Aκίνητα logistics: Χορός επενδύσεων στον ρυθμό της Ελλάδας

Καθώς «ζεσταίνεται η μηχανή» των διεθνών και εγχώριων επενδυτών για τα ακίνητα logistics, η Ελλάδα ετοιμάζεται να πρωταγωνιστήσει στην ευρωπαϊκή σκηνή των logistics.

Η νέα βιομηχανική εποχή ανατρέπει τα δεδομένα της παγκόσμιας οικονομίας, δημιουργώντας την ιδανική ευκαιρία για την Ελλάδα να πρωτοστατήσει στην περίοδο της ψηφιακής επανάστασης, μια περίοδο όπου τα εμπόδια ανάμεσα στις αλυσίδες εφοδιασμού, τους πελάτες και τις επιχειρήσεις καταργούνται. Σύμφωνα με έρευνα της Deloitte του 2020, η συμβολή του κλάδου των logistics στο εθνικό ΑΕΠ αντιστοιχεί στο 10,8% του ετήσιου ΑΕΠ της χώρας αλλά αναμένεται να αγγίξει το 12% τα επόμενα χρόνια, αφού την τελευταία διετία ο κλάδος σημειώνει εντυπωσιακές επιδόσεις, με θεαματική αύξηση του όγκου των συναλλαγών καθώς και των επιπέδων ενοικίασης. Θα καταφέρει τελικά η Ελλάδα να αξιοποιήσει την εξαιρετική γεωγραφική της θέση και την αλλαγή των συνθηκών που επέφερε η πανδημία του Covid-19 προκειμένου να εξελιχθεί σε σημαντικό κόμβο στις μεταφορές αλλά και σε παγκόσμιο διαμετακομιστικό κέντρο;

Θεαματική στροφή στο ηλεκτρονικό εμπόριο μετά την πανδημία
Αναμφισβήτητά η πανδημία προκάλεσε ισχυρούς κλυδωνισμούς στην παγκόσμια οικονομία, με αρκετούς τομείς ακινήτων όπως το retail να δοκιμάζονται και άλλους όπως το e-commerce να ανθίζουν. Πράγματι, σύμφωνα και με τα αποτελέσματα της 5ης Πανελλήνιας Έρευνας της Ελληνικής Εταιρείας Logistics, μετά την πανδημία του COVID-19 παρατηρείται μια σαφής στροφή των εταιριών, σε ποσοστό 80%, προς το ηλεκτρονικό εμπόριο με μόλις το 20% να δηλώνει ότι δεν θα δραστηριοποιηθεί στον κλάδο του e-commerce, τo 40% να δραστηριοποιείται ήδη και το υπόλοιπο 40% να έχει ξεκινήσει την προετοιμασία για τη δραστηριοποίηση. Όπως άλλωστε επιβεβαιώνει η έρευνα της εταιρείας παροχής υπηρεσιών συμβουλευτικής σε ακίνητα Cerved Property Services που ανήκει στον διεθνή Ιταλικό όμιλο Cerved Group, ο Covid-19 άσκησε σημαντική επιρροή στις συνήθειες των καταναλωτών, στρέφοντάς τους στις αγορές μέσω διαδικτύου και ωθώντας τις εταιρείες στην αναζήτηση μεγάλων χώρων logistics. Σύμφωνα με εκτενή έρευνα του Ελληνικού Συνδέσμου Ηλεκτρονικού Εμπορίου (GRECA) σε συνεργασία με την εταιρεία Trueberries, έξι στους δέκα καταναλωτές θα συνεχίσουν τις αγορές από το διαδίκτυο το επόμενο διάστημα, το 14% θα αυξήσει τη συχνότητα τους, ενώ το 95% του γενικού πληθυσμού δηλώνει ότι έχει προχωρήσει τουλάχιστον σε μία αγορά από το Internet τους 12 τελευταίους μήνες σε μία από 17 κατηγορίες προϊόντων.

Εκτόξευση του επενδυτικού ενδιαφέροντος για χώρους Logistics
Το 2021 ο τομέας των logistics βρέθηκε δυναμικά στο επίκεντρο τού επενδυτικού ενδιαφέροντος εταιρειών ακινήτων και χρηστών. Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις στελεχών της αγοράς, στο πλαίσιο της 22ης Prodexpo, η άνθηση του κλάδου στην Ελλάδα αναμένεται να συνεχιστεί και για την επόμενη πενταετία, με τα έργα ανάπτυξης νέων υποδομών logistics να φτάνουν τα 180.000 τ.μ. έως τα μέσα του 2023. Μάλιστα, μελέτη του Πανεπιστημίου Αιγαίου προβλέπει πως στα τέλη του 2024 θα προστεθούν περίπου 250.000τμ στην Αττική σε απόθεμα αποθηκών. Όπως επιβεβαιώνουν τα αποτελέσματα της Πανελλήνιας Έρευνας της Ελληνικής Εταιρείας Logistics, η πανδημία αποτέλεσε το έναυσμα για την καλύτερη οργάνωση του κυκλώματος logistics αναδεικνύοντας την ανάγκη στροφής των επενδύσεων προς τομείς που εστιάζουν στον ψηφιακό μετασχηματισμό.

