατα, θέσαμε στους αρμόδιους υπουργούς το θέμα των έργων και το πόσο γρήγορα πρέπει να γίνουν».

Οι παράγοντες που θα επηρεάσουν τη ζήτηση
Η συζήτηση με τους κ.κ. Κάκκαβα και Κιούση έκλεισε, με ανάλυση των παραγόντων που θα επηρεάσουν τη ζήτηση των κτιρίων logistics στα χρόνια που θα έλθουν.
Σύμφωνα με τον κ. Κάκκαβα, η ζήτηση των logistics θα επηρεαστεί σημαντικά από τους εξής παράγοντες: «Την ευελιξία της εφοδιαστικής αλυσίδας, τις μεγάλες παγκόσμιες ελλείψεις εργατικού δυναμικού, την ορθή διαχείριση του μεγάλου όγκου προϊόντων με την χρήση του αυτοματισμού, τη γρήγορη και ορθή κεντρική διαχείριση των δεδομένων, την ανάπτυξη νέων καναλιών στις πωλήσεις των αγαθών, το ποσοστό περισσότερων “πράσινων” πρωτοβουλιών που θα υιοθετήσουν οι εταιρείες για να μειώσουν το αποτύπωμα άνθρακα και να συμβάλουν σε ένα πιο βιώσιμο μέλλον και την ορθολογική χρήση της τεχνητής νοημοσύνης».
Οι παράγοντες αυτοί, είπε ο κ. Κάκκαβας, «αναδεικνύουν ξανά την αναγκαιότητα της ευελιξίας, της καινοτομίας και της συνεργασίας για την προστασία της αλυσίδας εφοδιασμού και την ενίσχυση της οικονομικής ασφάλειας, σε έναν κόσμο όλο και πιο διασυνδεδεμένο».

Κατά τον επικεφαλής της ΠΕΕΔ, από την άλλη, «ο βασικός παράγοντας είναι ο κεντρικός ρόλος που παίζουν το λιμάνι του Πειραιά και τα άλλα μεγάλα λιμάνια της χώρας μας. Πρέπει να εκμεταλλευθούμε στο έπακρο τη σπουδαία γεωστρατηγική θέση της Ελλάδας, κάτι που τόσα χρόνια δεν έχουμε επιτύχει. Υπάρχει, ωστόσο, ένα μεγάλο ζήτημα: πρέπει να λειτουργήσει ο σιδηρόδρομος, το πιο βασικό μεταφορικό μέσο για τα logistics και τις ελληνικές μεταφορές γενικότερα. Αυτό μας λείπει τώρα και πρέπει να το κατανοήσουν οι αρμόδιοι, που πάντως δείχνουν να αντιλαμβάνονται ότι η Ελλάδα δεν είναι μόνο τουρισμός (που συνεισφέρει κατά 15% στη διαμόρφωση του ελληνικού ΑΕΠ, όταν τα logistics συνεισφέρουν κατά 11,9% και με αυξητικές τάσεις)». Όπως επεσήμανε ο κ. Κιούσης: «Ομόφωνα όλοι οι φορείς, λοιπόν, έχουμε κάνει πρόταση στην αρμόδια κυβερνητική επιτροπή για τη δημιουργία μίας Γενικής Γραμματείας Logistics, για να μπορούν όλα αυτά τα κτίρια και οι υποδομές να αδειοδοτούνται, να έχουν κάποιο κυβερνητικό εκπρόσωπο και να υπάρχει καλύτερη διοίκηση. Πρόκειται για μία απαίτηση ετών από την πλευρά μας».