Μπορεί, άραγε, το παρελθόν να ζωντανέψει; Ποιες είναι οι τεχνικές προδιαγραφές που πρέπει να ακολουθούνται για την ολοκληρωμένη μετατροπή ενός κτιρίου σε ξενοδοχείο/εμπορικό κέντρο, γραφεία και πώς τα υλικά συμβάλλουν στην «έξυπνη» και «πράσινη» αλλαγή χρήσης των κτιρίων;

«Οι ωραίες στιγμές είναι πάντα μελαγχολικές. Ξέρουμε ότι είναι φευγαλέες, θέλουμε να τις κρατήσουμε, δεν μπορούμε» είχε πει κάποτε ο Γάλλος συγγραφέας André Maurois. Μήπως, όμως, μπορούμε; Μήπως έχουμε τη συναρπαστική ευκαιρία να γυρίσουμε πίσω, προκειμένου να δώσουμε μια νέα πνοή στο παρελθόν, ανάγοντάς το, τελικά, στον θησαυρό του παρόντος μας; Η ανακατασκευή κτιρίων και η μετατροπή τους σε ξενοδοχεία, εμπορικά κέντρα και γραφεία έρχεται να μας υπενθυμίσει αυτό που ήδη γνωρίζαμε: ο χρόνος καταργείται για όσους προχωρούν με πυξίδα τους την έμπνευση.

Fullerton Hotels and Resorts: Επιστρέφοντας στον «τόπο του εγκλήματος»
Ήταν το 2002 όταν το θρυλικό κτίριο Fullerton Building, στο οποίο στεγάζονταν τα γραφεία του Υπουργείου Οικονομικών και Οικονομικής Ανάπτυξης καθώς και το Γενικό Ταχυδρομείο, μετατράπηκε στο σημερινό υψηλής αισθητικής Fullerton Hotels and Resorts.

Δεκαετίες αφότου χτύπησαν τις τελευταίες τους χρονοκάρτες, οι πρώην υπάλληλοι του Fullerton Building προσκλήθηκαν να αναπολήσουν τον χρόνο τους εκεί.

«Όποτε κοιτάζω το κτίριο… φαντάζομαι ότι ήταν η πρώην παιδική χαρά μου», ακούστηκε να λέει ένας άντρας αφηγητής σε αφιερωματικό βίντεο του 2018 για το ξενοδοχείο. Γιατί τα κτίρια μας διηγούνται τις ιστορίες των ανθρώπων που έζησαν σε αυτά και, έτσι, εκείνος ο ταχυδρομικός υπάλληλος της δεκαετίας του 1960, επιστρέφοντας στον «τόπο του εγκλήματος», μεταφέρθηκε νοητά στην δική του παιδική χαρά, μια αμυδρά φωτισμένη κατασκευή γεμάτη με κρατικούς υπαλλήλους και δωμάτια δίχως τον κλιματισμό, τα φωτιστικά, την ατμόσφαιρα και, γενικά, τις ανέσεις ενός σύγχρονου πολυτελούς ξενοδοχείου.

Μια σημαντική στρατηγική διατήρησης του παρελθόντος
Το 2022, ο μεγαλύτερος αρχιτεκτονικός οργανισμός παγκοσμίως, ο ΑΙΑ, διαπίστωσε ότι οι ανακαινίσεις, οι αναπαλαιώσεις, οι προσθήκες και η ιστορική συντήρηση έφταναν, για πρώτη φορά, το 50% των χρεώσεων αρχιτεκτονικού σχεδιασμού, αποδεικνύοντας την εκπληκτική δυναμική τους. Πράγματι, συχνά, διαπιστώνεται ότι vintage κτίρια ηλικίας 50, 75 ή 100 ετών και άνω μπορούν να είναι κατάλληλα για προσαρμογή σε ξενοδοχειακές ή οικιστικές χρήσεις. Και ένα μεγάλο μέρος του γερασμένου κτιριακού αποθέματος που καταλαμβάνει τις πόλεις βρίσκεται σε σχεδόν απαρχαιωμένα ιστορικά κτίρια γραφείων και τραπεζών, που δεν θεωρούνται κατηγορίας Α και δεν ευνοούν την προσέλκυση νέων ενοικιαστών, ούτε τη διατήρηση αυτών που ήδη έχουν. Μάλιστα, όπως επιβεβαιώνει μελέτη από την JLL, τα ποσοστά κενών θέσεων γραφείου αγγίζουν το 19,1% σε όλους τους τομείς, αλλά εμφανίζονται υψηλότερα στα παλιά κτίρια. Καθώς οι σημερινοί εργαζόμενοι αναμένουν μια αξιόλογη εμπειρία από τον χώρο εργασίας τους, μέσω της ανακατασκευής, ο κατασκευαστικός κλάδος έχει τη δυνατότητα να διατηρήσει το παρελθόν και να μετατρέψει τα παλιά κτίρια σε βιώσιμες νέες χρήσεις, απόλυτα ευθυγραμμισμένες με τις επιθυμητές εμπειρίες τους.