Συγκεκριμένα, το 56% των συμμετεχόντων στην έρευνα εκτιμά ότι οι προγραμματισμένες επενδύσεις θα υλοποιηθούν κανονικά δίνοντας έμφαση σε συγκεκριμένους τομείς όπως οι νέες τεχνολογίες, ενώ το 10% πιστεύει ότι οι σημαντικές επιχειρηματικές ευκαιρίες θα προκαλέσουν αύξηση των επενδύσεων. Επιπλέον, για το 25% των εταιρειών οι προγραμματισμένες επενδύσεις θα υλοποιηθούν κανονικά και για ένα 9% αυτών θα παγώσουν. Αξίζει να σημειωθεί πως τα τελευταία χρόνια ιδιαίτερη άνθηση παρουσιάζει στην Ελλάδα το μοντέλο εφοδιαστικής αλυσίδας 3PL στο οποίο μια επιχείρηση αναθέτει σε εξωτερικούς συνεργάτες τις υπηρεσίες logistics, διατηρώντας όμως η ίδια την εποπτεία της διαχείρισής τους. Στην Ελλάδα το 46% των υπηρεσιών 3PL εντοπίζονται στον κλάδο των τροφίμων, ποτών και καπνού, το 18% στον κλάδο των ηλεκτρικών-ηλεκτρονικών συσκευών, το 11% σε φαρμακευτικά και ιατρικά προϊόντα, το 8% στα βιομηχανικά προϊόντα και το 17% σε προϊόντα όπως οχήματα και ανταλλακτικά, έπιπλα-οικιακό εξοπλισμό, είδη ένδυσης και υπόδησης.

H Ελλάδα στις κορυφαίες επιλογές στον ευρωπαϊκό χώρο των logistics
Καθώς ο κλάδος των logistics επεκτείνει την κυριαρχία του στην αγορά, σημαντικές επενδύσεις εκτιμάται πως θα πραγματοποιηθούν από τις ισχυρές μεταφορικές εταιρείες σε όλη την Ευρωπαϊκή Ένωση, στοχεύοντας στην ανάπτυξη μεγάλων logistic centres και last mile logistics. Αναμένουμε η Ελλάδα να αποτελέσει μία από τις κορυφαίες επιλογές στον ευρωπαϊκό χώρο των logistics, μας λέει ο Φώτης Γιόφτσιος, CEO της Ten Brinke Hellas, τονίζοντας την σαφώς βοηθητική γεωστρατηγική θέση της χώρας και τη σχετική σταθεροποίηση που υπάρχει πλέον στην οικονομία και την πολιτική σκηνή. Ιδίως τα δύο τελευταία χαρακτηριστικά επηρεάζουν θετικά τους επενδυτές, υπογραμμίζει. Στην Ελλάδα οι δείκτες διαμορφώνονται περί του 7.5% ενώ αντίστοιχα στη Γερμανία πχ κυμαίνονται 3-4%, χωρίς όμως το ρίσκο να είναι πάρα πολύ υψηλό, συμπληρώνει.

Όπως σημειώνει χαρακτηριστικά σε εγχώριο επίπεδο, μιας και το ελληνικό λιανεμπόριο εισέρχεται καθυστερημένα σε σχέση με τις περισσότερες ευρωπαϊκές αγορές στον ηλεκτρονικό κόσμο, η «πίτα» ακόμη δεν έχει μοιραστεί σαφώς. Ο χώρος των logistics είναι «φρέσκος», δηλώνει στο Construction ο Φώτης Γιόφτσιος αναφέροντας πως οι υπάρχοντες παίχτες αναζητούν μεγαλύτερους και πιο σύγχρονους χώρους logistics, αυξάνοντας τα μερίδια αγοράς που ήδη κατέχουν ενώ νέοι επενδυτές μπαίνουν και θα συνεχίσουν να μπαίνουν στο προσκήνιο. Την εξαιρετική γεωστρατηγική θέση της Ελλάδας επισημαίνει και η Τζένη Μουρούσια, Investment Director & Asset Management Director (Non-Retail) της Noval Property, σημειώνοντας το έντονο ενδιαφέρον που επιδεικνύουν θεσμικοί επενδυτές για τον κλάδο των logistics, με τις επιδόσεις των yields να προσεγγίζουν πλέον το 7,75-8%, συγκριτικά με το 3,5% των ευρωπαϊκών χωρών.

