Στο real estate, μεταξύ άλλων, στρέφεται το μάτι των επενδυτών στην Ελλάδα, ωθώντας τις τιμές των ακινήτων σε Αθήνα και Πειραιά προς τα πάνω. Οι προοπτικές ανάπτυξης και η έναρξη των μεγάλων έργων ανάπλασης του Νομού Αττικής δίνουν επίσης το σήμα εισόδου νέων επενδύσεων.
Συγκριτικά με το παρελθόν το ενδιαφέρον που εκδηλώνουν οι ξένοι επενδυτές, οι οποίοι κατά κύριο λόγο προέρχονται από Γερμανία, Αυστρία, Ελβετία, Ισραήλ, Ιταλία, είναι αυξημένο κατά τουλάχιστον 50%. Στο επίκεντρο, η παραλιακή από Πειραιά μέχρι Λαγονήσι, τα βόρεια προάστια και το κέντρο της Αθήνας.
Κλάδος του real estate, επαγγελματική στέγη, χρονομισθώσεις
Παραδόξως καλύτερη του αναμενόμενου είναι η σημερινή εικόνα που εμφανίζει ο κλάδος του real estate στην Αθήνα και τον Πειραιά, μετά από δύο μακροχρόνια lockdowns. Μετά το αρχικό «μούδιασμα» του διμήνου Μαρτίου-Απριλίου 2020, όπου ανεστάλησαν σχεδόν τα πάντα, κατόπιν όλα τα κατασκευαστικά projects συνεχίστηκαν κανονικά, ακόμα και κατά τη διάρκεια του περσινού χειμώνα. Εξαίρεση αποτέλεσαν κάποια έργα με τουριστικό προσανατολισμό, στα οποία εμφανίστηκαν καθυστερήσεις και αναβολές. Στις περιπτώσεις που επλήγησαν σοβαρά εντάσσονται και τα σχέδια για βραχυχρόνιες μισθώσεις, οι οποίες είναι αλήθεια ότι δείχνουν να μην έχουν ανακάμψει και πιθανόν να απαιτηθούν αρκετές σεζόν για να επανέλθουν στην αποδοτικότητα που είχαν το 2019.
Αντίθετα, η ζήτηση για κατοικίες έχει επανέλθει πλήρως και πολύ δυναμικά, με κάποιες μεταβολές ως προς τα ποιοτικά χαρακτηριστικά που ζητούν πλέον οι ενδιαφερόμενοι. «Στην επαγγελματική στέγη υπάρχει έντονη κινητικότητα μετά την πανδημία, με αρκετές επιχειρήσεις να κάνουν κυρίως μεταστέγαση με βάση τα νέα δεδομένα και τις ανάγκες τους στη μετά Covid εποχή», αναφέρει ο Τριαντάφυλλος Νικολόπουλος, Εκτιμητής – Διευθυντής Καταστήματος της Aspis Real Estate.
Οι επαγγελματικοί χώροι συνεχίζουν να παρουσιάζουν καλύτερες αποδόσεις συνολικά. Όμως έχουν πάντα και το ρίσκο να μείνουν αρκετούς μήνες κενοί, σε περίπτωση αποχώρησης του μισθωτή. Για αυτό έχει τεράστια σημασία η ορθή επιλογή του σημείου και του τύπου του ακινήτου που θα επενδύσει κανείς, συμβουλευόμενος επαγγελματίες του χώρου του real estate. Στις βραχυχρόνιες μισθώσεις οι αποδόσεις είναι πολύ χαμηλότερες από το παρελθόν και υπάρχει σαφής τάση πολλών επενδυτών να στρέψουν τα εν λόγω ακίνητα σε μισθώσεις μεγαλύτερης διάρκειας, ώστε να αποκομίζουν εισόδημα τους ερχόμενους μήνες.
Η τάση αυτή υπήρξε και θα συνεχίσει να υπάρχει, καθώς οι κατοικίες είναι πιο σπάνιο να μένουν κενές. Επίσης υπάρχουν γειτονιές με επαγγελματικά ακίνητα από προηγούμενες δεκαετίες που πλέον παρουσιάζουν μηδαμινή ζήτηση για επαγγελματική στέγη και η μετατροπή τους σε κατοικίες αποτελεί τη βέλτιστη επιλογή. Σοβαρό -και ανεξήγητο- αντικίνητρο προς αυτή την τάση αποτελεί το σημαντικό κόστος (πρόστιμα, μελέτες κ.λπ.) που απαιτείται για τη μετατροπή αυτή.