Και δεδομένου του γεγονότος ότι περίπου το 80% των κτιρίων που υφίστανται σήμερα θα υπάρχουν και το 2050, είναι απαραίτητο, για την καταπολέμηση της κλιματικής αλλαγής, να τα αναβαθμίσουμε ενεργειακά.

Το πιο πράσινο κτίριο είναι αυτό που έχει ήδη χτιστεί
Σύμφωνα με το Architecture 2030, η οικοδομική βιομηχανία παράγει σχεδόν το 50% των ετήσιων παγκόσμιων εκπομπών CO2. Συνεπώς, συνιστά μια συλλογική ευθύνη το να τεθεί η βιωσιμότητα στην πρώτη γραμμή της ανάπτυξης και να ελαχιστοποιηθεί ο αντίκτυπος του δομημένου περιβάλλοντος στην κλιματική αλλαγή.

Αξιοποιώντας την προσαρμοστική επαναχρησιμοποίηση,γίνεται χρήση του ενσωματωμένου άνθρακα των υπαρχόντων κτιρίων και, επομένως, ελαχιστοποιείται ο άνθρακας που σχετίζεται με την κατασκευή κτιρίων, συμπεριλαμβανομένων της εξόρυξης υλικών, της κατασκευής και της μεταφοράς. Η εν λόγω στρατηγική, που οδηγεί στη σημαντική μείωση της κατεδάφισης, των εκπομπών άνθρακα, των απορριμμάτων αλλά και στη διατήρηση αυτού που ήδη υπάρχει, καθιερώθηκε ως βασική για την αναζωογόνηση των οικονομικά απαρχαιωμένων δομών σε ακμάζοντα κέντρα των πόλεων. που καλύπτουν τις ανάγκες των σημερινών χρηστών. Παράδειγμα αρχιτεκτονικού έργου προσαρμοστικής επαναχρησιμοποίησης που έκανε τον κύκλο του συνιστά το Philadelphia’s Architects Building στη γειτονιά Rittenhouse Square. Χτισμένο το 1920 ως ένα πολυτελές Art Deco που εξυπηρετεί τον σχεδιασμό και τις οικοδομές, συμπεριλαμβανομένου του τοπικού κεφαλαίου του Αμερικανικού Ινστιτούτου Αρχιτεκτόνων, τελικά αγοράστηκε και μετατράπηκε στο Hotel Palomar 230 δωματίων, ένα από τα πρώτα ξενοδοχεία με πιστοποίηση LEED στην πόλη, που χρησιμοποιεί πολυάριθμες στρατηγικές ανθεκτικότητας: ενεργειακή απόδοση, περιφράξεις υψηλότερης απόδοσης, συστήματα HVAC, εξοικονόμηση νερού και πολλά άλλα.

Ακολουθώντας τις απαραίτητες τεχνικές προδιαγραφές
«Η μετατροπή ενός κτιρίου σε ξενοδοχείο, εμπορικό κέντρο ή γραφεία πρέπει να ακολουθεί συγκεκριμένες τεχνικές προδιαγραφές για να εξασφαλιστεί η ασφάλεια, η λειτουργικότητα και η συμμόρφωση με τους κανονισμούς» περιγράφει ο Ιωάννης Λαδόπουλος, CEO DEKTIS CONSULTANT ENGINEERS SA, Renewable Energy Engineer, VP -Hellenic Association Of Consulting Firms (HELLASCO).