Η έξαρση του ηλεκτρονικού εμπορίου, ο εκσυγχρονισμός των λιμενικών υποδομών σε Πειραιά και Θεσσαλονίκη, η αναβάθμιση των αεροδρομίων, η βελτίωση των οδικών δικτύων, ο μετασχηματισμός του Θριάσιου πεδίου, καθώς και ο εκσυγχρονισμός του θεσμικού πλαισίου, αποτελούν σημαντικούς παράγοντες για την ανάπτυξη του κλάδου, δηλώνει στο Construction η Τζένη Μουρούσια. Όπως υπογραμμίζει, στην Αθήνα διατηρείται αμείωτο το μισθωτικό ενδιαφέρον για νέους χώρους αποθήκευσης (Ασπρόπυργος, Μαγούλα, Μάνδρα, Ελευσίνα), ενώ ακολουθεί με ίδιους ρυθμούς ανάπτυξης και η Θεσσαλονίκη (Καλοχώρι, Σίνδος). H αυξανόμενη τάση για επενδύσεις σε χώρους logistics διαφαίνεται παράλληλα και στην περιφέρεια (Πάτρα, Κρήτη), για μικρότερες, ασφαλώς, επιφάνειες αναπτύξεων, συμπληρώνει.

Ο κλάδος των logistics αντιμέτωπος με κομβικές προκλήσεις
Παρά την αλματώδη ανάπτυξή του, ο κλάδος στο σύνολό του έχει να αναμετρηθεί και με ορισμένες κορυφαίες προκλήσεις, καθώς η διαθέσιμη γη για νέες αναπτύξεις γίνεται όλο και πιο δύσκολη στην εύρεσή της, οι τιμές εκτοξεύονται στα ύψη και οι πολεοδομικοί περιορισμοί εντείνονται. Στους παράγοντες αβεβαιότητας συγκαταλέγονται η δυσκολία πρόβλεψης του κόστους κατασκευής, αφού και ο πληθωρισμός αυξάνεται ενώ ιδιαίτερα στις περιοχές που βρίσκονται εκτός αστικών κέντρων το διαθέσιμο εργατικό δυναμικό θα είναι δύσκολο να βρεθεί και να διατηρηθεί. Επιπλέον, η αλματώδης ανάπτυξη των κριτηρίων ESG προβλέπεται πως θα επιφέρει αλλαγές στον τρόπο διακίνησης των προϊόντων, με προσπάθεια μείωσης του περιβαλλοντικού αποτυπώματος.

Δεδομένου ότι η ενεργειακή κρίση θα μπορούσε να επηρεάσει τις υπηρεσίες μεταφοράς, η υιοθέτηση της πράσινης ανανεώσιμης ενέργειας συνιστά μια επιλογή μείωσης του ενεργειακού κόστους που καθίσταται όλο και πιο δημοφιλής. Στην Ελλάδα, το κύριο πρόβλημα που εξακολουθεί μέχρι σήμερα να υφίσταται στον κλάδο των logistics είναι η έλλειψη εξειδικευμένων χώρων logistics. Η αύξηση της ζήτησης για καλής ποιότητας αποθηκευτικούς χώρους προκαλεί και αύξηση της μέσης τιμής αγοράς κατά 86% μέσα σε μια διετία, αναφέρει η Arbitrage Real Estate που κατέγραψε αύξηση της μέσης τιμής αγοράς αποθηκευτικών χώρων κατηγορίας Α από τα 300 ευρώ/τ.μ. περίπου το 2018 σε 400 ευρώ/τ.μ. το 2019 και σε 560 ευρώ/τ.μ. το 2020.

Όπως επιβεβαιώνουν στα στοιχεία της έρευνας του μεσιτικού τμήματος της Arbitrage RE, την τελευταία 4ετία παραπάνω από 25 αξιοσημείωτες πράξεις αγοραπωλησίας σημειώθηκαν στον κλάδο, με περισσότερες από τις μισές να αφορούν αποθηκευτικούς χώρους κατηγορίας Α. Σύμφωνα με την Arbitrage, το μεγαλύτερο μέρος του υφιστάμενου κτηριακού αποθέματος στην Ελλάδα, εντοπίζεται στην Αττική και σε γειτονικές της βιομηχανικές περιοχές όπως τα Οινόφυτα. Στη Μάνδρα, στον Μαγουλά, στον Ασπρόπυργο, που βρίσκονται στο δυτικό τμήμα του νομού, αλλά και στον Μαρκόπουλο, στο Κορωπί και στα Μαγουλά, που αποτελούν περιοχές της Ανατολικής Αττικής, παρατηρείται επίσης υψηλή συσσώρευση βιομηχανικών ή/και αποθηκευτικών χώρων όπως και κατά μήκος του άξονα της Εθνικής Οδού στο Βόρειο μέρος του νομού, σε περιοχές όπως το Κρυονέρι, ο Άγιος Στέφανος και η Λυκόβρυση αλλά και σε συγκεκριμένες περιοχές της Νότιας Αττικής όπως ο Ελαιώνας, ο Άγιος Ιωάννης Ρέντης, το Λιμάνι του Πειραιά και το Αιγάλεω. Κύριες περιοχές συγκέντρωσης αποθηκευτικών χώρων στη Θεσσαλονίκη είναι η Σίνδος και το Καλοχώρι ενώ έπονται ο Άγιος Αθανάσιος και το Ωραιόκαστρο.

