Αναπτύξεις νέων γραφείων συνεχίζουν να λαμβάνουν χώρα στην ελληνική αγορά, το προηγούμενο διάστημα αλλά έως και σήμερα. Πρόκειται για μία κατηγορία στην οποία επένδυσε σχεδόν το σύνολο των εταιρειών που ασχολούνται με τη διαχείριση real estate περιουσιακών στοιχείων. Την ίδια στιγμή ωστόσο ο προσανατολισμός φαίνεται σταδιακά να αλλάζει καθώς νέες κατηγορίες ακινήτων έρχονται να διαφοροποιήσουν το μείγμα των εταιρειών αυτών (κατοικίες, τουρισμός), με τους επενδυτές να αναζητούν εναλλακτικές πηγές δραστηριότητας και εσόδων. Οι λόγοι που οδηγούν σε αυτή την επιλογή σχετίζονται έντονα με το γεγονός ότι οι αποδόσεις είναι πλέον αρκετά περιορισμένες στα επίπεδα του 5,5% έως 6%, ενώ για να είναι βιώσιμες θα πρέπει να υπερβαίνουν το 7%.
Οι παράγοντες που οδηγούν σε αναδίπλωση στρατηγικής
Η επένδυση σε αυτής της μορφής ακίνητα θεωρείται πλέον μη συμφέρουσα για τους επενδυτές και κυρίως για ξένους επενδυτές που σκανάρουν την ελληνική αγορά. Το υψηλό κατασκευαστικό κόστος σε συνδυασμό με τα αυξημένα επιτόκια της περιόδου, έφεραν ανατροπές και επηρέασαν τις συναλλαγές ακινήτων γραφείων, με αποτέλεσμα αυτή τη στιγμή να τρέχουν αναπτύξεις που σχετίζονται με ιδιοκτησίες που αποκτήθηκαν τα προηγούμενα χρόνια και σε σημαντικά χαμηλότερες τιμές από τα τρέχοντα δεδομένα της αγοράς, όπως ανέφερε στο Build στέλεχος της αγοράς με γνώση του θέματος.
Χαρακτηριστικό παράδειγμα αναδίπλωσης στρατηγικής ως προς την αξιοποίηση χώρων γραφείων αποτελεί αυτή της Lamda Development, η οποία δια στόματος του διευθύνοντος συμβούλου της, Οδυσσέα Αθανασίου, έχει γνωστοποιήσει ότι προς το παρόν «παγώνει» τις αναπτύξεις που σχετίζονται με νέα γραφεία εντός του Ελληνικού, επισημαίνοντας ότι εφόσον οι συνθήκες τις αγορές είναι ευνοϊκότερες αυτό θα μπορούσε να συμβεί τα χρόνια που θα ακολουθήσουν. Ζήτημα επίσης αποτελεί το γεγονός ότι οι μισθώσεις Grade A ακινήτων θα πρέπει να μισθώνονται αρκετά υψηλά για να αποσβαίνουν το κόστος επένδυσης. Για παράδειγμα, στο The Grid της Noval Property στο Μαρούσι, το μέσο μίσθωμα κινείται στα επίπεδα των 35 ευρώ ανά τ.μ.
Ύφεση της πορείας της αγοράς γραφείων
Τα στοιχεία της Cushman & Wakefield Proprius για το β’ τρίμηνο του 2024 ήταν ενδεικτικά ως προς την πορεία της αγοράς των γραφείων. Την περίοδο αυτή απορροφήθηκαν 45.000 τ.μ. χώρων γραφείων σε όλη τη μητροπολιτική περιοχή της Αθήνας – αύξηση κατά 50% σε σχέση με το α’ τρίμηνο του έτους, ωστόσο η κίνηση ήταν μειωμένη κατά 13% σε σύγκριση με το ίδιο τρίμηνο του 2023. Αυτή η ύφεση αποδίδεται στον μικρότερο αριθμό συμφωνιών σε σύγκριση με την αντίστοιχη περυσινή περίοδο.
Περίπου το 40% των κινήσεων που πραγματοποιήθηκαν στην περίοδο αναφοράς σχετίζεται με ανανεώσεις μισθώσεων, το 60% σε μετεγκαταστάσεις σε νέους χώρους. Λόγω των διαφορών στην ποιότητα και την τοποθεσία των γραφείων στην πόλη, τα επίπεδα ενοικίασης σε υπάρχοντα κτίρια γραφείων, σε μεγάλο βαθμό εξαρτώνται από την ελκυστικότητα του κτιρίου για τους υποψήφιους ενοικιαστές καθώς και από τη δυναμική της εκάστοτε αγοράς. Στο τέλος του δεύτερου τριμήνου ήταν υπό κατασκευή 197.400 τ.μ. με χρονικό ορίζοντα παράδοσης έως το 2027, με το 45% να είναι προμισθωμένο.