Όσον αφορά τις αντικειμενικές αξίες, «η άνοδος των τιμών τους εξυπηρετεί μόνο έναν: το Υπουργείο Οικονομικών. Εξασφαλίζει περισσότερα έσοδα στον Κρατικό Προϋπολογισμό από την πλειάδα των φόρων που βαραίνει το ακίνητο στη χώρα μας. Δεν μεταβάλλουν ουσιαστικά τη ζήτηση ή την προσφορά, κάνουν όμως ακριβότερη τη διακράτηση ενός ακινήτου. Οφείλουμε να παραδεχθούμε ότι οι νέες αντικειμενικές είναι πολύ ορθότερες από τις προηγούμενες και αντικατοπτρίζουν καλύτερα την πραγματικότητα. Όμως αυτές θα έπρεπε να εφαρμόζονται σε έναν φόρο κατοχής και έναν φόρο μεταβίβασης στα ακίνητα κι όχι να υπάρχουν μερικές δεκάδες ευφάνταστοι τρόποι που το κράτος επωφελείται από αυτές», επισημαίνει ο κ. Νικολόπουλος χαρακτηριστικά.
Οι δε τιμές στις κατοικίες μετά τη στασιμότητα που έδειξαν το 2020, ύστερα από τρία έτη αυξήσεων, δείχνουν μια ελαφρά ανοδική τροχιά. Εξαίρεση αποτελούν τα τουριστικά ακίνητα, που εμφανίζουν πτώση, εξαιτίας της μείωσης των επισκεπτών. Στους γραφειακούς χώρους παρουσιάζεται μια αναμονή αγοραστών και πωλητών, ώστε να διαμορφωθεί καλύτερα ο νέος χάρτης της αγοράς.
Η γραφειοκρατία διώχνει το ενδιαφέρον των μεγάλων funds
Το πρόβλημα της Αθήνας και του Πειραιά είναι ότι δεν αποτελούν προορισμό σοβαρών επενδυτών του εξωτερικού για μεγάλα real estate projects, ωστόσο διευκρινίζει ο κ. Νικολόπουλος, η άνοδος στις πόλεις οδηγείται όχι από τη δαπάνη ιδιωτών για αγορά κατοικιών ή γραφείων, αλλά από funds και επενδυτές που τοποθετούν εκεί τα τεράστια κεφάλαια που έχουν συγκεντρώσει. Σε μια περίοδο μηδενικών επιτοκίων στο σύνολο του αναπτυγμένου κόσμου, η επένδυση στα ακίνητα είναι σχεδόν μονόδρομος. Πέρα από τις τιμές, και οι αποδόσεις στην Αθήνα και τον Πειραιά σήμερα είναι σαφώς ελκυστικότερες από τις πόλεις που πραγματοποιούνται σοβαρές επενδύσεις.
Όμως, η απίστευτη γραφειοκρατία που ακόμη κυριαρχεί στην Ελλάδα, η εξουθενωτικά αργή απονομή δικαιοσύνης, η πολυδαίδαλη φορολόγηση των ακινήτων, η δυνατότητα λίγων «φωνακλάδων» να εφευρίσκουν κορμοράνους στο κέντρο της Αθήνας και αρχαία κάτω από διαδρόμους απογείωσης και να σταματούν επί χρόνια επενδύσεις εκατομμυρίων ευρώ, έχουν μετατρέψει την Ελλάδα συνολικά σε απόκληρο τέτοιων επενδύσεων.
Η ανάπλαση της Αττικής αλλάζει τα δεδομένα στην αγορά
Η ανάπλαση της Αττικής διαμορφώνει ένα νέο τοπίο τόσο επενδυτικών ευκαιριών όσο και εξωστρέφειας της χώρας μας σε πελάτες του εξωτερικού. Η Αττική παρουσιάζει ένα νέο πρόσωπο με υποδομές και κατασκευές οι οποίες θα φέρουν νέα δεδομένα στην αγορά κατοικίας. «Ξεκινώντας από την ανάπλαση του Ελληνικού και συνολικά την αναδιαμόρφωση του Παραλιακού Μετώπου της Αττικής, η Αθηναϊκή Ριβιέρα προσελκύει το ενδιαφέρον αγοραστών οι οποίοι τον τελευταίο καιρό έχουν στρέψει έντονα το βλέμμα τους προς τις περιοχές της παραλιακή», εξηγεί ο Γιώργος Πετράς, CEO της Engel & Völkers Ελλάδος.