Τι αλλάζει σε αξίες και συντελεστές δόμησης των ακινήτων
Το αξιοσημείωτο είναι πως σύμφωνα με έρευνα του παρατηρητηρίου αξιών της συμβουλευτικής εταιρείας Geoaxis, ο κλάδος των logistics δεν φαίνεται να επηρεάζεται από τις αναταραχές που προκάλεσε ο πόλεμος στην Ουκρανία, εμφανίζοντας μάλιστα εξαιρετικές προοπτικές για τους επόμενους δώδεκα μήνες. Ασφαλώς, η διαρκής αύξηση της ζήτησης συνεπάγεται άνοδο ενοικίων, μείωση κενών χώρων και περαιτέρω συμπίεση των αποδόσεων. Κλίμα αισιοδοξίας για τη φετινή χρονιά δημιουργεί και το Εμπορευματικό Κέντρο στο Θριάσιο Πεδίο, που συνιστά μια επένδυση 150 εκατ. Ευρώ, που προβλέπει την κατασκευή 120.000 τ.μ. την πρώτη περίοδο (Τ1) παραχώρησης και ακόμη 120.000 τ.μ. τη δεύτερη περίοδο. Κάθε νέος χώρος logistics επιφανείας πάνω από 15.000 τ.μ. μπορεί να μισθωθεί άμεσα ενώ η συσσωρευμένη ζήτηση και η ανύπαρκτη προσφορά, αποτέλεσμα της ανισορροπίας της αγοράς, επιφέρουν αυξήσεις στις αξίες και μείωση των συντελεστών απόδοσης, μεταξύ 7% – 7,5% για καλά ποιοτικά ακίνητα, ανάλογα με τη θέση και τα χαρακτηριστικά κατασκευής.

Ενδεικτικό είναι το γεγονός πως οι εταιρείες που τοποθετήθηκαν στην αρχή του παρόντος ανοδικού κύκλου εξασφάλισαν ακόμα χαμηλότερες τιμές αγοράς, με σχεδόν διψήφιες ετήσιες αποδόσεις. Θεσμικοί και μη επενδυτές αναμένεται να στραφούν στην ολοένα και μεγαλύτερη τοποθέτηση σε κτήρια αποθηκών/ logistics στο άμεσο μέλλον, εξαιτίας της υψηλής απόδοσης σε σχέση τόσο με άλλους κλάδους της αγοράς ακινήτων, όσο και με άλλα επενδυτικά προϊόντα, όπως τα ομόλογα, οι μετοχές και οι καταθέσεις. Η υψηλότερη διάμεση ζητούμενη τιμή ενοικίασης εντοπίζεται στην Ασπρόπυργο και ισοδυναμεί με 4,05 ευρώ ενώ ακολουθούν τα Μεσόγεια Αττικής με 3,79 ευρώ και η Ελευσίνα με 3,09 ευρώ. Η ΒΙ.ΠΕ. Σίνδου με 2,70 ευρώ, τα Οινόφυτα με 2,49 ευρώ και τέλος το Καλοχώρι με 2,34 ευρώ καταγράφουν τις χαμηλότερες διάμεσες ζητούμενες τιμές ενοικίασης. Οι μεγαλύτεροι χώροι logistics είναι τα Οινόφυτα με επιφάνεια 6.000 τ.μ., ο Ασπρόπυργος με 5.500 τ.μ. και η ΒΙ.ΠΕ. Σίνδου με 3.600 τ.μ. ενώ οι μικρότεροι χώροι logistics τοποθετούνται στα Μεσόγεια Αττικής με επιφάνεια 3.565 τ.μ., στην Ελευσίνα με 3.445 τ.μ. και στο Καλοχώρι με 3.030 τ.μ. Το ενδεικτικό μέσο κόστος, εξαιρουμένου του εξοπλισμού, για την κατασκευή ενός χώρου logistics και συγκεκριμένα αποθηκών τύπου Ζ3, τοποθετείται από 550 ευρώ / τ.μ. έως 700 ευρώ / τ.μ.