Πώς λειτουργεί το μοντέλο της κοινωνικής αντιπαροχής που προτίθεται να εφαρμόσει η κυβέρνηση για την αξιοποίηση του ακινήτου.
Αφού μεσολάβησαν διαδοχικές αποτυχημένες διαγωνιστικές διαδικασίες σε μια περίοδο τεσσάρων χρόνων, ήρθε πλέον το «πλήρωμα του χρόνου» και μπήκε στο «χρονοντούλαπο» της ιστορίας άλλη μια απόπειρα αξιοποίησης ενός εμβληματικού βιομηχανικού ακινήτου της περιοχής του Φαλήρου, που όμως παραμένει «φάντασμα» από τη δεκαετία του 1980. Φυσικά ο λόγος για την αξιοποίηση του ακινήτου της ΧΡΩΠΕΙ ως Πολιτεία Καινοτομίας.
Όπως χαρακτηριστικά είχε ανακοινώσει στη ΔΕΘ ο ίδιος ο Πρωθυπουργός Κωνσταντίνος Μητσοτάκης, η έκταση των 18 στρεμμάτων πρόκειται να αξιοποιηθεί μέσω απλής αντιπαροχής με ιδιώτη, προκειμένου να κατασκευαστεί ένας ικανός αριθμός διαμερισμάτων, που θα διατεθούν με προσιτό ενοίκιο. Αναφερόμενος στα μέτρα της κυβέρνησης για την αύξηση της προσφοράς κατοικιών, ο κ. Μητσοτάκης σημείωσε ότι «θα αξιοποιήσουμε και δημόσια γη, ή παλιές εγκαταστάσεις, όπως π.χ. στην ΧΡΩΠΕΙ. Αρχικά, σκεφτόμασταν εκεί ένα τεχνολογικό πάρκο, σχέδιο που
δεν προχώρησε.
Τώρα θέλουμε να μετατρέψουμε το ακίνητο σε κοινωνική κατοικία. Για παράδειγμα, αν γίνουν π.χ. 300 διαμερίσματα, θα κρατήσει ο κατασκευαστής ένα συγκεκριμένο αριθμό και τα υπόλοιπα θα περάσουν στην κατοχή του δημοσίου για εκμίσθωση έναντι χαμηλού ενοικίου», σημείωσε χαρακτηριστικά.
Κοινωνική αντιπαροχή
Με βάση την πολεοδομική μελέτη για το ακίνητο της ΧΡΩΠΕΙ και σύμφωνα με τον σχεδιασμό που είχε γίνει για την Πολιτεία Καινοτομίας, οι ιδιώτες θα μπορούσαν να κατασκευάσουν έως 24.500 τ.μ. χώρων γραφείων, ενώ στο ακίνητο σχεδιαζόταν και η φιλοξενία εργαστηρίων έρευνας, συνεδριακό κέντρο και άλλες χρήσεις. Η συνολική επιτρεπόμενη μέγιστη επιφάνεια δόμησης αγγίζει τα 46.500 τ.μ., κάτι που σημαίνει ότι επιτρέπει μια μεγάλη ανάπλαση στην παλιά βιομηχανία, ενώ είναι εφικτή η δημιουργία των απαιτούμενων οικονομιών κλίμακας, ώστε να είναι βιώσιμη μια τέτοια επένδυση κι από τους ιδιώτες.
Σύμφωνα με το μοντέλο της κοινωνικής αντιπαροχής που επιχειρεί να εφαρμόσει η κυβέρνηση, οι ιδιώτες θα αναλαμβάνουν το κόστος σχεδιασμού και ανέγερσης των νέων συγκροτημάτων κατοικιών και ως αντάλλαγμα θα λαμβάνουν ένα μέρος των ακινήτων, που θα μπορούν να τα εκμεταλλεύονται π.χ. για ενοικίαση στις αγοραίες τιμές. Πρόκειται ουσιαστικά για μια αντιπαροχή, με την διαφορά ότι ο οικοπεδούχος είναι το ίδιο το δημόσιο.
Οι ιδιώτες θα κρατούν ένα ποσοστό που θα κυμαίνεται από 40% έως 70%, ανάλογα με την περίπτωση και τον διαγωνισμό, τα οποία θα εκμεταλλεύονται για συγκεκριμένη περίοδο (άνω των 25 ετών), ώστε να έχουν και την σχετική απόδοση επί της επένδυσής τους.
Ωστόσο, η κυριότητα του κτιρίου και των διαμερισμάτων θα παραμένουν στο δημόσιο, στο οποίο και θα επιστρέφεται η κυριότητα των ακινήτων, μόλις ολοκληρωθεί η περίοδος εκμετάλλευσης. Τα δε διαμερίσματα που θα λαμβάνει το δημόσιο ως αντάλλαγμα, θα τα εκμισθώνει, ή θα τα πωλεί σε τιμές χαμηλότερες της αγοράς, ώστε να είναι προσιτά για τους δικαιούχους.
Παράλληλα, εξετάζεται και το ενδεχόμενο ενός υβριδικού μοντέλου αξιοποίησης (rent to own), όπου δηλαδή ο δικαιούχος θα ξεκινά από την ενοικίαση, διατηρώντας την επιλογή σε βάθος χρόνου να προβεί και σε αγορά του ακινήτου αυτού.
Γιατί «ναυάγησε» η Πολιτεία Καινοτομίας
Οι όροι της προκήρυξης, παρότι διαφοροποιήθηκαν στην πορεία, παρέμεναν μη ελκυστικοί για τους ιδιώτες και καθιστούσαν την επένδυση μη βιώσιμη. Το χρηματοοικονομικό περιβάλλον σήμερα είναι εντελώς διαφορετικό από εκείνο του 2020, όταν ξεκίνησε η προσπάθεια αξιοποίησης. Το κόστος χρήματος έχει αυξηθεί κατακόρυφα. Ταυτόχρονα, το έργο, που προωθούνταν μέσω ΣΔΙΤ, δεν κατόρθωσε να ενταχθεί στο Ταμείο Ανάκαμψης, λόγω της ανώριμης φάσης στην οποία βρισκόταν, με αποτέλεσμα να χαθεί μια σημαντική ευκαιρία, τόσο για την άντληση κεφαλαίων, όσο και για την μείωση του χρηματοπιστωτικού κόστους. Παράλληλα, από το 2020 μέχρι σήμερα, το κόστος κατασκευής κτιρίων εκτιμάται ότι έχει αυξηθεί κατά 50-60% κατά μέσο όρο κι αυτό θεωρείται και συντηρητικός υπολογισμός. Έτσι, μια επένδυση, που αρχικά θα απαιτούσε περίπου 80-100 εκατ. ευρώ, έφτασε τελικά να χρειάζεται τουλάχιστον 150 εκατ. ευρώ. Ενδιαφέρον για το έργο είχαν εκδηλώσει η Άκτωρ Παραχωρήσεις, η Intrakat, η ΓΕΚ ΤΕΡΝΑ και η Dimand.