Σε ίδιο ποσοστό, τα έργα ανάπλασης στο κέντρο της Αθήνας δίνουν πνοή ανανέωσης στο κέντρο της πρωτεύουσας η οποία ανέκαθεν βρίσκεται στις πρώτες επιλογές των ενδιαφερομένων. Η Αττική οδεύει σε μία νέα, αναδιαμορφωμένη και πρωτίστως ανανεωμένη εικόνα προς τους κατοίκους της. Αυτή η νέα εικόνα έρχεται να ανταμείψει τους πολίτες και να ανανεώσει το κάλλος της πρωτεύουσας η οποία προσφέρει ευκαιρίες στον κάθε ένα ξεχωριστά. Ως φυσικό επακόλουθο, ο κλάδος του real estate επανακάμπτει και δημιουργεί ευκαιρίες για τους πολίτες οι οποίοι ενδιαφέρονται για την απόκτηση κατοικίας. Η Αττική λοιπόν δημιουργεί το κατάλληλο timing για επενδύσεις ευκαιρίας.
Είναι γεγονός ότι έχουν δρομολογηθεί αρκετά και σημαντικά έργα ανάπλασης στην Αττική, τόσο στο Δήμο Αθηναίων, όσο και σε άλλους δήμους. Το θέμα είναι όμως πόσα από αυτά είναι άμεσα υλοποιήσιμα. Αρκετά από τα έργα αυτά αφορούν επενδύσεις που εμπλέκεται το Δημόσιο. Είναι γνωστό σε όλους ότι η γραφειοκρατία και οι καθυστερήσεις σε αυτές τις περιπτώσεις είναι ο κανόνας, με αποτέλεσμα να έχουν πολύ μακρινό ορίζοντα ωρίμανσης, ακόμα και πλέον των 10 ετών. Ένα τέτοιο παράδειγμα αποτελεί η γραμμή 4 του Μετρό, που δεν προβλέπεται να δοθεί σε χρήση πριν το 2030. «Το παράδοξο που παρατηρούμε συχνά όσοι ασχολούμαστε με το real estate είναι ότι αρκετοί ιδιοκτήτες προσπαθούν να κεφαλαιοποιήσουν σήμερα μια προσδοκώμενη μελλοντική αύξηση. Αυτό δεν είναι εφικτό όταν τα έργα είναι μόνο σχέδια επί χάρτου», εξηγεί.
Αντιθέτως, πιο ώριμα δείχνουν να είναι πιο μικρά έργα, όπως τα Πάρκα Τσέπης. Ήδη τα 4 πρώτα έχουν παραδοθεί δίνοντας «ανάσα» σε πυκνοκατοικημένες γειτονιές της πόλης, όπως η Ακαδημία Πλάτωνος, το Παγκράτι και το Μεταξουργείο. Ο σχεδιασμός αφορά 30 τέτοια πάρκα στο Δήμο Αθηναίων, τα οποία ασφαλώς βελτιώνουν τις συνθήκες διαβίωσης και κατ’ επέκταση τις προοπτικές, ιδίως για τα οικιστικά ακίνητα στις εν λόγω περιοχές. Ειδικότερα για την Ακαδημία Πλάτωνος υπάρχει και το πλάνο της ανάπλασης όλης της περιοχής με την αναβάθμιση του Αρχαιολογικού Πάρκου και την ανέγερση του Αρχαιολογικού Μουσείου της Αθήνας, μετατρέποντας τη γειτονιά αυτή σε ελκυστικό προορισμό. Σημαντικότατο είναι και το project της Διπλής Ανάπλασης που δείχνει να δρομολογείται και θα επηρεάσει πάρα πολύ θετικά τόσο την περιοχή του Βοτανικού, όσο και αυτή των Αμπελοκήπων.
Επίσης, επιδραστικό έργο ανάπλασης τοπικού χαρακτήρα αποτελεί και το γήπεδο της ΑΕΚ, το οποίο με μεγάλη αδημονία περίμενε ο κόσμος της Νέας Φιλαδέλφειας. Μετά από τρομακτική κωλυσιεργία από την προηγούμενη δημοτική αρχή, το έργο πλέον είναι στην τελική του φάση και αναμένεται να παραδοθεί εντός του 2022. Μαζί με τα συνοδά έργα του (υπογειοποίηση οδών, πάρκο) αναμένεται να δώσει περαιτέρω ώθηση, ιδίως στην εμπορική κίνηση της περιοχής.
Ασφαλώς το κορυφαίο έργο είναι η τεράστια ανάπλαση του Ελληνικού από τη Lamda, καθώς μιλάμε για τη δημιουργία ενός νέου προαστίου κατ’ ουσία. Κι εκεί όμως οι καθυστερήσεις είναι μεγάλες και τα σχέδια δείχνουν να αλλάζουν όσο περνάει ο χρόνος, με αποτέλεσμα να μην μπορεί κανείς να κάνει σαφή πρόβλεψη για το πώς θα επηρεάσει η συγκεκριμένη επένδυση τον χάρτη του real estate στα νότια προάστια.