Όπως μας εξηγεί «αυτές οι προδιαγραφές μπορεί να περιλαμβάνουν τον σχεδιασμό του κτιρίου με βάση τη χρήση που θα έχει, την πυρασφάλεια, την πρόσβαση σε άτομα με αναπηρία, τα υλικά που πρέπει να χρησιμοποιηθούν, τα ηλεκτρικά, μηχανολογικά, ασθενή, συστήματα ασφάλειας και υδραυλικά συστήματα, καθώς και τις περιβαλλοντικές και ενεργειακές απαιτήσεις».

«Επίσης, πρέπει να ληφθούν υπόψη οι κανονισμοί και οι οδηγίες των αρμόδιων αρχών» συμπληρώνει, σημειώνοντας ως σημαντική τη συνεργασία με εμπείρους ανάδοχους, εξειδικευμένους εγκαταστάτες και μηχανικούς για την ορθή μετατροπή και κατασκευή του κτιρίου.

«Η εμπιστοσύνη σε γνωστούς οίκους του εξωτερικού αλλά και πιστοποιημένα Ελληνικά προϊόντα και εξοπλισμό διασφαλίζει την εφαρμογή της μελέτης και την τελική ορθή λειτουργία του κτιρίου»μας λέει ο Ιωάννης Λαδόπουλος, ο οποίος θεωρεί κομβικό σημείο επιτυχίας τη συνέργεια των βασικών μελετητών αλλά και των ειδικών μελετητών στο έργο: Του Αρχιτέκτονα, των ΗΜ μηχανικών, του Στατικού, του Lighting Designer, του ακουστικού, του F&B specialist, του Φυτοτεχνη, του Interior Designer.

«Η μετατροπή ενός υφιστάμενου κτιρίου σε άλλη χρήση (γραφείο, εμπορικό κέντρο, ξενοδοχείο) προϋποθέτει μια σειρά από ενέργειες και τεχνικές προδιαγραφές που θα εξασφαλίσουν ότι το εν λόγω κτίριο είναι κατάλληλα λειτουργικό για την εκάστοτε χρήση, ενώ, παράλληλα, συμμορφώνεται με τις εκάστοτε νομοθετικές απαιτήσεις και διαθέτει τις κατάλληλες συνθήκες άνεσης για τους χρήστες του, δηλώνει στο Construction η Τζίνα Ξυράφα, BSc & MSc Mech. Engineer, IPMA D, BREEAM Assessor, Principal Engineer.

«Ανάλογα με την επιθυμητή χρήση, απαιτούνται παρεμβάσεις και τροποποιήσεις στην αρχιτεκτονική, στατική και ηλεκτρομηχανολογική μελέτη, συμπεριλαμβανομένων των μελετών προσβασιμότητας, εργονομίας και «εσωτερικής» ευεξίας (well-being), λαμβάνοντας υπόψη τις αντίστοιχες περιβαλλοντικές απαιτήσεις καθώς και τις προδιαγραφές αειφορίας ανάλογα με τα πρότυπα που εφαρμόζονται κατά περίπτωση» τονίζει.

Όπως μας πληροφορεί «πέραν των τεχνικών και λειτουργικών προδιαγραφών που περιγράφονται στην κείμενη Ελληνική νομοθεσία για την κατασκευή ή/και ανακαίνιση υφιστάμενων κτιρίων,
π.χ. ΥΑ216/2015 για ξενοδοχειακά συγκροτήματα, καθώς και ΦΕΚ3985Β/2023 για όλες τις χρήσεις κτιρίων, τα τελευταία χρόνια παρατηρείται ότι οι Επενδυτές σε Ακίνητη Περιουσία εστιάζουν και σε ευρωπαϊκά και διεθνή πρότυπα, σαν τον Βρετανικό Κανονισμό Γραφείων (British Council for Offices), που περιγράφει λεπτομερώς τεχνικές προδιαγραφές και καλές πρακτικές για κτίρια Γραφείων».

Υλικά για «έξυπνη» και «πράσινη» αλλαγή χρήσης των κτιρίων
«Τα υλικά παίζουν σημαντικό ρόλο στην «έξυπνη» και «πράσινη» αλλαγή χρήσης των κτιρίων» τονίζει ο Ιωάννης Λαδόπουλος, εξηγώντας μας πως η χρήση εξειδικευμένων υλικών με καλές ενεργειακές ιδιότητες μπορεί να βελτιώσει την ενεργειακή απόδοση του κτιρίου, μειώνοντας την κατανάλωση ενέργειας για θέρμανση και ψύξη.

«Επιπλέον, υλικά όπως ανακυκλώσιμα ή βιώσιμα δύνανται να μειώσουν το αποτύπωμα άνθρακα του κτιρίου και να συμβάλλουν στην περιβαλλοντική βιωσιμότητα και την πράσινη αλλαγή χρήσης» συνεχίζει.

«Η επιλογή υλικών που προσφέρουν αισθητική αξία και επιτρέπουν λειτουργικές βελτιώσεις καθιστά το κτίριο πιο ελκυστικό και λειτουργικό για τους χρήστες του, περιγράφει, τονίζοντας πως η τεχνολογία δε πρέπει να είναι πολύπλοκη αλλά να έχει τη δυνατότητα να καταστήσει πιο απλή τη ζωή μας.

Όπως σημειώνει χαρακτηριστικά, σε ένα πραγματικά «έξυπνο» κτίριο, η τεχνολογία περνά σχεδόν απαρατήρητή. «Σε γενικές γραμμές, η σωστή επιλογή υλικών μπορεί να συμβάλει στη δημιουργία «έξυπνων» και «πράσινων» κτιρίων που προσφέρουν οικονομικά οφέλη, βελτιωμένες συνθήκες διαβίωσης και μείωση του περιβαλλοντικού αποτυπώματος» καταλήγει ο Ιωάννης Λαδόπουλος.

«Τα υλικά αποτελούν τον κρισιμότερο παράγοντα στην «έξυπνη» και «πράσινη» αλλαγή χρήσης στα υφιστάμενα κτίρια» επιβεβαιώνει η Τζίνα Ξυράφα.

«Προς τούτο, είναι πολύ σημαντική η χρήση δομικών υλικών που προέρχονται από ανακύκλωση ή επανάχρηση, όπως για παράδειγμα ο χάλυβας στον οπλισμό των κτιρίων και η ξυλεία στα δάπεδα, στην επίπλωση και στις επενδύσεις όψεων και τελειωμάτων, ώστε να μειώνεται η ανάγκη για παραγωγή νέων δομικών υλικών και να περιορίζεται δραστικά η αντίστοιχη ενεργειακή κατανάλωση που σχετίζεται με την παραγωγή τους» προσθέτει.

Παράλληλα «συνιστάται η χρήση υλικών βαφής με χαμηλές πτητικές οργανικές ενώσεις (VOC), που συμβάλλει στη βελτίωση της ποιότητας του «εσωτερικού» αέρα, η χρήση μονωτικών υλικών από ανακυκλωμένο χαρτί, που εξασφαλίζει υψηλού επιπέδου θερμική απόδοση με το χαμηλότερο δυνατό περιβαλλοντικό αποτύπωμα, και η χρήση ενεργειακών υαλοπινάκων, που εξασφαλίζει τα επιθυμητά επίπεδα θερμικής άνεσης και συμβάλλει στη μείωση της ενεργειακής κατανάλωσης των κτιρίων» υπογραμμίζει.

Όπως μας πληροφορεί η Τζίνα Ξυράφα «μια νέα τάση, που δεν είναι ιδιαίτερα διαδεδομένη στη χώρα μας είναι τα υλικά αλλαγής φάσης, που απορροφούν και απελευθερώνουν θερμική ενέργεια κατά τη διάρκεια της μετάβασης τους από τη μια φάση στην άλλη, εξασφαλίζοντας τη βέλτιστη ρύθμιση της θερμοκρασίας και τη μείωση των φορτίων που απαιτούνται για ψύξη, θέρμανση και κλιματισμό στο εσωτερικό των κτιρίων».